Инвестиции в жилищно-коммунальный комплекс;
Основные экономические характеристики жилищно-коммунального комплекса
Коммунальная инфраструктура. Основные понятия
ТЕМА 4. УПРАВЛЕНИЕ СЛУЖБАМИ ЖКХ
Коммунальная инфраструктура (коммунальный сектор городской экономики) включает в себя ряд подсистем: жилищно-коммунальный комплекс (ЖКХ), (бюджетный) сектор, сектор благоустройства. Особенностями коммунальной инфраструктуры являются:
а) блага, производимые предприятиями коммунального хозяйства, относятся к категориям локальных и социально значимых благ;
б) сложная система взаимосвязей хозяйствующих субъектов и потребителей услуг;
в) монопольное положение большинства предприятий комплекса на локальных рынках.
По объемам реализации продукции эта отрасль экономики, по существу, входит в ведущую тройку после газовой и нефтяной отраслей. Но жилищно-коммунальный комплекс относительно равномерно рассредоточен по всей территории страны, поэтому как нечто масштабное и единое часто не воспринимается.
Жилищно-коммунальный комплекс в настоящее время характеризуется крайней неразвитостью рыночных конкурентных механизмов хозяйствования, затратной системой ценообразования, большой и нерациональной энергоемкостью. Преобладание административной системы хозяйствования и неполное (в первую очередь бюджетное) финансирование лишают предприятия ЖКХ стимулов к сокращению непроизводительных затрат.
Финансово-экономическое и техническое состояние предприятий ЖКХ
Жилищно-коммунальный комплекс в значительной мере является заложником завышенных социальных обязательств государства. Сектор характеризуется крайней неразвитостью рыночных конкурентных механизмов хозяйствования, затратной системой тарифного регулирования предприятий-монополистов, большой и нерациональной энергоемкостью. Техническое состояние основных фондов ЖКК характеризуется критически высокой степенью износа.
Потенциальная инвестиционная привлекательность отрасли базируется на практически гарантированном сбыте продукции и на формализованных прозрачных правилах ценообразования (регулирования) монополий, что позволяет минимизировать риски инвестора.
Задача состоит в том, чтобы осуществляемые уже сегодня текущие платежи, покрывающие неэффективность комплекса, превратить в инвестиционные ресурсы. Это не требует повышения тарифов для потребителей, это задача повышения эффективности бизнеса в секторе.
Модернизация коммунального комплекса. Привлечение в отрасль частных инвестиций
Модернизация коммунального комплекса – одно из ключевых направлений работы Минстроя России. В связи с тем, что модернизировать сферу ЖКХ необходимо в условиях ограничения роста тарифов и при минимальном использовании бюджетных средств, государство принимает меры по привлечению частных инвестиций в отрасль.
В настоящее время фактически завершена работа по подготовке нормативной базы, направленной на создание условий для привлечения частных инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство.
Принято порядка 30 нормативных правовых актов, в том числе 16 за последние полгода. Взят курс на переход к долгосрочному инвестиционному планированию и тарифному регулированию. Утверждены ключевые законодательные изменения, направленные на создание условий для привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ, формирующие новые «правила игры».
Сегодня основная задача состоит в методическом сопровождении внедрения данных правил, а также эффективном выполнении нового законодательства региональными и местными властями.
В этой связи для субъектов Российской Федерации Минстроем России подготовлен модельный комплекс мер («дорожная карта») развития жилищно-коммунального хозяйства субъектов Российской Федерации, содержащий подробный перечень мероприятий, обеспечивающих реализацию на региональном и муниципальном уровнях всех федеральных решений в сфере ЖКХ (модернизация коммунальной инфраструктуры, повышение качества коммунальных услуг, работа региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, реализации программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда, повышения прозрачности отрасли и другие). Такие комплексы мер должны быть утверждены в каждом регионе в течение 2014 года и станут одним из условий предоставления финансовой поддержки регионов за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Для участников рынка, регионов, муниципалитетов, банков, инвесторов Минстроем России организована работа по формированию реестра лучших практик частного инвестирования в отрасль, что даст возможность изучать, пользоваться и тиражировать успешный опыт.
Уже сейчас в регионах реализуются более 70 инвест-проектов на общую сумму более 227 миллиардов рублей. Из них более 139 миллиардов рублей (61%) составляют средства частных инвесторов.
Инвестиции в жилищно коммунальный комплекс
Инвестиции в жилищно-коммунальный комплекс города
Радикальные преобразования в сфере управления экономикой в условиях развивающихся рыночных отношений приобретают особое значение, в первую очередь, для отраслей жизнеобеспечения муниципальных образований, эффективное функционирование которых невозможно обеспечить без качественного современного механизма привлечения инвестиций в ЖКХ.
Сегодня восстановление и модернизация инженерной инфраструктуры являются жизненно необходимой и приоритетной задачей муниципальных органов на основе привлечения инвестиций, которые в настоящее время незначительны и направляются на решение задач, в основном, текущего характера. Приток частных инвестиций в сферу строительства жилья не может покрыть потребности в инвестициях на капитальный ремонт, модернизацию реконструкцию существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.
Инвестиции в основной капитал ЖКХ в 2002-2003 г.г. в разрезе форм собственности на территории города Москвы (по крупным и средним предприятиям) в жилищно-коммунальное хозяйство представлены в таблице 2.11. Финансовые вложения, осуществляемые предприятиями ЖКХ (по крупным и средним предприятиям) в 2002-2003 г.г. представлены в табл. 2.12
Финансовые вложения предприятиями ЖКХ в 2002г. по крупным и средним предприятиям составили всего 1638602 тыс. рублей, в основном краткосрочные вложения (95,3%). Подавляющая часть средств затрачена в коммунальном хозяйстве — 1633866 тыс. руб., в жилищном хозяйстве вложено 4736 тыс. руб. или всего 0,2% от инвестиций в ЖКХ, которые являются долгосрочным.
Необходимой предпосылкой формирования территориальных инвестиционных программ развития инженерной инфраструктуры и управления ими являются долгосрочный план социально-экономического развития территорий, методический инструментарий для прогнозирования инвестиционных потребностей развития и обновления инженерной инфраструктуры, сопоставление бизнес-эффективности альтернативных проектов реконструкции и модернизации объектов по технико-экономическим показателям и источникам финансирования.
Инвестиции в основной капитал ЖКХ в 2002-2003 г. г. в разрезе форм собственности на территории города Москвы (по крупным и средним предприятиям)
Инвестиции в основной капитал, тыс. руб.
Удельный вес в общем объеме инвестиций (%)
Инвестиции в основной капитал, тыс. руб.
Удельный вес в общем объеме инвестиций (%)
Всего по формам собственности
Собственность субъекта федерации (городская)
Смешанная российская собственность (без иностранного участия)
Совместная российская и иностранная собственность
Для внедрения качественно новых технологий в производстве жилищно-коммунальных услуг необходимы, прежде всего, инвестиции достаточно больших объемов. Однако в настоящее время у собственников объектов ЖКК, (интересы которых в большинстве случаев представляют городские органы власти) средств на реализацию инновационных проектов недостаточно. Всего на коммунальное строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры направляется 52,19 млрд. рублей, что составляет 62% от общего объема запланированных капитальных вложений по всем отраслям г.Москвы.
Финансовые вложения, осуществляемые предприятиями ЖКХ (по крупным и средним предприятиям) в 2002-2003 г. г. (тыс. руб.)
Накоплено на конец отчетного периода — всего
Согласно адресной инвестиционной программе города Москвы на 2004 год, более 22% (9,48 млрд. руб.) расходов на жилищное и коммунальное строительство привлекалось из дополнительных доходов (табл. 2.13).
При формировании адресной инвестиционной программы лимиты капитальных вложений в первоочередном порядке направляются на решение следующих задач по обеспечению концентрации средств по:
— программе комплексной застройки территории города, в том числе строительства муниципального жилья в районах массовой жилой застройки;
— программе реконструкции кварталов пятиэтажных жилых домов первых индустриальных серий и ветхого жилого фонда;
— программе реконструкции Центра;
— программе капитального ремонта жилищного фонда г.Москвы и инженерной инфраструктуры города.
Объемы инвестиций, направляемые в жилищное и коммунальное строительство 2004 г.
Дополнительные доходы бюджета
Капитальные вложения в жилищно-коммунальное хозяйство всего
Комплексная застройка районов массового жилищного строительства
Капитальные вложения всего
Реконструкция жилых домов первого этапа индустриального домостроения
Капитальные вложения всего
Капитальные вложения всего
Капитальные вложения всего
Источник: Адресная инвестиционная программа города Москвы на 2004 год.
Исходя из запланированных объемов строительства, рассчитываются объемы бюджетного финансирования за счет средств городского бюджета.
В Москве действует практика определения компенсации инвесторами городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов на основе методики утвержденной постановлением Правительства Москвы № 698-ПП от 19 августа 2003 года. Согласно данной методики осуществляется расчет суммы денежного эквивалента доли города при осуществлении строительства и реконструкции в Москве жилых объектов за счет средств инвесторов, а также для определения стартовых условий конкурсов, проводимых Городской конкурсной комиссией по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов. Сумма денежной компенсации определяется на основе расчетных цен на жилье с учетом различных поправочных коэффициентов характеризующих местоположение, категорию и качество размещения внутри муниципального района.
В качестве целевых ориентиров для развития жилищного сектора принимаются уровень жилищной обеспеченности, достигнутый в развитых странах с рыночной экономикой с этапами достижения промежуточных уровней целевой траектории с одновременным обеспечением на уровне социальных стандартов для нуждающихся слоев населения (с низкой жилищной обеспеченностью и малыми доходами).
По мнению автора при формировании инвестиционной программы должны обеспечиваться следующие основные требования программы:
— достаточно плавное сочетание целевых требований к развитию жилищной и инженерной инфраструктуры (отсутствие резких скачков, изломов, экстремумов);
— пропорции в инвестиционном планировании развития жилищной и инженерной инфраструктуры должны отражать выявившиеся относительно них приоритеты;
— прогнозируемое выбытие фондов жилищной и инженерной инфраструктуры должно осуществляться темпами, обеспечивающими сокращение ветхого и аварийного фонда, ликвидацию накопленного недовыбытия и выход на траекторию выбытия с нормативными сроками службы этих фондов;
— прогнозируемые объемы капитального ремонта и реконструкции фондов также должны осуществляться с темпами, обеспечивающими ликвидацию накопленного недоремонта и выход на траекторию нормального износа фондов с проведением планово-предупредительных и текущих ремонтных работ;
— потребности в капиталовложениях по прогнозам развития жилищной и инженерной инфраструктуры должны быть согласованы и спланированы с инвестиционными программами.
Повышение эффективности инвестиционной программы достигается за счет комплексного моделирования воспроизводственных процессов для разных стратегий строительства и реконструкции жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, гибкого взаимодействия и согласования частных инвестиций с бюджетным планированием, мониторинга рынка капитала и его активности на рынке жилья (рост или падение привлекательности для инвестирования в этот сектор). Поведение инвесторов на рынке жилья, ожидаемый уровень их активности является наибольшей рисковой составляющей успешности инвестиционной программы, требующей тонкого регулирования для предотвращения оттока капитала с рынка жилья. Планирование инвестиционной программы на перспективу, соответствующей принятой воспроизводственной стратегии, состоит в привлечении финансовых ресурсов инвесторов в объемах, обеспечивающих вместе с бюджетным финансированием (в рамках бюджетных ограничений) и средствами населения минимизацию отклонений реальной воспроизводственной от планируемой программно-целевой структуры.
В основе макромоделирования инвестиционной жилищно-коммунальной программы, ее финансовой реализуемости лежит принцип координации, согласования и сбалансированного планирования всех компонент воспроизводственного процесса. В противном случае, при отсутствии комплексности и централизованной координации инвестиционное обеспечение программы может оказаться недостаточным, а реализация программы может оказаться перед угрозой срыва.
Основные мероприятия инвестиционной воспроизводственной программы в сфере ЖКК представлены на рис. 2.4 и 2.5
На рис. 2.6 представлена разработанная для города Москвы структура городской программы развития и модернизации инженерной инфраструктуры. Городские органы должны принять меры активного поиска источников финансирования ЖКК (частные профильные компании, специализированные инвестиционные компании, банки, венчурные фонды, бюджетные средства, фондовое и целевое финансирование, отчисление инвесторов на инженерную инфраструктуру. страховые накопительные фонды и т.д.).
Сегодня основную цель жилищно-коммунальной политики можно определить как создание устойчивого сектора экономики, отвечающего требованиям минимизации расходов и качества жилищно-коммунальных услуг, функционирование которого обеспечивается за счет сбалансированной воспроизводственной политики, эффективности механизма аккумулирования финансовых средств и их трансформации в кредиты и инвестиции путем формирования соответствующих регулятивных и организационных условий.
Для целей планирования и управления инвестиционными программами в качестве основного (опорного) показателя предлагается рассчитывать рыночную стоимость инвестиционной программы с учетом стоимости источников ее финансирования. Рыночную стоимость программы (РСП) предполагается определять как четырехкомпонентную структуру с выделением суммарной (с), бюджетной (б), внебюджетной (в), потребительской (п) видов стоимости по формуле:
Сб — объемы финансирования программ за счет средств бюджетных источников по годам t;
Св — объемы финансирования программ за счет средств внебюджетных источников по годам t;
Сп — объемы финансирования программ по капитальному ремонту жилых домов в форме инвестиционной составляющей за счет денежных средств населения по годам t;
— коэффициенты дисконтирования финансовых средств при планируемой стоимости бюджетных, внебюджетных и потребительских средств.
Следует подчеркнуть, что сегодня требуется разработка и использование новых методологическхи подходов к развитию стоиостного управления в жилищно-коммунальной сфере. Для этих целей была поставлена задача разработать концептуальную многовариантную модель управления стоимостью с учетом определенных выше структурных компонент стоимости программ и жизненного цикла объекта ЖКХ. За основу данной модели приняты многокомпонентное программно-целевое управление стоимостью по базовыой стоимости объекта и стоимтьсб управления ее приращением. Процесс управления стоимостью в зависимости от выбранной стратегии воспроизовдственнхы процессов может вызывать положительное и отрицательное приращение базовой стоимости объекта, концептуальная модель этих процессов приведена на рис. 2.. Развитием данного многокомпонентного управления стоимостью объекта является следующие этапы:
1 этап — управление первоначальной (проектной) стоимостью объекта Со, которая включает все затраты на строительство объекта;
2 этап — управление стоимостью текущего содержания объекта;
3 этап — управление стоимостью на основе многокомпонентного управление расходами на следующих этапах жизненного цикла объекта: реконструкции Ср, модернизации См, капитального ремонта Ср, его отсутствия (или недостаточности) ?Сор, сноса ?Сос
Таким образом, на основании предложенных подходов к формированию концепции стоимостного управления объектами ЖКХ можно сделать следующие выводы:
-управление стоимостью объектов ЖКХ необходимо рассматривать как многофункциональную задачу оптимизации расходов для собственников, в первую очередь, жилых помещений в процессе организации эксплуатации, содержания и ремонта объектов;
-оценка деятельности управляющих компаний при управлении объектами необходимо осуществлять с позиции стоимости управления.
Выводы по главе II
1. Определена роль крупных городов в обработке и апробации на практике новых рыночных подходов к реформированию ЖКХ, обусловленная финансовым, научно-техническим потенциалом и незамедлительным реагированием на происходящие изменения в экономике регионов.
2. Выявлены особенности ЖКХ принципиально влияющие на основные характеристики и показатели деятельности предприятий и организаций, характеризующиеся прямой зависимостью производства от потребления, что вызывает необходимость расчета мощностей по наибольшей потребности при низком среднем уровне и неравномерности ее использования по времени, высокая стоимость фондов коммунальных предприятий за счет резервной мощности снижает эффективность инвестиций в коммунальное хозяйство.
3. Определены основные структурные направления цикла мероприятий по реформированию ЖКХ, как стратегии сочетания самоокупаемости услуг ЖКХ развития самоуправления и адресной социальной защиты населения и предусматривающей стратегическое и оперативное управления воспроизводственным процессом, повышения конкурентоспособности объектов, развития конкурентной среды и договорных отношений;
4. Установлено, что современная система управления ЖКХ требует своего опережающего реформирования для ускорения процессов развития рынка жилищно-коммунальных услуг.
5. Выявлены особенности инвестиционной ситуации в сфере ЖКК. Выявлена необходимость программно-целевого управления инвестиционными программами и предложены структуры целевых инвестиционных программ в сфере ЖКХ.
6. Произведено структурное моделирование многокомпонентного управления объектов на основе их рыночной стоимости и определения параметров приращения стоимости.
Источники: http://studopedia.su/9_69722_investitsii-v-zhilishchno-kommunalniy-kompleks.html, http://www.minstroyrf.ru/trades/housing-and-utilities/21/, http://studbooks.net/1472424/menedzhment/investitsii_zhilischno_kommunalnyy_kompleks_goroda
Источник: