Инвестиции в жилищный фонд осуществляются

Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости

Глава 8. Субъекты и источники инвестирования

8.4. Фонды развития жилищного строительства

Фонды развития жилищного строительства создают необходимые условия для обеспечения граждан жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, развивают конкуренцию между строительными подрядными организациями, использование наиболее эффективных проектов жилищного строительства, учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия.

Основой функционирования фонда развития считаются поиск и разработка финансово-кредитных механизмов для осуществления жилищного строительства, а условием функционирования – привлечение внебюджетных источников финансирования.

Фонд создается как субъект управления системой регионального развития жилищного строительства, поэтому в его уставе отражены следующие позиции:

1. Реализация какой-либо федеральной целевой программы или ее подпрограммы.

2. Создание условий для обеспечения отдельных категорий граждан необходимым жильем.

3. Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства.

4. Сохранение квалифицированных кадров и создание фиксированных рабочих мест.

5. Увеличение объемов сельскохозяйственного производства.

6. Привлечение органов власти к организации работы фонда и аккумуляции добровольных взносов предприятий, организаций и граждан.

7. Всестороннее привлечение граждан для участия в жилищном строительстве.

8. Эффективное использование средств формирования рынка жилья как условие перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы.

9. Содействие развитию производственной базы жилищного строительства и обеспечение районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры.

10. Развитие конкуренции и рыночных отношений в сфере жилищного строительства.

Правовое регулирование деятельности фонда должно осуществляться в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, федеральным законом РФ «О некоммерческих организациях», уставом региона, уставами муниципальных образований региона, уставом фонда и другими нормативными и правовыми актами РФ и региона.

Подобные фонды созданы во многих регионах России, однако основоположником следует считать Белгородскую область. В 1993 г. администрация Белгородской области разработала модель кредитования жилищного строительства для жителей сельской местности. Наряду с заемщиком в качестве основного участника данной модели выступает Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций, по организационно-правовой форме являющийся государственным унитарным предприятием.

При такой модели заемщики имеют возможность погашать ипотечный кредит и проценты по нему не только деньгами, но и сельскохозяйственной продукцией с последующей ее реализацией через торговую сеть фонда. Пропорции оплаты определяют сами заемщики. Таким образом, граждане, успешно занимающиеся сельскохозяйственным трудом, но не имеющие денежных средств для приобретения жилых объектов недвижимости, получают шанс улучшить жилищные условия.

При фонде созданы организации по переработке поставляемой заемщиками продукции, оптовые базы и рынки, развивается закупочная и торговая инфраструктура области, появилась дополнительная прибыль, которую направляют на строительство подъездных дорог, прокладку коммунальных сетей и т. д.

Ставка процента по ипотечному кредиту составляет 1…2 %. Ипотечный кредит выдается на сумму не более 120 тыс. р., а недостающие средства заемщики вкладывают в строительство в виде собственных сбережений и личного труда. Срок кредитования, как правило, составляет от 8 до 10 лет, однако может достигать и 15 лет.

Заемщики рассчитываются с фондом через три года после подачи заявления на кредит. Для заемщиков – специалистов в области общественно значимых профессий (врачей, учителей и т. д.), многодетных семей, а также для самостоятельно осуществляющих строительство предусматриваются льготы до 50% кредитного долга. Существуют также льготы для одиноких мужчин и женщин старше 30 лет, неполных семей с несовершеннолетними детьми и малообеспеченных семей.

Платежеспособность заемщика оценивается по «сельскохозяйственному потенциалу» сельских жителей, т. е. по результативности их подсобного хозяйства. Например, за ипотечный кредит на 3-этажный жилой дом с набором всех коммунально-бытовых услуг площадью 150…200 м 2 заемщик должен поставить региону в целом 10…15 т говядины, или 40…50 т картофеля, или иную продукцию по будущей цене независимо от того, какой она будет.

Наряду с кредитом возможна поэтапная выдача сельским жителям строительных материалов для строительства жилья (их стоимость погашается в течение 5 лет). При использовании строительных материалов по целевому назначению предоставляется новая партия для следующего этапа строительства. Отношения между участниками в данной модели представлены на рис. 8.5.

Рис. 8.5. Модель финансирования жилищного строительства при участии Фонда развития жилищного строительства: 1 – сотрудничество в области строительства и финансирования жилья; 2 – первоначальный взнос за жилье; 3 – заключение договоров страхования; 4 – оформление кредита; 5 – предоставление жилья; 6 – погашение кредита сельскохозяйственной продукцией; 7, 8 – поступление сельскохозяйственной продукции в магазины региона

Все договорные отношения со строительной организацией ведет Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций (между ними заключается договор на строительство индивидуального жилого дома для заемщика).

Отношения фонда и заемщика закрепляются юридическим оформлением первоначального взноса за индивидуальный жилой дом, заключением договора на оформление кредита, фиксированием этапного погашения кредита и процентов по нему, а также передачей индивидуального жилого дома в собственность заемщика.

Основным действующим субъектом ипотеки в г. Сарове Нижегородской области стала специально созданная некоммерческая организация «Фонд социального развития» (ФСР). Деятельность ФСР основана на продаже жилья в рассрочку. Фонд направляет средства на строительство или покупку жилья на вторичном рынке. Построенное или закупленное жилье продается в рассрочку гражданам города, которые участвуют в программе ипотечного кредитования. Кредитные учреждения выступают в данной схеме в качестве кредиторов ФСР.[130]

По данной схеме покупатель закладной на вторичном рынке ценных бумаг и ФСР заключают договор купли-продажи закладной. Между ФСР и покупателем заключаются договора: купли-продажи недвижимости (или купли-продажи доли строящегося жилья), займа и залога. Фонд заключает с продавцом жилья договора купли-продажи недвижимости и подряда на строительство.

В основу структуры финансирования жилищного строительства положена безналоговая модель. Функцию безналогового проводника финансовых ресурсов выполняет некоммерческая организация ФСР, за счет чего происходит удешевление жилья. Именно благодаря налоговым послаблениям, решение в отношении которых принято на местном уровне, удалось сформировать начальный капитал данной ипотечной программы.

Даже при наиболее рациональной системе – «продаже в рассрочку», при которой не происходит увеличение подоходного налога, стоимость кредита с учетом его обслуживания, например при 13,5 % годовых, в три раза больше суммы кредита.

Например, если получен кредит в 40 тыс., то возврату подлежит 120 тыс., из которых 80 тыс. – стоимость обслуживания. Из них, в свою очередь, 40 тыс. составляют налоги. При проведении такой операции в безналоговом режиме число участников программы увеличится. Каждый участник в процессе покупки жилья вносит деньгами и объектами недвижимости (которые имеются у него в наличии) в общей сложности до 80 % от стоимости нового жилья, остальные 20 % берет в кредит. Вся денежная масса направляется подрядчикам, которые являются плательщиками налогов. Около 20 % этой суммы будет выплачено в виде налогов в бюджеты всех уровней и во внебюджетные фонды. Известно, что все предприятия стройиндустрии – плательщики налогов. В пределе эта величина стремится к 40 %. Можно рассчитать в относительных величинах выигрыш и проигрыш. Допустим, что доля кредита в стоимости жилья составляет 20 %. Тогда обслуживание кредита в налоговом режиме (без учета инфляции) составит

20 % 0,07 15 2,02 = 42,42 %,

где 0,07 – налоги, кроме налога на прибыль; 15 – количество лет, на которые выдан кредит; 2,02 – проценты.

Обслуживание кредита в безналоговом режиме составит

20 % 0,07 15 = 21 %.

Следовательно, при безналоговом режиме можно потерять 21 % на уплате налогов (42…21), но выиграть 40 % на налогах строителей. Общая величина выигрыша составит 19 %.

Таким образом, региональный фонд развития жилищного строительства, используя накопленный опыт, функционирует на основе действующего законодательства и является единым региональным центром по разрешению проблем в области жилищного строительства для различных категорий граждан. Как правило, схемы финансирования жилищного строительства с участием фонда предполагают использование льготных механизмов, что позволяет решить сопутствующие проблемы экономического и социального развития.

Фонд развития жилищного строительства – это структура, предназначенная для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но не имеющих для этого средств.

[130] Лимаренко В. И. Дом для вашей семьи на «Большой Волге». – Саров; Саранск, 1999.

Инвестиции в жилищное строительство – гарантированный финансовый успех

Инвестиции в жилищное строительство – это выгодное вложение средств капитала, с кокой бы стороны не взглянуть на такие вложения. Финансовые средства вкладываются в оборотные и основные фонды организаций и фирм, которые производят строительные работы. Инвестируются деньги, как правило, в средства производства или финансовые документы, то есть, ценные бумаги, позволяющие впоследствии получить доход.

Инвестиции в строительство жилья требуют от всех участников компетентности и высокого профессионализма. Долгосрочные вклады в строительство осуществляются под:

• строительство новых зданий или офисов;
• реконструкцию старых домов, отелей или культурных сооружений;
• расширение территории или техническое перевооружение предприятий;
• покупку земельных участков или объектов, предназначенных для природопользования;
• покупку и создание нематериальных активов в различном ценовом диапазоне.

В целом, инвестиции в строительство жилой недвижимости во многом определяет разрешение социальных, технических и экономических задач, которые касаются экономики всей страны.

Основные направления строительства недвижимости и инвестиции в них

Темп роста строительства жилых домов колоссален, цифры показывают отличные результаты, которые во многом превосходят прошлые года. Администрации городов, на территории которых ведется строительство, регулярно проводят следующие мероприятия:

1. производят мониторинг незавершенных строительных объектов;
2. составляют данные о характеристиках участков;
3. контролируют исполнение и сдачу ежемесячных, ежеквартальных графиков многоквартирных жилых домов;
4. регламентируют муниципальные услуги в сфере строительства.

Все это способствует увеличению объемов жилищного строительства и гарантирует передачу недвижимости инвесторам.

Оптимизация бюджета инвестиций – это сложный и трудоемкий процесс, который требует регулярного взаимодействия со всеми участниками проекта, среди которых – инвесторы, проектные и генподрядные организации.

Как заставить инвестиции приносить доход

Оптимизируя бюджет инвестиций, прежде всего необходимо определить минимальный уровень затрат, снижение которых влечет за собой понижение стоимости проекта. Большинство людей стараются инвестировать в строительство квартиры все свои накопления, но перед тем, как сделать этот решительный шаг, следует ознакомиться с ключевыми аспектами:

1. Предварительное проведение открытых тендеров способствует заключению договоров на более выгодных условиях. При этом не стоит руководствоваться исключительно стоимостью работы, очень важно ознакомиться с опытом предприятия в данной отрасли и сроками, в течение которых гарантируется получение недвижимости в собственность.
2. Контроль над ценами на строительные ресурсы.
3. Курс валюты подвержен сильным скачкам, поэтому важно оговорить этот аспект в договоре. То же касается стоимости строительных материалов.

Только учитывая указанные выше основные параметры, которые влияют на эффективность реализации инвестиционных проектов, можно принимать грамотные решения в реализации собственных решений.

Инвестиции в жилищное строительство: понятие и правовые формы

Сокол Павел Викторович, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета, заместитель начальника управления Министерства юстиции РФ по Самарской области.

В статье рассматривается понятие «инвестиции» применительно к жилищному строительству.

Ключевые слова: инвестиции; инвестиционный договор; инвестиционная деятельность.

Investments in house building: notion and legal forms

Sokol Pavel Viktorovitch, Candidate of Laws, associate professor, associate professor of Civil and Entrepreneurial law of Samara state university, Deputy Director of Ministry of Justice department in Saratov region.

The notion of «investments» are analyzed in the article in the light of house building.

Key words: investments; investment agreement; investment activity.

Вот уже 20 лет все жилищное строительство в Российской Федерации осуществляется посредством заключения договоров, имеющих инвестиционную природу. Причина этого заключается в изменении акцентов в государственной жилищной политике. Напомним, что раньше государство гарантировало предоставление жилья всем желающим улучшить свои жилищные условия в том случае, если они стояли на соответствующем учете. Теперь же в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов сохранено лишь для малоимущих и иных указанных в законе лиц, нуждающихся в жилье.

В остальных случаях граждане должны самостоятельно и за счет своих средств реализовывать свое право на жилище. Для этого в ч. 2 ст. 40 Конституции РФ и ст. 2 ЖК РФ за органами государственной власти и органами местного самоуправления закреплена обязанность оказывать содействие развитию рынка недвижимости, стимулировать строительство жилья, обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения. В этих целях в Российской Федерации с 2005 г. осуществляется национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» , в котором реализация права граждан на жилище и соответственно жилищное строительство признаны ключевыми вопросами государственной политики.

См.: Выступление Президента Российской Федерации В.В. Путина на встрече с членами Правительства РФ, руководством Федерального Собрания РФ и членами Президиума Государственного Совета РФ от 5 сентября 2005 г. // Российская газета. 2005. 7 сент.

Остановимся на понятии «инвестиции в жилищное строительство», для чего необходимо раскрыть понятие «инвестиции».

Сущность инвестиций определяет следующая экономическая формула: «Использование имущества (денег) для получения больших денег, для извлечения дохода или достижения прироста капитала» (use of capital to create more money) . Таким образом, экономическая сущность инвестиций состоит в том, что определенные имущественные активы направляются в доходную сферу, чем достигается экономический эффект — происходит их приращение. Соответственно и оценка инвестиций производится по такому показателю, как эффективность, — отношение результатов вложений к произведенным затратам, т.е. это получение большого результата при тех же или даже снижающихся объемах вложений.

См.: Розенберг Джери М. Инвестиции: Терминологический словарь. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 173.
См.: Dictionary of finance and investment terms. N.Y. P. 210. Цит. по: Доронина М.Г., Семилютина Н.Г. Правовое регулирование иностранных инвестиций в России и за рубежом. М., 1993. С. 76.

Причем указанное приращение сразу может и не быть выражено в денежном размере, но, в принципе, может быть к нему сведено. Например, при инвестировании средств в строительство объекта недвижимого имущества результатом инвестирования является сам объект, приращение же инвестиций может быть оценено как разница между вложенными инвестором средствами и рыночной ценой построенного для него объекта.

Юридическое содержание категории «инвестиции» состоит в законодательном закреплении того, что может быть инвестициями, в определении их сущности, сферы применения данного института, а также правовых форм их осуществления.

В советском законодательстве отсутствовала легальная дефиниция «инвестиции». В науке гражданского права эта категория долгое время связывалась с понятием договора подряда на капитальное строительство, особенностью которого была увязка выполнения обязательств по договору подряда с финансированием строительных работ . Сам термин «инвестиции» рассматривался обычно в качестве синонима «капитальное строительство» или «капитальное вложение» . Что примечательно, в западных странах, особенно в европейских государствах и США, под инвестициями обычно понимаются лишь финансовые инвестиции — вложения в ценные бумаги .

Предпринимательское право: Курс лекций / Под ред. Н.И. Клейн. М.: БЕК, 1993. С. 143.
См.: Комментарий к ГК РСФСР / Под ред. Е.А. Флейшиц и О.С. Иоффе. М.: Юридическая литература, 1970. С. 4623.
См.: Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ., перераб. и доп. М.: Интерэксперт; Инфра-М, 1995; Семилютина Н.Г. Инвестиции и рынок финансовых услуг: проблемы законодательного регулирования // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 31 — 33.

В современном российском законодательстве понятие «инвестиции» появилось 20 лет назад с принятием Верховным Советом СССР в декабре 1990 г. Основ законодательства об инвестиционной деятельности в СССР . В них под инвестициями понимались все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой образовывалась прибыль (доход) или достигался социальный эффект. Устанавливалось, что инвестиции в воспроизводство основных фондов могли осуществляться в форме капитальных вложений (ст. 1). Чуть позже был принят Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» , в котором содержалось практически такое же определение инвестиций — денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (ст. 1).

Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. N 51. Ст. 1109.
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005.

Спустя восемь лет по вопросу регулирования инвестиций в форме капитальных вложений был принят Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» . В нем содержится базовое понятие инвестиций — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. А также самостоятельное определение капитальных вложений — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1) .

СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
В настоящее время Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» действует в части, не противоречащей Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Кроме этого в Налоговом кодексе РФ существует понятие передачи имущества, носящей инвестиционный характер, — вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов. Согласно налоговому законодательству, такая передача имущества не носит характер реализации товаров, работ, услуг (п. 4 ч. 3 ст. 39).

Как видно, в качестве возможных инвестиций в законодательстве определяются следующие основные виды объектов гражданских прав:

1. вещи — недвижимые (здания, сооружения и пр.) и движимые (материалы, оборудование и пр.), включая деньги и ценные бумаги;
2. имущественные права (любые), включая право залога, права участия в товариществах и обществах, права требования по обязательствам и пр.;
3. неимущественные права, связанные с имущественными правами и имеющие денежную оценку: в первую очередь это права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальные права) .

См.: Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М.: Ось-89, 2004. С. 15.

Капитальные вложения — это в первую очередь инвестирование в строительство любых объектов недвижимого имущества.

Важной частью юридического содержания инвестиций является цель инвестирования, ставящаяся инвестором, к достижению которой он стремится. Она обусловливается определенным субъективным гражданско-правовым интересом инвестора, состоящим в удовлетворении материальных потребностей. Наличие инвестиционной цели в действиях инвестора является существенным условием и может состоять как в получении прибыли от вложения, так и в достижении иного запланированного инвестором полезного эффекта, в чем и заключается инвестиционная потребность. Полезный эффект может быть как социальным, т.е. общезначимым, так и значимым, важным лишь для одного субъекта — инвестора или другого лица. Таким образом, инвестиционная цель состоит не просто во вложении имущества, а в получении через это определенного материального результата с меньшими затратами, в чем и проявляется экономическая сущность инвестиций.

В некоторых случаях мотивация деятельности инвестора может заключаться в стремлении получить объект недвижимости для собственных нужд, например для собственного использования, т.е. носить потребительский характер, однако это вовсе не входит в противоречие с сущностью инвестиционной деятельности и является одной из разновидностей последней. Вот почему нельзя согласиться с позицией некоторых авторов, озвученной в юридической литературе и встречающейся в правоприменительной деятельности, о противопоставлении инвестиционного (стремление получить прибыль) и потребительского характера (для собственного проживания) деятельности лиц при направлении средств в объекты жилищного строительства . Инвестиционная цель, поставленная инвестором, может заключаться как в стремлении лица получить прибыль, так и в стремлении получить иной эффект, например в получении жилищного объекта для собственного проживания.

См.: Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. N 1-2. С. 53 — 61; Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36 — 37; Скловский К.И. Проблемы собственности и владения в гражданском праве России: Автореф. дис. . докт. юрид. наук. М., 1999. С. 56; Юдин А. Не инвестор, но потребитель // Российская юстиция. 1998. N 5. Сходную позицию в данном вопросе занимали и антимонопольные органы. См.: Приказ Государственного антимонопольного комитета от 20 мая 1998 г. N 160 «Об утверждении Разъяснений по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в ред. от 09.01.1996)» // Российская газета. 1999. 14 января.

Осуществление инвестиционной деятельности сопряжено для инвестора с определенным риском, состоящим в возможности потери вложения или задержки получения экономического эффекта. Одной из причин этого является то, что инвестор нередко лишен возможности влиять на процесс использования вложенных им средств, осуществляемый третьими лицами. Как справедливо отмечает А.В. Майфат, «любые инвестиции, вложения в условиях свободного рынка являются рискованными, так как всегда существует вероятность того, что лицо, получившее средства, не сможет правильно распорядиться полученными средствами, растратит их и в результате инвестор потеряет вложенные им средства» .

Майфат А.В. Ценные бумаги (сравнительный анализ понятий в правовых системах России и США) // Государство и право. 1997. N 1. С. 85.

Инвестиционный риск сродни риску случайной гибели или случайного повреждения имущества, который в соответствии со ст. 211 ГК РФ несет собственник. Инвестиционный риск имеет некоторое сходство и с риском в предпринимательской деятельности (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Подводя итог, отметим, что категория инвестиций характеризуется следующими признаками: 1) это имущество (в широком смысле), а также неимущественные права; 2) подлежащие вложению в объект какой-либо деятельности; 3) обладающие особой целью — получение прибыли или достижение иного полезного эффекта; 4) это вложение сопряжено с определенным риском; 5) имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс путем заключения соответствующих гражданско-правовых договоров.

Инвестиции можно классифицировать по различным основаниям.

В зависимости от характера вложений их следует подразделить на финансовые — вложение капитала в покупку акций, облигаций, ценных бумаг и капитальные — вложение капитала в производственный основной капитал. Также можно выделить инновационные инвестиции — вложение в новые технологии с использованием результатов научно-технических достижений.

В зависимости от характера направленности инвестиции подразделяются на прямые (непосредственные вложения) и портфельные (вложения в ценные бумаги с целью их капитализации).

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные и публичные (государственные и муниципальные).

В зависимости от того, за счет каких источников осуществляется инвестирование, инвестиции можно классифицировать на две группы: инвестиции за счет собственных средств и инвестиции за счет привлеченных источников.

В зависимости от срока вложения инвестиции подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Инвестиции в жилищное строительство относятся к группе капитальных, прямых, долгосрочных инвестиций. Они могут относиться к любой форме собственности и осуществляться за счет любого источника.

Как уже отмечалось, имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс посредством совершения правовых действий. Иными словами, инвестициям присущи определенные правовые формы. Проанализируем основные правовые формы инвестиций в жилищное строительство.

1. Осуществление инвестором односторонних действий по строительству объекта своими силами и средствами, которые приводят к созданию нового объекта. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
2. Заключение различного рода гражданских договоров и (или) государственных контрактов между субъектами инвестиционной деятельности.

Инвестиционные отношения в строительстве могут оформляться посредством заключения:

договора строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ);

договора простого товарищества (о совместной деятельности) (гл. 55 ГК РФ), в том случае, если объединяющиеся лица преследуют общую цель — строительство жилого дома и объединяют общие усилия для осуществления этого;

договора об участии в долевом строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») ;

Российская газета. 2004. 31 дек.

договоров об инвестировании в сфере строительства (как вида договора в узком смысле этого слова) (ст. 421 ГК РФ, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»), заключенных до момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» либо заключенных в силу п. 3 ст. 1 указанного Закона юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанных на договоре участия в долевом строительстве.

1. Привлечение денежных средств граждан посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Данная система используется для обеспечения жильем военнослужащих (Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» ).

СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3532.

1. Участие граждан в организации потребительских кооперативов: жилищного, жилищного строительного кооператива либо жилищно-накопительного кооператива с целью приобретения права собственности на жилое помещение (главы 11, 12 ЖК РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» ). При данной форме происходит объединение граждан путем внесения денежных вкладов (паев) на основе членства для строительства или приобретения жилья. По общему правилу гражданин становится собственником жилья с момента полной уплаты вклада (пая) .

Российская газета. 2004. 31 дек.
По данному вопросу см.: Гречишникова Е.И. Жилищный накопительный кооператив как механизм привлечения инвестиций в строительство // Гражданское право. 2007. N 3. С. 21 — 22.

1. Ипотечное кредитование может предусматривать выдачу кредита под вложение в строящуюся жилую недвижимость с условием залога прав. Правовую основу ипотеки и ипотечного кредитования составляют: § 3 гл. 23 ГК РФ «Залог», Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге» и специальный Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» , который регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

Российская газета. 1992. 6 июня.
Российская газета. 2003. 18 нояб.

1. Организация паевых инвестиционных фондов недвижимости. Под таковым понимается обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией (п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» ). Недвижимое имущество и имущественные права на недвижимое имущество могут входить только в состав активов акционерных инвестиционных фондов и активов закрытых паевых инвестиционных фондов.

СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.

Наиболее распространенной правовой формой инвестиций в жилищное строительство является заключение договоров участия в долевом строительстве. Остановимся на ней подробнее.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ участие в долевом строительстве представляет собой отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, возникающих на основании договоров участия в долевом строительстве.

Деятельность по участию в долевом строительстве обладает всеми признаками инвестиций. Такая точка зрения имеется в юридической литературе (А.В. Майфат, П.В. Сокол, С. Фокин и др.) . Рассмотрим проявление приведенных выше признаков инвестиций в деятельности по участию в долевом строительстве.

См.: Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 162 — 172; Сокол П.В. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). М.: Деловой двор, 2008. С. 6 — 11; Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006. N 5. С. 34 — 35; Симонова С.В. К вопросу о правовых формах инвестирования в жилищное строительство // Правовые вопросы строительства. 2008. N 1. С. 24 — 26; Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. N 6. С. 119.

1. Вкладываемые физическими и юридическими лицами средства относятся к категории имущества.
2. Средства вкладываются в строительство объектов недвижимости — жилых квартир, нежилых помещений в составе строящихся жилых домов или иных объектов недвижимости.
3. Участники долевого строительства преследуют цель получения права собственности на указанные объекты недвижимости, в чем и заключается эффект от вложений. Причем стоимость указанных объектов после ввода их в эксплуатацию, как правило, выше суммы вложений на их строительство, что позволяет говорить о доходе инвестора.
4. Вложение связано для участников долевого строительства с риском неосуществления строительства в указанные сроки (например, имеющиеся массовые нарушения сроков строительства в связи с мировым экономическим кризисом, негативно отразившимся в первую очередь на сфере строительства). У участников долевого строительства имеется даже риск потери вложенных средств, что наиболее убедительно подтверждается ситуациями с «обманутыми дольщиками».

В целях осуществления вложения между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. Он представляет собой соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную соглашением цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) .

О характеристике договора см.: Сокол П.В. Указ. соч. С. 28 — 40.

А.В. Майфат, исследуя признаки инвестиций в деятельности по участию в долевом строительстве, отмечает, что важным признаком этого является то, что реализация инвестиций в этом случае поручена участником долевого строительств иному лицу — заказчику (застройщику) .

См.: Майфат А.В. Указ. соч. С. 166.

Хотя встречаются и другие мнения на этот счет — что долевое участие в строительстве не является инвестиционной деятельностью (О.Л. Капица, Е.Б. Козлова, Ю. Свирин и др.) . И в первую очередь по той причине, что жилое помещение (квартира) объектом предпринимательской деятельности не является и цели извлечения прибыли физическое лицо обычно не преследует, поэтому граждане не могут являться инвесторами. Они в первую очередь — потребители. Помимо этого противниками признания деятельности по участию в долевом строительстве приводились и такие аргументы, что инвестиционная деятельность подразумевает еще и осуществление инвестором каких-либо практических действий по реализации инвестиций, при долевом участии в строительстве гражданин ни в чем подобном не участвует; инвестор должен обеспечивать целевое использование инвестиций, в то время как на практике гражданин-дольщик такой возможности лишен; правомочиями по владению, пользованию и распоряжению инвестициями гражданин не обладает, в то время как у инвестора они должны быть. Контраргументацией здесь является приведенный выше анализ понятий инвестиций и инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.

См.: Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Эконоинвест, 2005. С. 63 — 65; Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77; Свирин Ю. Указ. соч. С. 36 — 37; см. также: Приказ Государственного антимонопольного комитета от 20 мая 1998 г. N 160.

Другие авторы (например, Н.В. Бунина) считают, что с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» можно говорить, что инвестиционный договор и договор участия в долевом строительстве являются двумя самостоятельными типами гражданско-правовых договоров. Хотя автор тут же оговаривается, что указанные договоры имеют большое число схожих характеристик .

См.: Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // Нотариус. 2009. N 1. С. 14 — 18.

Однако автор не различает самостоятельных понятий: инвестиции (как сущности процесса) и инвестиционного договора — в узком смысле как вида договора и в широком смысле как характеристику многих договоров, которые соответствуют признакам инвестиций (или, как отмечает С.В. Симонова, отвечают признакам инвестиционного обязательства ). Действительно, законодатель признает договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, что является правильным, и принятое правовое регулирование имеет цель наиболее полно отвечать интересам всех участников деятельности, как застройщика, так и участника долевого строительства, с акцентом на большую защиту прав последнего как наиболее слабой стороны.

См.: Симонова С.В. Указ. соч. С. 25.

Причем в законодательстве установлен исключительный приоритет договорной формы участия в долевом строительстве жилого помещения, когда участниками являются граждане, над другими договорными формами, если в результате исполнения договора у граждан должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

В целях наибольшей защиты прав инвестора (участника долевого строительства) — гражданина на него распространяется режим потребителя. Поэтому к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (п. 9 ст. 4).

В завершение еще раз отметим, что инвестиционная и предпринимательская деятельности — это не тождественные понятия, инвестиционная цель не ограничивается рамками извлечения прибыли.

Инвестиционная деятельность в сфере строительства может опосредоваться через многие правовые формы как через совершаемые участниками действия, так и через заключаемые сделки. Наиболее распространенная правовая форма инвестиций в сфере строительства — договор участия в долевом строительстве, который является самостоятельным договорным видом. Однако по своей сущности он относится к сфере инвестиций и его следует относить к инвестиционным договорам (в широком смысле этого слова). Законодатель установил исключительный приоритет правового оформления отношений по привлечению денежных средств граждан в новое строительство — заключение договора участия в долевом строительстве.

Источники: http://www.aup.ru/books/m491/8_2_4.htm, http://prostoinvesticii.com/investicii-v-nedvizhimost/investicii-v-zhilishhnoe-stroitelstvo-garantirovannyjj-finansovyjj-uspekh.html, http://wiselawyer.ru/poleznoe/41948-investicii-zhilishhnoe-stroitelstvo-ponyatie-pravovye-formy

Источник: invest-4you.ru