Инвестиции в коммерческую недвижимость германии

Инвестиции в недвижимость Германии

Или что необходимо учитывать при выборе инвестиционного объекта?

Есть ли у конкретного объекта потенциал, можно выяснить только после анализа всех шансов и рисков. Для этого нужно не только хорошо разбираться в недвижимости, но и иметь чутье на изменения и потребности рынка.

В Германии доходная или ее еще называют инвестиционная недвижимость делится на 3 категории: жилая, коммерческая и особая.

Доходные дома и жилые комплексы в Германии для иностранного инвестора выглядят на первый взгляд одинаково. Почему же инвестирование в Германии имеет очень большую популярность у инвесторов со всего мира и считаются самым надежным и стабильным видом инвестиции? На это влияют многие факторы:

1. Структура собственников

В Германии только 40% жилых квартир и домов находится в собственности у тех, кто в них проживает. Если сравнивать с другими европейскими странами, где этот процент составляет от 52% до 83%, то количество собственников в стране очень низко. Данный факт привел к тому, что рынок аренды стал очень популярным в стране, причем среди разных слоев населения. В Европе есть еще только одна страна с аналогичной ситуацией – Швейцария, но там, к сожалению, воспользоваться таким видом инвестиции могут только местные жители.

2. Устоявшаяся система прав и обязанностей арендаторов и арендодателей

Отношения между арендаторами и арендодателями в области жилой недвижимости четко прописаны в Гражданском кодексе, который обеспечивает защиту интересов как одной, так и другой стороны. Например, в Гражданском кодексе прописаны сроки и причины расторжения длительных договоров аренды, порядок передачи арендуемого жилья, условия повышения арендной ставки, обязанности арендаторов и арендодателей.

3. Цены на жилую недвижимость

В Германии цены на недвижимость стабильны. Рост цен на недвижимость не выше роста потребительской корзины и составляет в среднем 1,5%. Вместе с потребительской корзиной растут и цены на аренду. Именно факт отсутствия завышенных цен и спас рынок немецкой недвижимости от последнего финансового кризиса.

4. Демографическое развитие в стране

Несмотря на низкий уровень рождаемости в стране, наблюдается рост квартиросъемщиков и арендуемой площади. Большая часть квартиросъемщиков будет состоять из одного или двух человек. Число семей-квартиросъемщиков, состоящее из трех и более человек, будет неуклонно падать. Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Количество пустующих помещений также отличается на востоке и западе. В восточных землях это 11%, в западных 3%.

На данный момент самыми лучшими инвестиционными городами считаются города в восточных землях, где есть высшие учебные заведения

5. Надежный денежный поток и устойчивая рентабельность

Надо отметить, при инвестиции в зарубежную недвижимость, по сравнению с нестабильн ой ситуаци ей на мировом финансовом рынке жилая немецкая недвижимость дает устойчивую и регулярную прибыль.

6. Выгодные условия финансирования

Немецкие банки охотно финансируют жилую недвижимость. Р оссийские инвесторы также могут воспользоваться финансовыми программами нескольких немецких банков. Благодаря минимальным рискам данного вида инвестици й ставки ипотечного кредита очень низкие и составляют на сегодня 4,5% фиксированных процента на 10 лет.

7. Развитая система управления недвижимостью

Система управления недвижимостью в Германии существует уже более 60 лет. За это время были созданы подробные законодательные нормы для управляющих компаний. В последние годы стали появляться и русскоязычные компании, с одной из них мы тесно сотрудничаем.

8. Коммунальные услуги

Оплата б ольш ей част и коммунальных услуг перекладывается на арендаторов. Арендодатель оплачивает только услуги управляющей компании, которые составляют приблизительно 17 евро за квартиру в месяц, а также расходы по техническому содержанию здания, примерно 25 цента за кв.м. Здесь нужно учитывать, что если в доме есть свободные квартиры, то налог на землю, страховки и часть коммунальных услуг оплачивает арендодатель в долевом соотношении, пока данные помещения не будут сданы.

9. Состояние жилого фонда

Более половины объектов недвижимости в стране старше 40 лет. Поэтому при выборе объекта недвижимости нужно обязательно обращать внимание на год постройки или год капитального ремонта. Например, в восточных землях в 90-х годах была отреставрирована большая часть домов, в западных землях в большей части домов в последние 30-40 лет капитального ремонта не проводилось.

10. Основные обязанности арендодателя

• Предоставление жилой площади, пригодной для жилья на срок действия договора.
• Техническое состояние здания и прилегающая территория не должны нести угрозы для окружающих. Сюда, например, в зимний период времени может относиться уборка снега и удаление сосулек.
• Если дом является памятником архитектуры, то элементы старины должны быть сохранены собственником.
• Оплата муниципальных услуг. Например, если перед домом асфальтируют дорогу по решению муниципалитета.

• Низкий уровень технического состояния здания, который может привести к постепенному расселению дома.
• Неуплата арендной платы. Правда, здесь есть много способов снизить данный риск до минимума, включая специальное страхование на этот случай.
• Потеря жильцов. За домом нужно постоянно следить и создавать комфортные условия для проживания. Эту задачу перенимает на себя управляющая компания.

Инвестируя в коммерческую недвижимость Германии, можно как и очень хорошо заработать, так и много потерять. С одной стороны – высокая рентабельность, с другой стороны – скрытые коньюктурные колебания. Планируемое повышение стоимости объекта может не оправдаться из-за изменения требований по использованию объекта или увелечения эксплуатационных расходов. Анализируя коммерческую недвижимость, мы обращаем особое внимание на перспективность . К этому относится, как оценка месторасположения, так и оценка здания. Дополнительно делается анализ состава арендаторов и анализ получаемой прибыли на длительный срок. При этом мы прорабатываем различные сценарии, как, например, увелечение издержек на содержание или смена арендатора.

Коммерческая недвижимость имеет в кругу отдельных инвесторов большую популярность. Такой вид инвестиции считается менее надежным, чем инвестиции в жилую недвижимость, но более рентабельным.

1. Законодательная база

Отношения между арендатором и арендодателем урегулированы только частично в законе. Сторонам предоставлена большая свобода в выборе прав и обязательств друг перед другом, которые подробно регулируются договором аренды.

2. Цены на коммерческую недвижимость

Цены на коммерческую недвижимость формируются большей частью, основываясь на финансовых показателях объекта. На стоимость объекта влияют продолжительность договора аренды и доход от аренды. Самыми надежными договорами считаются такие, которые заключены на срок от 10 до 15 лет. Самые высокие показатели по рентабельности имеют коммерческие объекты, где срок договора не ограничен и договор аренды может быть достаточно быстро (от 3-х месяцев до 1 года) расторгнут.

Банки оценивают инвестиции в коммерческую недвижимость, как инвестиции повышенного риска, поэтому некоторые банки готовы финансировать приобретение объекта только в том случае, если размер коммерческой площади в составе объекта не превышает 30%. Большое внимание в б анк ах обращают также и на срок договора аренды. Если договор заключен на 10-15 лет с известным в стране арендатором, то есть все шансы получить кредит на такой объект.

4. Коммунальные услуги

Оплата к аки х коммунальны х услуг ложится на плечи арендатора, а каки х на арендодател я, регулируется в договоре аренды, а не в законе, как у жилой недвижимости. Поэтому здесь встречаются и договоры, где арендатор несет все расходы, включая расходы на управление и техническое содержание здания, так и договоры , где арендодатель дополнительно несет расходы по оплате налога на землю и расходы по страховкам. Последний вариант может значительно снизить рентабельность объекта. За свободные помещения, как и в жилой недвижимости, платит арендодатель.

Если по договору аренды управлением объекта занимается арендодатель, то он может перепоручить это обязательство управляющей компании. Стоимость таких услуг – 5% от арендной ставки.

• По истечени и срока арендного договора арендатор освобождает чаще всего целиком все помещение и арендодатель лишается сразу всего дохода от объекта. До момента въезда нового арендатора арендодатель несёт все расходы по содержанию данного объекта недвижимости.
• Банкротство арендатора. В таком случае даже договор ы , заключенные на 10-15 лет, теряют свою привлекательность.
• Срок поиска нового арендатора в разы больше, чем у жилой недвижимости и составляет в среднем 1 год.
• Коммерческие помещения, которые не сданы в аренд у, теряют в своей стоимости иногда в несколько раз в отличии от жил о й недвижимости.

К особой недвижимости относятся отели, общежития, больницы, дома престарелых и другие.

1. Законодательная база

Отличительной особенностью таких объектов является то, что на них распространяются особые нормы, которые надо учитывать. Например: нормы по пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и т.д. То есть собственник возлагает на себя больше ответственности за такие объекты, соответственно несет больше расходов, связанных с управлением и обслуживанием.

При невыполнении какого-либо предписания, муниципальные власти могут закрыть ведение данного бизнеса. Выполнение их требований порой связано с большими денежными затратами, а иногда просто невыполнимо.

При выборе такого объекта для инвестиции необходимо особенно тщательно проверить его на возможные будущие требования муниципалитета, техническую и финансовую возможность их выполнения.

2. Коммунальные услуги

Коммунальные расходы, как правило, намного выше обыкновенного, что связано со спецификой бизнеса. Например, расходы на мебель и инвентарь, повышенная частота уборк и помещений, большее количество мусора, а чаще и вывоз специального мусора, расходы на персонал.

Управление такими объектами чаще всего осуществляется специально созданным для этого юридическим лицом, например ГмбХ, которое может принадлежать или собственнику, или арендатору, одновременно занимающемуся управлением объектами.

Получить финансирование на такие объекты крайне сложно. Чаще всего такие объекты финансируются под отдельные государственные программы, например, через Банк реконструкции и развития.

В нашем словаре можно найти ответы на многие вопросы по теме «Инвестиция»:

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии — 2017

Высокий уровень спроса на коммерческую недвижимость Германии на фоне возрастающего предложения — ожидает ли нас рекордный год?

Объемы транзакций на рынке коммерческой недвижимости Германии в первой половине 2017 года составили €12 млрд. Это наиболее убедительный рост, зафиксированный когда-либо на этом рынке.

Рост уровня спроса сопровождается динамикой предложения. Собственники, готовые продавать свои активы, а также привлекательность Германии с точки зрения международных инвесторов с большой долей вероятности обеспечит высокий приток инвестиций в коммерческую недвижимость Германии до конца года. На данный момент аналитики прогнозируют объем транзакции в €55 млрд. в 2017 году, с возможным повышением до €60 млрд.

В то время, как ситуация с процентными ставками не претерпела изменений за последние месяцы, а доходность облигаций медленно растет, произошла некоторая регулировка начальной доходности коммерческой недвижимости за первый квартал 2017 года.

Наиболее значительный рост спроса в первом квартале 2017 года наметился по отношению к промышленной недвижимости . Квартальный объем транзакций составил €1,898 млрд., показав 83% рост по сравнению с аналогичными показателями прошлого года. 22% ростом характеризуется офисный сектор недвижимости, с квартальным объемом транзакций €4,64 млрд. Ритейл оказался сферой с более умеренным ростом динамики (+8%), достигнув квартального показателя €2,77 млрд. Некоторым снижением характеризуется гостиничный сектор (-4%, объем транзакций €597 млн.). Наименьшим спросом отличилась покупка земельных участков с падением спроса на 46% по сравнению с показателями за первый квартал 2016 года и объемом транзакций в €167 млн.

Объемы транзакций в коммерческую недвижимость Германии по сферам ( €)

2 кв. 2016-1 кв.2017

vs 1 кв.2016 — 4 кв. 2016

Всего

12,201 млрд

+34%

57,133 млрд

+5%

Лидером по объемам транзакций в коммерческую недвижимость Германии за первый квартал 2017 года оказался Мюнхен . Объем транзакций €1,478 млрд. на 50% выше аналогичных квартальных показателей прошлого года. За последний год 75% инвестиций в коммерческую недвижимость Мюнхена представлено офисный сектором (75%) по сравнению со скромными 10% ритейла и 5% гостичным сектором. За Мюнхеном следует Берлин с квартальным объемом транзакций в €1,437 млрд. и убедительным 82% ростом. В Берлине основной интерес к коммерческой недвижимости распределился между офисным сектором (48%), ритейлом (25%) и гостичным сектором (12%).

Третьим в рейтинге лидеров по объему инвестиций — Франкфурт (€787 млн. и 15% рост по сравнению с цифрой за первый квартал 2016 года). Во Франкфурте доминирующая роль также принадлежит офисному сектору (78%). Рекордной 281% динамикой отличается Кёльн , квартальный объем транзакций которого составил €766 млн. В Кельне доля сделок с покупкой офисов составляет 56%, по 9% отходит ритейлу и гостичному сектору. Пятерку лидеров замыкает коммерческая недвижимость Гамбурга . Квартальный объем транзакций €633 млн. оказался на 31% ниже по сравнению с показателями прошлого года. Лидером на рынке коммерческой недвижимости Гамбурга также является офисный сектор (60% инвестиций) по сравнению с 15% ритейла и 11% гостиничного сектора.

Объемы транзакций в коммерческую недвижимость Германии по регионам ( €)

Коммерческая недвижимость в Германии

Оптимальный инвестиционный продукт для частных и институциональных инвесторов

Все объекты недвижимости, которые находятся в поле зрения нашего холдинга, можно с твёрдой уверенностью охарактеризовать как инвестиционные продукты институционального качества высшей категории. Данные продукты не только пользуются огромной популярностью частных инвесторов всего мира, но и занимают основную позицию в портфеле институциональных игроков рынка.

Оптимальные инвестиционные категории недвижимости

Департамент закупки нашего холдинга уделяет особое внимание следующим категориям доходной и коммерческой недвижимости.

Наши референции

В наших уже реализованных проектах можно найти ряд примеров с рентабельностью собственного капитала 12%-15% годовых, что дополнительно подтверждает эффективность выбранной стратегии нашего холдинга. Достижения последних десятилетий наглядно демонстрируют следующие реализованные нами проекты.

Оставьте свои контактные данные, и наши специалисты с Вами свяжутся.

Проверенные модели инвестиций в коммерческую недвижимость в Германии

Предлагаем вам ознакомиться с некоторыми из реализованных проектов нашего холдинга. Мы инвестируем собственный капитал, участвуем в инвестиционно-строительных проектах, а также решаем инвестиционные задачи частных инвесторов в Германии.

Специалисты нашего холдинга повседневно решают следующие задачи:

• Разработка индивидуальной инвестиционной стратегии любой сложности;
• Разработка детального финансового плана с учетом всех затрат и налогов;
• Открытие и управление юрлицом на территории Германии;
• Комплексная проверка инвестиционных проектов коммерческой недвижимости;
• Выбор оптимального инвестиционного проекта по системе STQM
• Юридический анализ и экспертиза любой сложности;
• Детальная оценка стоимости объекта недвижимости по стандартам degib;
• Организация и реализация конкурсов;
• Привлечение банковского финансирования;
• Реализация инвестиционно-строительных проектов;
• Управление торговой недвижимостью в Германии;
• Управление домами по уходу за престарелыми.

Если вас заинтересовала одна из выше указанных задач и вы желаете получить дополнительную информацию, нажмите сюда.

Категории коммерческой недвижимости в Германии

Ведение бизнеса в Германии регулируется понятным и четко прописанным законодательством, а доступ на рынок открыт и для нерезидентов страны. Иностранных инвесторов привлекает экономическая стабильность и ликвидность объектов. Как выбрать оптимальный проект?

Наш инвестиционный фокус в Германии:

• Торговая недвижимость, сданная в долгосрочную аренду 10-15 лет компаниям с высшим кредитным рейтингом.
• Дома престарелых с зарекомендовавшими себя сетевыми операторами. Преимущества: растущий спрос на уход за пожилыми людьми (увеличение доли пожилого населения) и высокое качество медицинских услуг в Германии.
• Офисная недвижимость: новые объекты в экономически развитых городах с известными платежеспособными арендаторами и долгосрочными договорами аренды.
• Доходные дома: многоквартирные комплексы в привлекательных городах с развитой инфраструктурой.

Готовый бизнес в Германии: где инвестировать?

Развитая экономика и высокая платежеспособность населения Германии позволяют эффективно инвестировать во всех регионах. На основе методологии фильтрации по системе STQM мы подробно анализируем расположение каждого объекта. Наши специалисты оценивают такие факторы, как покупательная способность населения, демографическая динамика, конкурентная ситуация, инфраструктура, транспортная доступность и ещё более 40 факторов, оказывающие влияние на оценку привлекательности того или иного объекта.

Проводя детальный анализ можно нередко выявить, что например объект в Берлине оказывается совершенно не перспективным, а супермаркет в городе с населением 10 тысяч позволяет инвестору не только сохранить капитал и получать стабильный ежемесячный доход, но и зарабатывать на росте стоимости актива.

Источники: http://www.invest-in-germany.ru/artikel/investment/investizii-v-nedvizhimost-germanii-195.html, http://www.westhome-invest.com/articles/investitsii_v_kommercheskuyu_nedvizhimost_germanii_2017/, http://bigproperty.de/nedvizhimost

Источник: invest-4you.ru