Инвестиции в коммерческую недвижимость испании

Инвестиции

Покупка испанской недвижимости – это не только жилье у моря. Ряд объектов на побережьях королевства обладают существенным инвестиционным потенциалом. При верных инвестициях ваши вложения обеспечат высокую прибыль. Доходность от 5 до 15% годовых в евро вполне закономерна для тех наших клиентов, кто купил в Испании инвестиционную недвижимость!

Компания «Дом в Европе» осуществит:

• Подбор необходимых для инвестиций объектов
• Полное юридическое сопровождение покупки недвижимости
• Оформление недвижимости в собственность
• Привлечение банковского финансирования (ипотеки)
• Организация сдачи недвижимости в аренду

Где покупать?
Для инвестиционных целей мы предлагаем клиентам жилье на курортах Испании. Высокий инвестиционный потенциал такой недвижимости обусловлен именно ее туристической привлекательностью. При этом необходимо разделять объекты для инвестиций по месту их расположения. Есть туристическая недвижимость в континентальной части королевства и в островной.

В первом случае — это застройка вдоль береговой линии Средиземного моря. Барселона с прилегающими к ней по обе стороны побережьями Коста Брава и Коста Дорада. Они расположены в северной части, недалеко от границы с Францией. Самое теплое побережье Испании – Коста Бланка. Оно находится в центральной части страны. И на самом юге Пиренейского полуострова находится побережье Коста дель Соль.

Если вести речь об интересной для инвестиций недвижимости Испании за приделами континента, то она расположена на Канарских и Балеарских островах.

О климатических особенностях и географических характеристиках перечисленных курортов узнать можно в разделье ПОБЕРЖЬЯ ИСПАНИИ⇒

Недвижимость всех перечисленных курортов обладает инвестиционной привлекательностью. Но в силу ряда факторов и в первую очередь разных природно-климатических условий доход от вложений будет различаться. Приобретение в материковой части принесет порядка 5% годовых. Редко немного больше. А, например, покупая инвестиционное жилье на Тенерифе его владелец может твердо рассчитывать на доходность от 10% до 15% годовых. То есть по величине возврата от вложений самый большой остров Канар вне всякой конуренции! Но все столь одназначно.

Что покупать?
Например, особо дорогую недвижимость для инвестиционных целей на Канарах вряд ли стоит покупать. Жилье на Тенерифе свыше 450-500тыс. евро – это уже во многом покупка для личного удовольствия и комфорта. Расходы на содержание и налоги для такой недвижимости соответствующие, а спрос у арендаторов из-за дороговизны отнюдь не массовый. По нашим оценкам лучшими объектами для вложений как на Тенерифе, так и в ряде других популярных курортах Испании является жилье среднего ценового сегмента.

Доходность
в (%) годовых

Расходы на содержание
за 1 год (евро)

Прибыль от инвестиций
за 1 год (евро)

Апартаменты будут менее хлопотным вариантом для содержания, с более коротким сроком возврата инвестиций. Виллы требуют больших затрат. В основном из-за приусадебного участка. Трава, деревья, иные растения, бассейн и пр. – все это нуждается в уходе, а стало быть несет дополнительные издержки. Об этом необходимо помнить! Например, заполнить водой относительно небольшой бассейн 6х3м обойдется порядка 2 тыс. евро. Растительность требует полива. Средняя цена воды в Испании — 0,90 евро/куб.м. А труд садовника обойдется в среднем около 100 евро/мес.

При круглогодичном проживании еще добавятся расходы на отопление. В январе, феврале на Коста Брава, Коста Дорада и Майорке температура, порой, хоть и ненадолго, но уходит в отрицательную зону градусника.
Затраты на содержание плюс налоги – все это вычитается из извлекаемой от недвижимости прибыли. Стало быть, при выборе объекта надо строго учитывать данные аспекты вашего приобретения.

Таунхаус как инвестиционный компромисс
Интересным вариантом для инвестиций может стать таунхаус. Некий гибрид дома с квартирой позволят получить выгоды одного типа жилья, но при этом нивелировать недостатки другого. По сути, таунхаус – это двухуровневая (иногда трехэтажная) квартира. Как правило, небольшой в 20-40 м2 дворик позволяет использовать участок для любых нужд хозяев. В тоже время коммунальные услуги для самых затратных статей расхода – бассейна и сада будут невысокими. Почти всегда застройка таунхаусов ведется комплексная. Поэтому они обладают общей территорией с соседями. Что и позволяет коммунальные расходы пропорционально делить на всех владельцев жилого комплекса.

Расходы на содержание
Затраты по содержанию недвижимости в Испании условно можно разделить на две части: налоги и коммунальные траты. В разных регионах королевства они отличаются, но не существенно. Усредненные расходы на которые можно ориентироваться при планировании инвестиций в испанскую недвижимость можно посмотреть здесь⇒
Более тщательно необходимо изучать коммунальные цены на островной части Испании (Канары и Балеары). Например, стоимость воды в некоторых жилых комплексах порой отличается от большинства остальных.
Отдельная история с инвестиционками в Барселоне. С 2014г власти города всерьез взялись за рынок аренды. К 2016г без туристической лицензии легитмино сдавать жилье там стало нельзя. Однако и этим мэрия не ограничилась. На большую часть исторического центра лецензии вообще не дают. Конечно, есть те, кто сдают апартаменты втихую. Риск — дело благородное. Но если их ловят — штрафы очень существенные.

Недвижимость, которая окупает себя сама
Цена жилой инвестиционной недвижимости начинается примерно от 100тыс. евро. В редких случаях можно купить студии или квартиры с 1-ой спальней за 80 тыс. евро. И если такой объект обладает необходимыми инвестиционными параметрами мы рекомендуем его покупать без длительных приценок. Такие варианты не часто попадают в свободную продажу и недолго экспонируются на рынке. А на подчас изобилующие предложения о роскошных квартирах за 40тыс. евро, напротив, лучше внимания не обращать – это фейк!
Но вернемся с к стоимости испанского жилья. Несмотря на кажущуюся кому-то дороговизну, приобрести инвестиционные квартиры на курортах Испании могут многие. Собственного капитала достаточно в размере 50% от стоимости. Оставшуюся часть можно получить в виде ипотечного кредита. Испанские банки охотно финансируют сделки по покупке недвижимости нерезидентами в пределах половины ее стоимости. В редких случаях можно получить до 60% финансирования. Стоимость такой ипотеки составляет от 3,5% до 4,5% годовых. Длительность действия кредитного договора 25-30 лет.
Таким образом, при наличии 40-50тыс. евро собственного капитала его обладатель вполне может купить себе инвестиционные апартаменты на большинстве Испанских курортов. Например, в Салоу.
После жилье выставляется на аренду и начинается процесс его самоокупаемости. И практический опыт сотрудников нашей компании, и опыт наших клиентов показывает, что сезонная аренда в континентальной части Испании не только полностью покрывает годовую ипотеку, все расходы на содержания недвижимости, но также дает неплохой доход порядка 10% и более!

А, например, на Тенерифе аренда даст ее владельцам еще и неплохую прибыль. Что обусловлено климатическими особенностями острова. Спрос со стороны туристов всего мира на аренду здесь круглый год. Это позволяет извлекать прибыль от аренды в размере до 15% годовых.

Арендный бизнес в Испании и инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость и в арендный бизнес в Испании — почему на них так активно растет спрос? Какова рентабельность этих инвестиций? На что стоит обратить внимание потенциальному инвестору, а на что, напротив, не стоит обращать внимание? Об этом мы сегодня побеседуем с Павлом Масловым, исполнительным директором агентства недвижимости Estate Barcelona.

Почему инвесторы всё чаще выбирают Испанию?

— Павел, в последнее время среди наших соотечественников наблюдается повышенный спрос на инвестиции в частную и коммерческую недвижимость в таких городах Испании как Барселона, Валенсия и Мадрид. Как вы считаете, с чем это связано и какие факторы на это влияют?

В первую очередь я бы отметил желание инвесторов минимизировать свои риски, связанные с политической и экономической ситуацией в Российской Федерации, и добавил бы к этому желание сохранить и приумножить свой капитал: Испания является страной со стабильной и достаточно развитой экономикой с европейским институтом частной собственности. Экономика страны стабильно ежегодно растет на 2-3%. За 3-4 года Испания полностью оправилась от кризиса 2008 года: демографические показатели стабильно растут, а уровень безработицы уверенно снижается. Плюс ко всему и коммерческая, и частная недвижимость дает достаточно неплохую в сравнении с другими европейскими странами рентабельность. На мой взгляд, все эти факторы в сумме и заставляют иностранных инвесторов (будь то россияне, китайцы, англичане, и т. д.) обратить свой взор в сторону Испании.

О коммерческой недвижимости и инвестициях в Испании

— Давайте поговорим о коммерческой недвижимости. Какие типы коммерческой недвижимости доступны иностранным инвесторам? Какие из них на ваш взгляд являются наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций?

Что касается типа, если говорить именно о коммерческой недвижимости, я советую обратить внимание на торговую, офисную и гостиничную недвижимость. В целом основным топовым продуктом можно назвать инвестиции с гарантированным доходом с возможностью привлечения банковских займов.

— Чем вы посоветуете руководствоваться при выборе объекта для покупки и аренды недвижимости в Испании?

Прежде всего я рекомендую убрать на второй план эмоциональную составляющую при выборе объекта инвестиций: например, очаровательная маленькая гостиница на берегу моря, но в отдаленном и недоступном для туристов месте — не самое выгодное вложение средств. Прежде всего о привлекательности объекта будут говорить его экономика, расположение, минимизация рисков и его ликвидность на рынке, показатели заполняемости объекта и тд.

— Раз уж мы заговорили о гостиницах. Как можно произвести оценку гостиничной недвижимости, и о какой рентабельности может идти речь?

В первую очередь советую обратить внимание на расположение объекта и форму управления им. Расположение напрямую влияет на среднегодовую загрузку отеля, что значительно отражается на его финансовых показателях. У семейного отеля и предприятия управляемого одной из крупных сетей формы собственности будут отличаться. А от этого будет зависеть и то, каким способом вы будете проводить аудит финансовой деятельности объекта. Кстати, при привлечении банковского кредита на покупку банк будет проводить свой дополнительный аудит объекта — этот факт будет выступать дополнительной гарантией для инвестора. В среднем на данный вид недвижимости мы можем говорить о рентабельности от 5-7% и до 12-15% годовых, все будет зависеть от того, каким образом вы планируете управлять вашим объектом. Так, например, если вы отдадите гостиницу в управление крупной гостиничной сети с фиксированной, не зависящей от внешних факторов оплатой, то ориентироваться нужно скорее на 5-7% годовых. А если вы планируете управлять объектом сами, рентабельность может составлять и 12, и 15 и более процентов.

— С гостиничной недвижимостью разобрались. А что с офисной? Какие объекты являются, на ваш взгляд, наиболее привлекательными?

При выборе офисной недвижимости мы также руководствуемся таким фактором как месторасположение объекта. Также нас интересуют тип арендатора, занимающего данное помещение (лучшие арендаторы — банки и госучреждения), рентабельность инвестиций и оценка рисков. Как правило, от месторасположения объекта и арендатора напрямую зависят рентабельность инвестиций: чем лучше локация и «мощнее» арендатор, тем меньше возможные риски и, соответственно, рентабельность. При хорошем месторасположении и арендаторе рентабельность может составлять от 4 до 6 процентов, тогда как объекты «попроще» могут иметь показатели и в 6, и в 8 процентов годовых.

— Существует ли ипотечное кредитование на рынке коммерческой недвижимости? И, если да, не могли бы вы рассказать немного подробней об этом?

Да, конечно. Возможность привлечения ипотечного кредита для иностранцев является на наш взгляд очень важным моментом при инвестициях в коммерческую недвижимость в Испании. Местные банки кредитуют нерезидентов на сумму до 60% от стоимости недвижимости на срок до 20-25 лет, под 2-3% годовых, с возможностью бесплатного досрочного погашения кредита. Таким образом, при привлечении Ипотечного кредита инвестор, помимо дополнительной проверки объекта и его доходности со стороны банка, получает дополнительную рентабельность на вложенные им средства, а также рост капитализации объекта путем сокращения задолженности перед банком. Например, при рентабельности объекта в 5% инвестор привлекает 60% средств у банка под 3% годовых, таким образом с этих 60% у него остается 2% которые увеличивают рентабельность его основной инвестиции в 40%. Другими словами, инвестор зарабатывает на банковских деньгах дополнительные 2%. Мне кажется что это очень важный и интересный момент, на который я бы безусловно обратил внимание потенциальных инвесторов.Также не стоит забывать, что все это время инвестор выплачивает кредит из поступлений от аренды, что само собой повышает капитализацию объекта. Как правило, поступления от аренды всегда перекрывают выплаты по кредиту.

Я бы выделил следующие плюсы ипотечного кредитования при инвестициях в коммерческую недвижимость в Испании:

• Увеличение рентабельности проекта и капитализации объекта;
• Дополнительная проверка банком объекта и его доходности;
• Возможность инвестирования и заработка при наличии только части средств (меньший порог входа);
• Создание кредитной истории в европейском банке.

Более подробно о получении ипотеки в Испании читайте в наших предыдущих статьях.

— Расскажите, пожалуйста, о торговой недвижимости. Насколько она привлекательна, на ваш взгляд?

Торговые площади и объекты — лидер на рынке коммерческой недвижимости. По размеру инвестиций речь может идти от 400 тысяч и до 5-10 миллионов евро.

Плюсом этого типа недвижимости, несмотря на относительно небольшую рентабельность (4-6%), является ее высокая ликвидность и очень небольшое предложение на рынке аренды, если вести речь о таких городах как Барселона или Мадрид. Бывает, что крупная сеть тратит на поиск аренды объекта до полутора-двух лет, а когда, наконец, его находит — «стоит» в нём по 15-20, а то и более, лет. Всё это связано со стабильным демографическим ростом в Барселоне или Мадриде на протяжении последних десятилетий, а также с тем, что в этих городах фактически отсутствует возможность строительства новых торговых площадей на центральных магистралях и в центральной части городов. Специалисты национального института статистики закладывают постоянный рост стоимости торговой недвижимости Барселоны, Мадрида, Валенсии на уровне коэффициента инфляции +2, т. е. порядка 3,5-4% в год. Что напрямую приводит к росту капитализации объекта и рентабельности таких инвестиций в целом. Прибавим сюда дополнительные 2%, которые инвестор может может получить от привлечения банковского кредита, плюс основная, расчетная рентабельность, и мы уже смело можем говорить о общих показателях в 8-10% годовых. По-моему, это совсем не плохо. Диверсификация рисков своего инвестиционного портфеля (особенно для россиян), получение дохода в евро, гибкая система налогообложения и т. д. — все это делает инвестиции в коммерческую недвижимость Барселоны или Мадрида весьма привлекательным.

О частной недвижимости и арендном бизнесе в Испании

— Действительно, вложение средств в коммерческую недвижимость весьма привлекательно. А что вы можете сказать об инвестировании средств в арендный бизнес в Испании?

Купить и сдать в аренду жилую недвижимость в Испании — тоже неплохое (пусть и меньшее в сухом итоге) вложение средств — стоимость вложений в коммерческую и жилую недвижимость всё-таки несравнима, стоимость аренды жилья в Испании начинается на отметке в 600-800 евро за месяц для постоянного жилья или 80-100 евро в сутки для аренды временной. Однако, сдача недвижимости в аренду может приносить 3-7 % годовых при грамотном вложении средств и последующем управлением этим активом.

— На что вы посоветуете обратить внимание желающим купить арендный бизнес или сдать квартиру в Испании?

Во-первых, как в случае и с коммерческой недвижимостью, я очень рекомендую обратить внимание на расположение жилья — в какой провинции, в каком городе, в каком районе вы планируете сдачу недвижимости в аренду? Кому вы планируете сдать квартиру в Испании — студентам, семейным парам или туристам? Если студентам — стоит выбирать районы вблизи крупных университетов, для туристов важна близость к морю и основным достопримечательностям. Кроме того, стоит детально разобраться в законах об аренде жилья в Испании — в некоторых городах и провинциях, например, в Барселоне, существует туристическая лицензия на сдачу квартиры в аренду, и ее обязательно нужно получить, если речь идет о краткосрочной сдаче.

Чек-лист для желающих сдать в аренду недвижимость в Испании:

• обратиться за помощью к специалистам;
• ознакомиться с законами об аренде жилья в Испании;
• определиться с локацией и способом сдачи квартиры в аренду (краткосрочная, долгосрочная);
• продумать контракт и условия сдачи жилья в аренду;
• застраховать собственность;
• не забыть про юридическую чистоту арендного бизнеса в Испании (подоходный налог, туристическая лицензия, и т. д.);
• решить, самостоятельно ли вы будете сдавать квартиру в Испании или обратитесь за этими услугами к посредникам.

— Кто занимается последующим обслуживанием и управлением купленного объекта? Что происходит после покупки недвижимости?

Это очень хороший вопрос. Здесь может быть несколько вариантов: от собственного управления до привлечения управляющей компании или профильного специалиста.

Наша компания предоставляет полный пакет услуг по управлению объектом: и юридических, и риэлторских, и бухгалтерских. Как правило, наши клиенты выбирают именно этот вариант. Мы берем на себя такие вопросы как поиск и подбор арендатора, взаимоотношения с ним, контроль своевременности оплат аренды, подача налоговых деклараций, страховые компании и т. д. Всё это дает возможность проводить сделки «под ключ»: мы не работаем по принципу «продал и забыл», а предоставляем комфортные условия, которые позволяют нам выстраивать долгосрочные отношения с нашими клиентами.

— Что можете посоветовать людям инвестирующим или интересующимся инвестициями в недвижимость в Испании?

Советую обратить свой взгляд на рынок коммерческой недвижимости Барселоны или Мадрида.

• Высокая рентабельность;
• Стабильность;
• Европейские ценности;
• Диверсификации своего инвестиционного портфеля;
• Доход в европейской валюте;
• Получение ВНЖ инвестора, и многое другое.

Особенности инвестиций в коммерческую недвижимость Испании

Коммерческая недвижимость в Испании становится всё более популярной. По данным исследования «Транио», в 2013 году 40 % опрошенных риелторов отметили, что более 20 % русскоязычных покупателей недвижимости в этой стране приобретают доходные объекты, а в 2015 году эти данные подтвердили уже 65 % респондентов.

Ввиду того, что спрос на коммерческую недвижимость Испании растёт, всё больше потенциальных покупателей интересуются тем, какова специфика инвестиций в доходные объекты этой страны. Эксперты «Транио» отмечают, что в первую очередь важны выбор локального рынка и особенности арендного договора.

Где в Испании покупать коммерческую недвижимость?

Эксперты советуют выбирать коммерческую недвижимость в крупных городах, где деловая и торговая жизнь кипит круглый год и не зависит от сезонного спроса. Два крупнейших рынка коммерческой недвижимости Испании — это Барселона и Мадрид, которые характеризуются низкими рисками и высокой ликвидностью.

Также важно знать, где именно в городе стоит покупать доходные объекты, чтобы впоследствии их можно было продать быстро и без скидок. Вопреки распространённому заблуждению, ликвидная недвижимость расположена не только в центральных районах. По словам Эстебана Батье (Esteban Batlle), президента компании Mas-Spain , условно можно выделить три типа локальных ликвидных рынков:

A. Центральные, самые престижные улицы. Например, что касается недвижимости в Барселоне, это Пасео-де-Грасия (Paseo de Gracia) и Порталь-дель-Анхель (La avenida del Portal del Ángel), в Мадриде — Пасео-де-ла-Кастельяна (Paseo de la Castellana) и Пресьядос (Preciados).

Локации этого типа имеют следующие характеристики:

• высокий спрос на аренду ввиду выгодного местоположения: если уйдёт один арендатор, то на его место быстро придёт другой;
• низкая доходность — около 4,5 % (компенсируется выгодным местоположением и, как следствие, более высоким потенциалом роста капитализации, а также гарантией того, что помещение не будет простаивать);
• недостаток предложения недвижимости и возможность быстрой продажи при появлении новых объектов на рынке;
• высокий порог инвестиций ( 5–15 млн евро).

B. Улицы рядом с главными деловыми и торговыми артериями. Например, в Барселоне это Рамбла-де- Каталунья (Rambla de Cataluña).

Рынки типа B имеют следующие характеристики:

• более высокая доходность по сравнению с рынками типа A (в среднем около 5 %);
• возможность быстрой продажи. Как и недвижимость на рынке типа A, объекты в локациях типа B пользуются большим спросом у инвесторов, и из-за того, что на рынке такие предложения единичны, они продаются быстро. Поэтому чтобы купить такой объект, нужно быть полностью готовым к покупке: иметь юридическое лицо, счёт в испанском банке и необходимую для заключения сделки сумму.

C. Торговые улицы спальных районов. К примеру, улицы в мадридском районе Чамартин (Chamartín). По словам Елены Жабревой, специалиста по элитной недвижимости компании One House Group, объекты на рынках типа C отличаются такими характеристиками:

• высокая ликвидность, обеспеченная тем, что бизнес в таких районах рассчитан на местных жителей, которые, в отличие от иностранцев, не уходят с рынка;
• более высокая доходность (около 6 % для нежилых помещений);
• большой разброс цен на разные типы объектов (есть как мелкие магазины, так и крупные супермаркеты);
• более низкий порог для входа на рынок по сравнению с локациями A и B (от 500 тыс. евро).

Объектов типа C на рынке много, и предложение обычно превышает спрос. Инвесторам, располагающим бюджетом от 500 тыс. до 1,5 млн евро, «Транио» рекомендует инвестировать в жильё вместо коммерческих помещений. Несмотря на более низкую доходность ( 3–4 % ), жилая недвижимость надёжнее с точки зрения ликвидности и временных затрат на сдачу объекта в аренду.

Как показал ретроспективный анализ «Транио», в целом на всех рынках низкорискованная недвижимость с низкой доходностью от аренды дорожает быстрее, чем объекты, характеризующиеся высокими рисками и высокой доходностью. При этом рост капитализации может компенсировать низкую доходность от аренды.

Например, объекты с доходностью 2,0 % в 2005–2015 годах дорожали в среднем на 5,5 % в год, а недвижимость с доходностью 8,0 % — лишь на 3,4 %. Помимо этого, среди дешевеющих объектов больше всего теряли в цене именно те, которые отличались высокой доходностью.

По этой причине «Транио» рекомендует покупать низкорискованные объекты. В долгосрочной перспективе они могут оказаться более прибыльными, чем высокорискованные.

Специфика сдачи объекта в аренду в Испании

По словам Эстебана Батье, объекты на рынках типов A и B, как правило, характеризуются длительными арендными контрактами (15 лет). В локациях типа C договоры заключаются на меньшие сроки, но и арендаторы обычно менее надёжны. Из-за медлительности испанской судебной системы тяжба с ненадёжным арендатором могут затянуться на годы, а реальная рентабельность — значительно снизиться.

Продолжительность договора также зависит от типа недвижимости. На офисном рынке типичный договор заключается на 3 года с возможностью продления ещё на 2 года, на рынке торговой недвижимости — на 5–10 лет (типичный срок договора для торговых центров — 5–10 лет , для уличных магазинов — 10 лет). На рынке промышленно-складских объектов срок контракта обычно составляет 5 лет.

Аренда выплачивается за месяц вперёд. От съёмщика также требуется оплатить страховой депозит в размере двух месяцев аренды. Для торговых центров аренда часто взимается в виде доли с товарооборота (обычно 5–8 % , но якорные арендаторы могут платить меньше).

Размер арендной платы пересматривается ежегодно в соответствии с индексом потребительских цен. Помимо этого, она дополнительно повышается каждые 3–5 лет по договорённости с арендатором или в соответствии с рыночной стоимостью аренды.

Как правило, арендатор отвечает за содержание внутренних помещений, собственник — за содержание фасада и несущих конструкций здания. Съёмщик платит владельцу сервисный сбор, в который входят расходы на содержание общих территорий, охрану, коммунальные услуги (электричество и воду) и уборку. Налог на недвижимость платит собственник, но впоследствии эта сумма возмещается арендатором (включается в сервисный сбор). Расходы на страхование делятся пополам: арендатор платит за страхование содержимого объекта (имущества), собственник — за страхование здания (стен).

Источники: http://european-house.ru/pages/investicii/, http://estate-barcelona.com/blog/arendnyy-biznes-v-ispanii.htm, http://tranio.ru/articles/osobennosti_investiciy_v_kommercheskuyu_nedvizhimost_ispanii_5000/

Источник: invest-4you.ru