Инвестиции в Юго-Восточную Азию: определяем перспективные страны и регионы, выделяем ликвидные предложения недвижимости, просчитываем риски
Возможность инвестировать деньги в зарубежную недвижимость по-прежнему волнует многих наших соотечественников. Мотивы разные: кто-то ищет альтернативу инвестициям здесь, чтобы средства были вложены в активы, неподвластные родным российским бюрократам. Кто-то рассматривает дом или квартиру не просто как инструмент для инвестирования, но и как «запасной аэродром», куда в случае чего можно было бы перебраться на ПМЖ. Есть и те, кому все эти соображения безразличны – они просто ищут места, где на вложенный капитал получалась бы максимальная доходность.
С оглядкой на рубашку
Прежде чем перейти к описанию отдельных стран региона, хотелось бы дать некий общий портрет. Получается он, честно говоря, довольно настораживающим.
Во-первых, эти государства весьма удалены от нас – в самом прямом, географическом смысле. «Лететь туда далеко и долго, а решение ряда вопросов требует личного присутствия покупателя», — напоминает Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland.
Во-вторых, наличествует «удаленность» другого рода – культурно-языковая. В Восточной Европе люди говорят на языках, очень похожих на русский: для понимания болгарского «продава се» и «дава се под наем» не нужно быть особо одаренным полиглотом. В Европе Западной, правда, языки другие – но ведь все мы что-то учили в школе! «Ай си э кэт андэ зе тейбл», «же не манж па сис жур» и «айн-цвай полицай» знают худо-бедно все россияне.
А что в ЮВА? Тамошнюю «мову», по словам сведущих людей, разобрать совершенно невозможно. Разумеется, всегда можно положиться на английский – его понимают везде. Но надо отдавать себе отчет, что в этом случае все цены для вас вырастут раза в два минимум. Если не верите – посмотрите, сколько стоят матрешки на Арбате.
В-третьих, имеются риски политические. Большинство стран региона не очень стабильны, ни о каких многовековых традициях уважения к частной собственности там слыхом не слыхивали. А к примеру, в Таиланде идет перманентная гражданская война: сторонники Самака Сунтхаравета что-то там делят с Пхумипоном Адульядетом и Таксином Чиннаватом (привет предыдущему абзацу), и граждане, одетые в желтые рубашки, старательно бьют морды тем, у кого рубашки красные. Разумеется, вам (иностранному инвестору) до этого дела нет, но как доказать это чрезмерно пассионарным аборигенам? При политических заварухах вложенные деньги могут быть потеряны – это азбука инвестирования…
Одним словом, рынок получается весьма рискованным – выходить на него можно только после основательной подготовки .
Ну а после столь «вдохновляющего» предисловия перейдем к разговору о странах по отдельности.
Гонконг: только для миллионеров
Стран, которые были бы полностью привлекательны для инвестиций, нет нигде в мире, убежден Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Тем более в ЮВА – речь может идти только об отдельных городах или сегментах недвижимости. Среди таких «инвестиционных оазисов» эксперт называет элитную недвижимость Гонконга – только во втором квартале нынешнего года увеличение цен здесь составило 7,3%. А если брать рост за год (с середины прошлого года по середину нынешнего), то рост составил вообще ошеломляющую цифру в 28%. Однако следует обратить внимание на то, что столь стремительное подорожание не может длиться долго. Так что здесь, скорее всего, возможны лишь краткосрочные инвестиции. Сегодня в Гонконге стоимость элитного жилья начинается от $15,7 тыс. за кв. м, что при минимальной площади объектов в 70 кв. м предполагает возможность выйти на рынок с суммой не менее $1,1 млн.
Малайзийские «Рублевки»
В Малайзии в целом рост цен на недвижимость в последние годы составляет 6-7%. Что, в общем, неплохо (учитывая кризисные явления в других частях мира), но не сказать, чтобы совсем фантастика. А вот в столице страны Куала-Лумпуре, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), цены за последние 12 месяцев выросли на 10-11%. В городах Селангор и Перак рост цен поскромнее, но тоже порадует инвестора: 8-10% за год. Минимальная сумма, необходимая для приобретения недвижимости в этих городах, – от $30 тыс.
Ягода Манила нас к себе манила
Филиппинская столица интересна в первую очередь не спекулянтам, а рантье – тем, кто ориентируется на получение рентного дохода, а рост стоимости недвижимости рассматривает в качестве дополнительного критерия. Рост цен (продажных) в Маниле на текущий год прогнозируется на уровне скромных 3-5%, при этом в аренде качественная жилая недвижимость приносит 7,5 — 9,1% годовых – это один из наиболее высоких показателей в Юго-Восточной Азии. Стоимость 1 кв. м недвижимости хорошего класса начинается в филиппинской столице от $2 тыс. за кв. м – это делает сумму минимального «входного билета» на этот рынок весьма умеренной: $50 — 60 тыс.
Поставим на Джакарту все!
Аналогичная ситуация и в столице Индонезии: там жилая недвижимость приносит еще более фантастическую доходность – от 7,9 до 11,3% в год! Впрочем, как отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), столь высокий уровень дохода может быть характерен для рынка лишь в краткосрочной перспективе.
Ну, таец, погоди!
Несмотря на уже упоминавшиеся политические проблемы, Таиланд в среднесрочной и долгосрочной перспективе рассматривается как весьма инвестиционно привлекательное государство. Правительство готовит законодательные изменения: в частности, планируется разрешить местным банкам кредитовать иностранцев для покупки недвижимости. Кроме того, власти намерены скорректировать правило, согласно которому в кондоминиуме нерезидентам может принадлежать не более 49% квартир. Ранее эта норма была введена для того, чтобы не дать иностранцам установить контроль над земельными участками.
Вьетнам. Как много в этом звуке…
Потенциально очень интересная страна. Недвижимость в ней ведет себя очень по-разному: за период с середины прошлого года по середину нынешнего жилье среднего ценового сегмента подешевело здесь на 24,3%, а «элита» и бизнес-класс, напротив, подорожали на 10,4% и 9,5% соответственно. «В среднесрочной и долгосрочной перспективе вложения в высший ценовой сегмент мегаполисов Вьетнама окажутся очень выгодными, — убежден Станислав Зингель (Gordon Rock). – Рынок страны только открывается для иностранных инвесторов, и косвенным подтверждением его перспективности служат действия международных консалтинговых компаний: они не только спешно открывают в стране офисы, но и предельно тщательно и регулярно готовят по нему аналитические обзоры». Средняя стоимость элитного жилья во Вьетнаме — $2,9 тыс. за кв. м, бизнес-класса — $1,8 тыс., так, самые небольшие студии тут можно купить, имея $35 — 50 тыс.
Как честный человек, вы обязаны жениться…
Даже в тех странах и местах, которые мы признали пригодными для инвестирования, существуют различные ограничения. Самые распространенные – запрет для иностранцев на приобретение земли, невозможность оформить покупку на себя лично.
«На Филиппинах иностранцы могут приобрести жилую недвижимость, но не землю, на которой она стоит, – последнюю можно взять в аренду сроком на 50 лет с дальнейшей пролонгацией договора еще на 25 лет, — говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Обойти запрет можно, заключив брак с гражданином Филиппин, он может приобрести землю «на себя». Однако после смерти филиппинского супруга иностранцу все равно не передадут право собственности на землю. Приобрести землю можно и на юридическое лицо. Однако доля иностранного капитала в нем не должна превышать 40%. Помимо этого площадь приобретаемой иностранцами недвижимости ограничивается 1 тыс. кв. м».
Есть аналогичные ограничения и во Вьетнаме – там иностранцам разрешено покупать только квартиры, но не землю или частные дома. И даже квартиры положены лишь для собственного проживания и на срок до 50 лет – по его истечении квартиру необходимо продать.
В Малайзии иностранцы могут приобрести лишь один участок земли или объект жилой недвижимости. Для покупки необходимо получить разрешение FIC — комитета по иностранным инвестициям. При этом перепродать объект можно не ранее трех лет со дня покупки.
В Таиланде иностранцам можно приобретать только квартиры в кондоминиумах. Совершить сделку можно лишь за деньги, официально ввезенные из-за рубежа. Приобретать землю иностранцам нельзя, но запрет можно обойти, сделав покупку на фирму, – правда, 51% капитала в ней должно принадлежать резиденту Таиланда…
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Страны Юго-Восточной Азии часто называют тропическим раем — характеристика, вполне естественная для нашего человека, измученного длительными холодами. Но вот на статус инвестиционного рая эти страны пока никак не тянут. Иностранных покупателей здесь особенно не привечают – и ограничений масса, и никакого желания гарантировать сохранность вашей собственности в случае каких-то передряг. Сравните, к примеру, с Германией, где иностранцы имеют освященное законом право приобретать недвижимость наравне с местными жителями, а услуги по доверительному управлению оказываются уже сотни лет – соответствующие механизмы отлажены. В общем, как единодушно согласились наши эксперты, регион не очень привлекательный, особенно для людей, не очень искушенных в местных реалиях и законах…
А теперь предоставим слово нашим экспертам – специалистам по вопросам инвестирования в зарубежную недвижимость:
Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills:
Сейчас не самое удачное время для инвестиций в недвижимость стран Юго-Восточной Азии. Связано это с тем, что рынки стран этого региона в настоящее время сильно переоценены: в период кризиса все деньги здесь вкладывались исключительно в недвижимость, что вызвало появление на рынке так называемого «пузыря». И даже Сингапур, последняя тихая гавань для инвесторов, сегодня не представляет инвестиционного интереса. Все инвесторы, как институциональные (фонды и др.), так и частные, буквально «бегут» из этого региона, обращая свой взор прежде всего в сторону стабильной и всегда инвестиционно привлекательной Европы. О перспективах рынков недвижимости Юго-Восточной Азии с точки зрения инвестиций говорить пока сложно. Необходимо наблюдать за развитием ситуации в данном регионе.
Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank:
Существуют две стратегии инвестирования – краткосрочная (характерна для растущего рынка) и долгосрочная (присуща для устоявшегося рынка с понятными правилами игры и надежным спросом на аренду). Юго-Восточная Азия – это очень большой регион, в котором присутствуют инвестиционные рынки обоих типов. Так, Вьетнам долгое время считался растущим рынком, т.к. страна переходила от социалистической системы по советскому типу к капиталистической. Сюда же относятся Лаос и Камбоджа. Малайзия – занимает особое место, поскольку там отмечается очень активный рост экономики и имеется потенциал на рынке офисной недвижимости столицы. Сингапур стоит особняком. Это некий «азиатский Лондон» – средоточие финансовых и прочих ресурсов региона. Бали и Таиланд относятся ко второму типу. Для них характерна активность на курортных рынках, которые круглогодично привлекает туристов из Тихоокеанского региона, России и со всего мира. Безусловно, рынки первого типа (растущие), находящиеся на пути перехода от старой политической системы к новой, сохраняют и риски, присущие переходному рынку. Принципиально понимать, что чем выше риски, тем выше доходность, и наоборот. Не может быть высокой доходности без рисков.
New Nordic — инвестиции в недвижимость Азии
Информация
О компании: New Nordic Group — норвежская компания, основанная в Таиланде в 2009 году. Мы являемся официальными представителями New Nordic Group на территории России.
Строим апартаменты, жилые дома, виллы, и отели в юго-восточной Азии: Таиланде, Бали, Камбоджи и Филиппинах. Показать полностью…
Наши курортные комплексы состоят из магазинов, фитнес-клубов, ресторанов, бассейнов, spa-центров и другой инфраструктуры.
Приобретая недвижимость, инвестор становится совладельцем огромного проекта в сфере туризма и отдыха. После покупки вы выбираете: жить там самому, либо передать апартаменты в управление компании New Nordic и получать пассивный доход в 9% годовых в валюте.
Офис в Москве:
🏢 Пресненская набережная 6с2, Башня «Империя» 53 этаж
📱 +7 (985) 222-82-00
Офис в Санкт-Петербурге:
🏢 Невский проспект, 114-116, БЦ «Невский центр» 9 этаж
📞 +7 (985) 222-82-00 Веб-сайт: www.asiarealtyinvest.com
122 записи
Компания New Nordic работает на рынке недвижимости Таиланда с 2003 года.
⠀
На данный момент в активе компании 78 проектов, 64 из которых уже сданы в эксплуатацию. 4 проекта заканчивают строительство в первом квартале 2019 года Показать полностью…
На этом видео вы видите район Пратамнак, город Паттайя — оранжевым цветом выделены все наши здания.
⠀
Емкость ранка аренды города Паттайя ограничена, поэтому мы не анонсируем строительство в этом регионе.
В 2015 году открыли новые направления:
о. Пхукет
о. Самуи
о. Бали
Камбоджа
Филиппины
⠀
На все апартаменты мы предлагаем 9% годовых в валюте до 20 лет с оплатой дивидендов на любой европейский счет.
⠀
Получить дополнительную информацию о наших проектах, покупке недвижимости, получении дохода вы можете по номеру:
+7 985 222-82-00 (WhatsApp / Viber)
Офис в Москве: Пресненская наб. 6с2, башня Империя, 53 этаж
Недвижимость в Азии: выбери свою страну
Также за последние годы всё большим спросом пользуется рынок недвижимости Таиланда. Это популярное туристическое направление, и многочисленные гости этой страны ищут жильё для съёма. В связи с этим можно приобрести квартиру и сдавать её в аренду, отбив вложенные средства за короткий период времени. Капиталовложение в недвижимость – это выгодный и довольно перспективный бизнес. Главное его достоинство заключается в том, что в большинстве случаев деньги отбиваются всего за несколько туристических сезонов. Но, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не остаться в минусе, необходимо разбираться в некоторых тонкостях азиатского рынка недвижимости. Давайте рассмотрим самые популярные направления и разберём, насколько выгодно в той или иной стране покупать жильё.
Является самой крупной страной в Южной Азии, а также занимает второе место в мире по численности населения – 1 329 356 004 (данные на середину 2016 года). Разделяется страна на 29 штатов, а её столицей является Нью-Дели. Высокая температура, которая в мае доходит до +45 градусов, контраст и неповторимый колорит делают Индию одним из самых популярных туристических направлений. Наиболее популярными среди туристов и перспективными для ведения бизнеса можно назвать штаты Тамилнад, Гоа, Дели и Махараштра. Благодаря высоким доходам с туризма, в них хорошо развита инфраструктура, и есть всё необходимое, чтобы провести незабываемый отдых.
В Индии хорошо развиты промышленность, сельское хозяйство и туризм, а по объёму ВВП страна занимает почётное 3 место мире. Поэтому вести в ней бизнес не только безопасно, но и очень перспективно. Одним из самых популярных штатов среди туристов является Гоа. В этом штате можно найти дома и бунгало на побережье на любой вкус и цену. Чтобы обойтись минимальными вложениями, можно купить небольшое бунгало и сдавать его в аренду туристам. Обойдётся такая покупка минимум в 10-15 тысяч долларов. Столько же стоит небольшая квартира-студия в отдалении от пляжа. Если же вы хотите приобрести квартиру в таких крупных городах, как Дели или Мумбаи, то вам придётся выложить солидную сумму денег. Например, в 2013 году квартира в 200 кв.м в южном пригороде Мумбаи стоила порядка 2 миллионов долларов, что сравнимо со стоимостью элитного жилья на Манхеттене. Но в последнее время ситуация немного изменилась и цены значительно снизились.
На сегодняшний день цена за кв.м в крупных городах стартует от 950 долларов. Покупка жилья в Индии выгодна тем, что жизнь в стране довольно дешёвая, и затраты на содержание квартиры или дома невысокие. Иностранцу купить жильё в Индии не так уж и просто, но вполне возможно.
В каждом штате существуют свои законы и нюансы, связанные с покупкой недвижимостью гражданами других стран. Прежде, чем совершать сделку, необходимо изучить все тонкости, узнать информацию о налогах, а потом уже принимать окончательное решение. Но, если подойти к вопросу с умом, то покупка жилья в Индии и последующая его перепродажа или сдача в аренду может принести неплохую прибыль.
Безусловно, Китай является одной из самых быстро развивающихся и перспективных для инвестирования стран. КНР занимает первое место в мире по объёму ВВП и первое место по численности населения. При этом экономика страны из года в год только растёт. Климат Китая характеризуется, в первую очередь, муссонными дождями и ярко выраженной сменой времён года.
Благодаря хорошему уровню жизни, высокой температуре летом, достопримечательностям и невероятному колориту Китай был и остаётся очень популярным туристическим регионом. Одним из самых известных туристических районов страны является тропический остров Хайнань, который ещё называют «Восточными Гавайями». С каждым годом этот курорт набирает всё большую популярность, особенно среди российских туристов.
Позволить себе купить жильё на Хайнане могут только обеспеченные люди. Цены стартуют от 2500 долларов за 1 кв. м на вторичном рынке и доходят до 4500—5000 в новостройках. Вилла недалеко от моря и вовсе может обойтись в несколько миллионов долларов.
При этом цены на недвижимость продолжают заметно расти практически каждый месяц. Поэтому, если вложить деньги в покупку, например, дома на берегу прямо сейчас, уже через год можно неплохо заработать на его продаже. В таких крупных городах как Пекин, Гонконг, Шанхай и Сиань цены «кусаются» ещё больше. В крупных городах средняя цена за 1 кв.м квартиры составляет порядка 5500-6000 долларов.
Для покупки недвижимости в КНР иностранцы должны собрать определённый пакет документов и в некоторых случаях пройти непростую процедуру. Так, например, чтобы купить квартиру в Шанхае, человеку нужно работать в этом городе, а также 3 года прожить в съёмном жилье. При выборе недвижимости эти нюансы нужно обязательно учитывать.
Индонезия – это одно из самых развитых туристических направлений. Страна славится своими райскими курортами, красивыми достопримечательностями и приятным климатом. Индонезия занимает 4 место в мире по численности населения, а столица Джакарта является одним из самых больших и красивых городов на планете. Средняя температура на равнинной местности составляет 26 градусов, при этом сезонные колебания совсем незначительные и, как правило, не превышают 3 градусов. Таким образом, наслаждаться отдыхом можно круглогодично, не переживая из-за резкой смены погоды. У страны стабильная экономика, которая с каждым годом постепенно набирает обороты, и в значительной мере это заслуга развитого туризма, ежегодно приносящего огромную прибыль.
Самыми популярными курортами Индонезии являются: столица Джакарта (привлекает туристов своей архитектурой и колоритом), острова Ява, Бандунг, Ломбок и, конечно же, Бали. В последние годы Бали набирает всё большую популярность среди любителей райского отдыха. Чистые пляжи, пятизвёздочные отели, ухоженные улицы, всегда хорошая погода и кристально чистая вода делают этот курорт одним из самых посещаемых в мире.
Рынок недвижимости Индонезии выделяется большим количеством вилл и бунгало, уединенно стоящих на побережье или в джунглях. Стоимость жилья значительно ниже, нежели во многих других азиатских странах.
В Джакарте средняя цена за кв. м составляет 1200€. На Бали цены ещё меньше – 1000 долларов. Например, можно купить уютный дом общей площадью 120 кв.м недалеко от пляжа всего за 130 тысяч долларов. Цены на аренду небольших домиков колеблются от 300 до 3000 долларов. Безусловно, среди самых популярных курортов Индонезия выделяется демократичными ценами на недвижимость. Но не всё так гладко. Главная проблема заключается в том, что по закону иностранец не имеет право владеть землёй в Индонезии. Однако существует сразу несколько довольно простых способов обойти этот запрет. Самым распространённым является покупка права на пользование недвижимостью, которое выдаётся сроком на 25 лет. Но по истечении времени это право можно продлить ещё на 75 лет.
Таиланд является относительно небольшой, но при этом очень колоритной страной, которую ежегодно посещают миллионы туристов. Туризм – это один из наибольших источников дохода государства, поэтому в его развитие вкладываются большие деньги. Низкая стоимость жизни, отличный климат и великолепные пляжи ежегодно привлекают в страну всё больше туристов. На севере страны преобладает влажный тропический климат, на границе с Малайзией экваториальный, а в центральной и южной части субэкваториальный. В самые холодные месяцы температура воздуха колеблется в пределах 20-27 градусов.
На жилищном рынке страны представлены все возможные объекты, начиная от небольших квартир и уютных домиков, заканчивая роскошными виллами на берегу шикарного пляжа. Наиболее популярными туристическими городами являются столица Бангкок, а также острова Пхукет, Самуи и Паттайя. Самым популярным и посещаемым курортом Таиланда является Паттайя. Остров привлекает туристов своими достопримечательностями, красивыми пляжами, кристально чистой водой и относительно низкими ценами. Цены на квартиры стартуют от 1000 евро за м2. Дома стоят примерно столько же. Например, шикарный дом более 100 м2 недалеко от пляжа можно приобрести всего за 95 тысяч евро.
Цены на недвижимость в Пхукете несколько выше и, в зависимости от качества жилья и его расположения, колеблются от 1400 до 4000 евро за кв.м.
В целом стоимость недвижимости в Таиланде довольно низкая, особенно если сравнивать с тем же Китаем. Благодаря этому можно заработать неплохие деньги, если купить квартиру или дом и сдавать в аренду туристам. При хороших раскладах такой бизнес окупится всего за несколько лет. Покупка иностранными гражданами жилья в Таиланде – это относительно простая процедура, которая не отнимет много времени и сил.
Вьетнам является аграрной страной с быстро развивающейся промышленностью. По численности населения занимает 13-е место в мире, а по ВВП на душу населения 166 место. В последнее время идёт прирост ВВП, и страна становится всё более привлекательной для капиталовложений. Туризм находится на довольно высоком уровне и приносит хороший доход государству.
На севере Вьетнама преобладает умеренный тропический климат. Есть холодный и тёплые сезоны. На юге страны жарко практически в течение всего года. С мая по октябрь идёт сезон дождей, во время которого нередко бушуют тайфуны, что приводит к серьёзным наводнениям. Несмотря на это, курорты страны с каждым годом привлекают всё больше туристов. Удивительно красивая природа, обустроенные всем необходимым песчаные пляжи и чистейшая вода привлекают огромное количество туристов. Самыми популярными курортами являются Нячанг, Фукуок, Дананг, Вунгтау и Муйне.
Вьетнам предлагает большой выбор различных объектов недвижимости по более низким ценам, чем многие другие государства Юго-Восточной Азии. С каждым годом иностранные инвесторы обращают всё больше внимания на рынок недвижимости этой страны. Эксперты, в свою очередь, отмечают перспективы развития рынка. Правда, есть и свои сложности.
Иностранцы лишь с 2008 года получили право покупать недвижимость во Вьетнаме, при этом она лишь частично переходит в их собственность.
Но постепенно процедура упрощается. Поэтому, если сейчас вложить деньги в жильё, то в будущем оно может в разы вырасти в цене и принести своему владельцу огромную прибыль. Цена за кв.м квартиры колеблется в пределах 1500-3000 долларов. На рынке недвижимости представлено большое количество квартир и домов на любой вкус и кошелёк.
Если подытожить всё вышесказанное, то можно сказать, что в целом азиатские страны являются хорошим вариантом капиталовложения. Рынок недвижимости не стоит на месте и развивается быстрыми темпами, а курорты с каждым годом посещают всё больше туристов, что положительно сказывается на экономике региона. Не стоит забывать и о том, что процедура покупки иностранцами жилья постепенно упрощается, и вскоре появится большое количество желающих приобрести квартиру или дом на одном из курортов. Такой спрос, в свою очередь, повысит цены на недвижимость. Поэтому действовать лучше уже сейчас.
При покупке недвижимости в одной из азиатских стран стоит, в первую очередь, внимательно изучить все ограничения для иностранцев и узнать о налогах, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. К тому же следует трезво оценивать перспективы той или иной страны. Если всё делать с умом, то успех обязательно придёт!
Источники: http://www.metrinfo.ru/invest/articles/investitsii-v-yugo-vostochnuyu-aziyu-opredelyaem.85330.html, http://vk.com/new.nordic, http://www.zametrami.ru/aziya/nedvizhimost-v-azii-vyberi-svoyu-stranu/
Источник: