Инвестиции в недвижимость в черногории

Мой опыт покупки недвижимости в Черногории

Решил поведать о том, как мы покупали квартиру в Черногории. Сразу же скажу, что эпопея с покупкой недвижимости у нас заняла почти два года. Изначально перед нами стояла достаточно сложная задача, купить квартиру площадью около 70 метров, потратив на это не более 100 000 евро. Когда мы только выезжали в Черногорию, задача казалась вполне реальная, мы, как и многие иммигранты думали, что на сайтах агентств недвижимости цены завышают, а, уже находясь в стране можно найти, что то и по нормальным ценами. Увы, реалии оказались совсем не радужными. Относительно недорогие квартиры действительно в Черногории встречаются, но, то, что предлагается – покупать не хочется. Нормальные квартиры стоят дороже. Насколько дороже это вопрос, не смотря на то, что мы два года искали жилье, я толком не понял, сколько же оно может стоить скажу только одно, что такие объекты, которые нам реально понравились дешевле 1800 евро за метр я не видел. Увы, по такой цене у нас не хватало денег, что бы купить квартиру площадью не менее 70 метров, как мы планировали изначально. Конечно, можно было бы купить квартиру меньшей площади, но, семье проживать в маленькой квартирке будет не комфортно, да и честно говоря, как то не по душе мысль, что надо отдать около ста тысяч евро за пятидесяти метровую квартиру.

Здесь уместно рассказать пару слов о работе большинства русских агентств недвижимости. К слову сказать, хорошо работающие агентства в Черногории есть, я нашел аж две штуки))) С большинством работать очень тяжело. Проблемы у нас с ними были следующие:

1. Большинство не отвечают на письма, или отвечают спустя несколько недель.
2. Забывают тебе перезвонить.
3. За многими приходится бегать, что бы они нашли тебе время показать квартиры.
4. Почти на всех сайтах агентств, предложения по квартирам не актуальные, либо не правильные цены, либо самих предложений уже нет в наличии.
5. Один раз нам пытались впарить проблемную недвижимость. Об этом случае стоит рассказать подробнее. Нашли квартиру, хорошо построенную, большую, в более менее нормальном районе. Стоимость была 95 000 евро и это за квартиру, площадью 120 метров. У нас естественно слюни текут, а тут риелтер еще говорит, поговорила с хозяйкой квартиры, она согласна скинуть 7 000 и это при том, что мы о скидке и не просили. Ну чего думаем, надо брать. Изучаем документы и выясняем, что дом построен на чужой земле. Спрашиваем у риелтера «как так», тут же стали из «друзей» врагами.

В общем, в конце концов, мы нашли пару вменяемых агентств, с помощью которых посмотрели некоторые варианты. Но, нормальные цены видели только на квартиры 30 летней давности или в тех локациях, в которых жить не очень хорошо. Найденные нами агентства работают хорошо, просмотрели варианты, но мы ничего не выбрали. Либо дорого, либо плохо. Что такое в нашем понимании «плохо»? Разумеется, хочется как то более менее нормальный район, не обязательно на первой линии, но не в Сутоморе (пригород Бара) же жить, и не на Сушчепане (это район одного из городов побережья). Хочется хорошо построенный дом, в котором не будет потом проблем. Ну и т.д. Отлично построенные дома в Черногории есть, но, по соответствующим ценам. А из того, что подешевле, если в более менее нормальном месте, то….ну вот Вам пример, приходим смотреть большую квартиру, около 100 метров, цена приемлемая. До моря буквально метров 200, по дому видно, что строили хорошо, нормальная теплоизоляция. Вроде как все отлично. Заходим в квартиру…..вот как так можно проектировать, архитектору руки нужно оторвать. Одна большая комната, огромная терраса и куча крохотных комнат. Т.е., вроде как квартира большая, но, она не функциональная. Две ванные, такие, что там еле протискиваешься, спрашивается, почему не сделать одну большую ванную и еще один отдельный туалет? Выходим на улицу, представьте картину, многоквартирный дом, а парковочных мест предусмотрено всего несколько штук. Я это описываю не для того, что бы рассказать об одном доме, который мы видели, а для того, что бы показать, что именно можно купить относительно дешево. Еще раз пишу, что интересных предложений, которые соответствуют нашему пониманию качества дешевле 1800 евро за метр мы в Черногории не встречали, и это за два года поисков, почти за два года.

Мы обдумывали купить квартиру в доме на этапе строительства. Но, решили, что в этом есть риск. Да, в Черногории мошенничество не так распространено как в России, да, риски меньше, но, все равно они есть.

Тут у нас возникла мысль, а не построить ли дом самим. Ну, согласитесь, звучит логично, самому можно построить дешевле, чем купить. Вам такая мысль в голову не приходила? Начали узнавать, выяснилось, что да, строить выгодно, но, относительно большие дома. Со ста тысячами евро строить не имеет никакого смысла, очень высокая получается себестоимость. Можно построить дом в доле, с какими-то приятелями, ну, скажем на три семьи, скинулись по 90-100 тысяч и построили трехквартирный дом, где каждому будет принадлежать по большой квартире. Идея хорошая, реальная, но, к сожалению, у меня в Черногории нет приятелей, которые хотят строить дом, а с малознакомыми людьми затевать какие то мероприятия рискованно. В итоге, пришлось от идеи со строительством отказаться.

Все закончилось тем, что купили квартиру в строящемся доме в Герцег Нови. Вы помните, я выше писал, что покупать в строящемся доме на наш взгляд несколько рискованно, и мы от таких вариантов отказывались. Но, тут ситуация несколько иная. Во-первых, этот дом начал строится не абы где, а в лучшем районе города, в котором мы давно хотели иметь квартиру. На наш взгляд в лучшем районе, возможно, кому то какие-то другие районы нравятся.

Вот, отметил место на карте, это в Герцег Нови.

Во-вторых, эту квартиру строил не абы кто, а фирма с очень хорошей репутацией. И, что более важно, мы видели дома, которые они строили ранее, качество на пять баллов, у ребят с головой все в порядке. Что еще понравилось, что прошлые дома они строили на заемные деньги, а сейчас уже строят на свои, т.е., проблем с финансированием быть не должно, причем строят сразу же два дома. В общем, к этим строителям уровень доверия выше, чем не пойми к кому. Сколько стоит это удовольствие? На начальном этапе строительства покупка квартиры нам вышла в 1400 евро за метр, по местным меркам весьма умеренная цена. Продолжительность строительства дома около года. Заключение сделки у нотариуса вместе с оплатой услуг судебного переводчика вышла немногим более четыреста евро. Квартира находиться в 500 метрах от моря, площадь 68 метров, есть пяти метровый балкон.

Недвижимость в Черногории: все плюсы и минусы

Где расположена курортная недвижимость Черногории?

Как известно, площадь Черногории невелика, поэтому и курортные зоны здесь размещены довольно компактно. Все они находятся на побережье Адриатического моря. Менее популярные – в Барской Ривьере. В среднем купить новую квартиру или дом в Черногории можно, заплатив от 1000 до 4000 евро за квадрат. Более дешевое жилье лучше приобрести на вторичном рынке.

Здесь тяжело найти элитные постройки, однако запросто можно купить дешевые квартиры и небольшие частные дома. Низкая стоимость жилья объясняется недостаточно развитой инфраструктурой. Однако, при наличии автомобиля, этот спокойный и уединенный регион – то, что нужно экономному инвестору.

Для тех, кто ищет элитные виллы и просторные апартаменты, лучше все-таки остановить свой выбор на Будванской Ривьере. Стоимость квадратного метра здесь очень высока и порой может достигать 5000 евро. Это касается и живописного городка Котор, располагающегося на побережье Которской бухты.

Наиболее перспективные варианты инвестирования в недвижимость Черногории?

Наиболее перспективными вариантами для инвестирования в недвижимость Черногории является вторичный рынок жилья, а также квадратные метры в новостройках, приобретаемые на первоначальной стадии строительства объекта.

Второй вариант имеет несколько преимуществ. Во-первых, часто застройщики предлагают инвесторам рассрочку платежа сроком до двух лет, во-вторых, . Обычно, после строительства дома, жилье передается в собственность покупателя с полной отделкой помещений и всем необходимым оборудованием ¬ качественной сантехникой и установленными системами кондиционирования.

Самая дорогая и дешёвая недвижимость Черногории – налоги и стоимость обслуживания

Перед тем, как приобрести недвижимость в Черногории, каждому инвестору очень важно разбираться какие именно регионы предоставляют дорогое жилье, а какие более дешевое. В нижеуказанной табличке мы рассмотрим ценовую политику основных курортов страны.

Что касается системы налогообложения в Черногории, то сразу хочется отметить, что ставки здесь значительно ниже, чем в других европейских странах. К основным налогам относятся:

• Налог на недвижимость в случае покупки – 3% от стоимости жилья.
• Налог на недвижимость, которая сдается в аренду – 9%.
• Ежегодный налог на объект недвижимости – 0,1 от кадастровой стоимости.
• Налог на недвижимость по наследству – 3%.

Кроме того, инвестору необходимо помнить и про растраты на содержание приобретаемых квадратных метров. Обычно выплаты составляют 20 евро за квадрат при содержании обычного дома или квартиры, и около 30 евро – в случае владения элитной недвижимостью. Кроме того, обязательным платежом является услуга страхования, размер которой составляет 50-70 евро ежегодно.

Налог на недвижимость в Черногории при покупке и аренде

Как известно любая недвижимость в Черногории облагается специальным налогом. Его сумма при покупке составляет 3% от стоимости приобретаемого объекта. Помимо этого, каждый год инвестор обязан выплачивать государству 0,1% от кадастровой стоимости жилья.

В этом году парламентом страны был вынесен на рассмотрение вопрос об увеличении налоговой ставки на недвижимость с 0,1% до 0,25%. Связано это с необходимостью государственных органов пополнить доходы муниципалитетов.

Юридическая процедура покупки/аренды недвижимости

Покупка и аренда недвижимости в Черногории является весьма ответственным делом, а значит, и подходить к нему следует с толком. Главная особенность проведения всех сделок с недвижимостью – обязательное привлечение к процессу нотариуса. Кроме того, каждому инвестору стоит знать и о следующих нюансах юридической процедуры покупки/аренды жилья:

• Чтобы приобрести недвижимость в Черногории потенциальному покупателю не обязательно создавать коммерческую компанию.
• Землю для возведения строительного объекта могут приобретать не только юридические, но и физические лица.
• Сделка купли-продажи жилья занимает максимум 3 дня.
• Согласно законодательству Черногории купить недвижимость можно только у прямого собственника.
• Заключить договор купли-продажи или аренды можно не только посредством личного присутствия сторон, но и с помощью доверенности, переведенной на черногорский язык.
• Каждый инвестор обязан зарегистрироваться в Общине. Подача документов стоит 13 евро.
• Перед подписанием окончательной версии контракта возможно подписание предварительного соглашения. В таком случае покупатель обязан выплатить продавцу задаток в размере 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.
• Сделка считается завершенной только после окончательного расчета с продавцом.

Перспективы развития рынка недвижимости Черногории

По прогнозам экспертов спрос на недвижимость в Черногории в текущем году будет сопровождаться стабильным ростом, особенно востребованными станут недорогие объекты. Связано это в первую очередь с принятием закона, позволяющего владельцам черногорской недвижимости достаточно быстро получить вид на жительство.

Что же касается вхождения Черногории в блок НАТО, то этот момент вряд ли существенно повлияет на покупательский спрос среди россиян. Так, к примеру, пользующиеся популярностью Болгария и Испания, уже не один год являются участниками Альянса и это не особо смущает российского покупателя. В любом случае недвижимость Черногории остается одним из самых проверенных способов с толком вложить свои финансовые сбережения, несмотря на мировой экономический кризис.

Инвестиции в недвижимость в черногории

Связаться с нами Связаться с нами

Инвестиции в недвижимость Черногории

Инвестиции в зарубежную недвижимость – один из самых надёжных способов сохранения денег для обеспечения своего будущего. Стремительный рост цен на объекты строительства создаёт высокую прибыль в короткие сроки. В кризисный период наиболее выгодно вкладывать капитал на длительный период, что даст возможность не только защитить денежные средства, но и получать пассивный доход. Наибольшую выгоду приносит инвестиционная стратегия, когда покупаешь на откате и продаёшь на пике. На данный момент восходящая тенденция ещё не набрала высокие обороты, поэтому можно получить хорошую прибыль и от краткосрочных, и от долгосрочных инвестиций.

Недвижимость за рубежом всегда будет представлять определённую ценность, особенно привлекательна для инвесторов Европа: удобное географическое расположение, цивилизованные законы, изобилие предложений, и при относительно небольших суммах вложений, размер прибыли зачастую превышает самые смелые ожидания.

Одной из привлекательных стран для зарубежных инвестиций является Черногория: экологически чистая среда, мягкий климат благодаря хорошему географическому положению, наряду с вполне приемлемой законодательной и налоговой базой. Иностранцы имеют право приобретать жилую и коммерческую недвижимость наравне с резидентами. Документальное оформление сделки осуществляется всего за несколько дней. Безопасность инвестиций в земельные участки для последующего строительства обусловлена очень высоким уровнем защиты частной собственности в стране.

Строительство многоквартирных жилых домов – самая интересная в плане прибыльности область инвестирования в Черногории. Доход от такого вклада может достигнуть 50-70 % .

Традиционной формой инвестиций для среднего класса остаётся приобретение готового жилья . Покупатель дома или квартиры получает прекрасные условия для своего собственного отдыха и высокий стабильный доход от сдачи жилья в аренду туристам.

Также интерес для выгодных инвестиций представляют объекты, которые требуют реставрации или реконструкции , такие как выставленные на продажу старинные заброшенные дома с каменной кладкой, расположенные в очень живописных местах. Их стоимость возрастает в разы после ремонта.

Популярность Черногории, как места для проведения отпуска, постоянно растёт, однако здесь практически отсутствуют объекты европейского класса, несмотря на большой спрос. Поэтому выгодным направлением для капиталовложений будет строительство или покупка туристических комплексов . Такие инвестиционные проекты способны не только сохранить капитал, но и обеспечить будущее, став основным источником дохода. К тому же отелем несложно управлять, находясь в другой стране.

Другое приоритетное инвестиционное направление – торговая, складская недвижимость и объекты социального назначения . Спрос на эти объекты здесь огромен.

Компания MAGNET Real Estate предлагает интересные варианты вложения капитала. Мы предоставляем исчерпывающую информацию по каждому инвестиционному проекту и обеспечиваем полное юридическое сопровождение.

Источники: http://evropaedu.ru/moj-opyt-pokupki-nedvizhimosti-v-chernogorii/, http://www.zametrami.ru/evropa/nedvizhimost-v-chernogorii-vse-plyusy-i-minusy/, http://m-monte.com/investitsii-v-nedvizhimost-chernogorii/

Источник: invest-4you.ru