Инвестиции в недвижимость за и против

Инвестиции в недвижимость: «за» и «против»

Стоит ли потребителям инвестировать в недвижимость? Можно ли реально получить стоящую прибыль от таких инвестиций? Какой подход в инвестировании стоит применять? Вопросы это не простые. Ответы зависят от очень многих факторов. В том числе и от применяемого подхода инвестирования. Первый – это рентный (это сдача жилья в аренду). Второй – спекулятивный (перепродажа квартиры по более дорогой цене).

Рассмотрим применение этих подходов инвестирования на примере московской квартиры.

Рентный способ инвестиций в недвижимость

Обычно объекты для последующей сдачи потребители приобретают на вторичном рынке, т.к. во-первых, они в принципе готовы для проживания и, в отличие от новостроек, требуют, как правило, лишь небольшого, часто, косметического ремонта, а во-вторых, их можно сдавать с момента приобретения (в отличие от тех же новостроек, где ключи можно ждать от застройщики и месяцы, и годы).

Итак, если купить квартиру за 3 000 000 рублей и 300 000 потратить на ремонт и обстановку, то инвестиция составит 3,3 млн руб. Если эту квартиру сдать за 20 000 рублей, выплачивая 5 000 000, как коммунальные платежи, амортизацию, налоги и т.д., то доход в месяц составляет 15 000 руб.: 0,45% в месяц или 5,45% годовых.

В зависимости от квартиры, ее местонахождения цифры стоимости и доходов будут несколько колебаться, но в целом доходность будет отнюдь не высокой, на арендодателя не обрушится «золотой» дождь.

В принципе, более дешевое жилье будет давать более высокий доход от сдачи, но через некоторое время такое жилье потребует новых инвестиций – или для ремонта для дальнейшей сдачи, или для ремонта под продажу.

Спекулятивный способ инвестиций в недвижимость

Просто перепродажи недвижимости сегодня практически не выгодны, потому что для их рентабельности необходим существенный общий рост цен, которого на рынке уже давно не наблюдается. Поэтому более подходящим является вариант, когда квартира приобретается на стадии котлована и в дальнейшем перепродается после окончания строительства. В таком случае спекуляция может принести существенные дивиденды.

Например, на этапе планирования района покупается квартира за 3 млн. рублей. Через год эта же уже готовая квартира стоит 4 млн. рублей. Доход, соответственно, 1 млн. рублей или 25% годовых. Также в современных условиях доход от спекуляций с возводимым жильем может составлять и 25-30%

В стоимость возводимого жилья приходиться закладывать и стоимость коммунальных услуг, которая начинает взиматься с собственника задолго до того, как покупатели получают ключи от своих квартир. К этому нужно добавить стоимость оформления нового жилья в собственность.

Конечно, при спекуляциях с возводимым жильем потребителям необходимо учитывать риски, связанные с затягиванием срока сдачи объекта, а также с тем, что застройщик может и вовсе «кинуть» своих дольщиков.

Очевидно, что спекулятивный способ инвестиций в недвижимость более прибыльный, чем рентный, но при этом и более рисковый.

Инвестиционная ликвидность

Чтобы жилье приносило доход, оно должно быть ликвидным – обладать определенными качествами. Сама по себе ликвидность – это возможность обращения недвижимости в деньги. Жилье, в принципе, считается ликвидным активом, т.к. спрос на него есть всегда, даже при определенных проблемах в экономике страны.

Ликвидность объекта обратно пропорциональна времени, которое требуется для его продажи. Таким образом получается, что чем меньше срок, в течение которого продается объект, тем выше его ликвидность.

На ликвидность влияет много параметров, в частности местоположение (транспортная доступность, экология, престижность и т.д.), двор (наличие, благоустройство), тип дома (кирпич, панель, монолит и т.д.), различные характеристики дома (наличие автомобильной стоянки или паркинга, лифта, огороженной территории и т.д.), площадь жилья, планировка, характеристики комнат, окон, состояние жилья и т.д. Важным фактором является цена: снижая ее можно повысить ликвидность.

Налог на недвижимость

На эффективность инвестиций в недвижимость безусловно влияет налогообложение. В ближайшие годы в России ожидается принятие закона о новом едином налоге на недвижимость. Он должен заменить существующие налоги на имущество и землю. Согласно новому закону, произойдет отказ от практики взимания налога с инвентаризационной стоимости, которая может отличаться от рыночной в 10 и более раз. Новый налог на недвижимость, скорее всего, будет привязан к кадастровой стоимости недвижимости, которая, в свою очередь, будет привязана к рыночной цене. Планируемая ставка налога на недвижимость: 0,1-0,5% от рыночной стоимости жилья. При этом предполагается, что не налог не будет взиматься с квартир площадью до 55 кв. м и участков до 6 соток. Максимальная ставка предполагается к использованию в случае, если совокупная стоимость объекта недвижимости превышает 300 млн рублей.

Очевидно, что инвестиции потребителей в недвижимость оправданы. С одной стороны, доход от инвестиций в недвижимость не самый высокий – золотой дождь на обладателя объекта недвижимости не прольется. Вместе с тем, инвестиции в недвижимость позволяют получать минимум 5% ежегодного дохода при использовании малорискового рентного способа и 25% при использовании спекулятивного способа.

Инвестиции в недвижимость Италии. «За» и «против»

На фоне новостей из этой солнечной страны складывается впечатление, что недвижимость там раздают уже практически даром. Кризис, падение производства, безработица… Да и многочисленные сайты по продаже квартир и домов изобилуют предложениями по действительно смешным для жителей России ценам. Стоит ли инвестировать в недвижимость Италии? Выгодно ли иметь жилье в Италии и какие преимущества могут получить владельцы? Можно ли получить вид на жительство в Италии, купив там квартиру?

Начнем по порядку. Сначала поговорим о «против».

Права на вид на жительство в Италии приобретение жилья или иной недвижимости не дает. Всё в общем порядке – получение туристической визы, пребывание на территории Шенгена не более 90-та дней в полугодии, медицинское обслуживание в рамках страховки, нельзя учиться и нельзя работать.

Стоимость качественного жилья в Италии в сейсмо-стабильных регионах очень высока. Еще более высока она в мегаполисах, где есть университеты, в приморских городах, на горнолыжных курортах. В мекках туристического паломничества, таких как Венеция, Рим, Флоренция, Неаполь, цены за квадратный метр начинаются от трех тысяч евро. И чем удобнее расположен район, чем он чище и благополучнее, тем цена выше.

Что же тогда предлагают многочисленные российские сайты по цене 30 – 50 тысяч евро за объект? Как правило это жилье в криминально и экологически неблагополучных местах на юге страны, построенные незаконно без проектов и без соблюдения стандартов и норм безопасности. От российского покупателя это обычно скрывают, в сделке это жилье зачастую проходит как земельный участок.

Такие квартиры и дома не востребованы на местном рынке, знающих свои законы итальянцев сложно провести. Потому весь этот неликвид массово сбрасывается на российские рынки. Дешевое жилье не потребует значительных затрат на его покупку, но и не принесет дохода. Его невозможно сдать в долгосрочную аренду, невозможно использовать такие объекты и для краткосрочной туристической аренды.

Те же квартиры, что расположены в относительно чистых и спокойных городках на юге, с полным пакетом сопутствующих документов, будут стоить от 100 тысяч евро и значительно выше за объект.

Теперь обратим внимание на более дорогой сегмент итальянского рынка недвижимости, что расположен в ценовом диапазоне от 150 тысяч евро.

Расходы на приобретение: услуги агентств, нотариусов, юристов и переводчиков обойдутся примерно от 10 — 15 тысяч евро. Далее нужно будет оформить на свое имя все контракты на газ, свет, воду. Эти счета будут приносить в почтовый ящик, оплачивать их нужно регулярно. Конечно же можно открыть счет в итальянском банке и активировать автоматическое списание средств со счета по этим расходам. Но это опять же существенные ежегодные дополнительные затраты.

В кризис Италия усилила налоговый прессинг на владельцев жилья, что выразилось в введении налога на недвижимость. В зависимости от многих факторов — метража, места расположения, наличия земельного участка, террас, балконов – суммы налога могут быть разными. Но, однозначно, чем жилье дороже, тем налог выше. Так, к примеру, налог за владение домом в Венеции может обойтись в 20 тысяч евро в год. Кроме того, придется платить обязательный и существенный налог на вывоз мусора, налог за телевизионную точку – есть в Италии и такие.

«Против» получилось многовато, могут ли они окупиться доходами, что принесет такая недвижимость?

При инвестировании в недвижимость заграницей как правило предполагается ее окупаемость за счет долгосрочной, среднесрочной или краткосрочной (туристической) аренды.

Типовой долгосрочный договор заключается на 4+4 года, или, иными словами, на 4 года с возможностью пролонгации еще на 4 года. Если жильцы платежеспособны и настроены платить – 8 лет можно жить спокойно, не забывая декларировать доходы и платить налоги итальянскому государству. Если жильцы неожиданно перестанут платить, и при этом у них будут несовершеннолетние дети или дети-инвалиды – выселение растянется на 2-3 года, расходы на адвоката в суде могут превысить полученный доход.

Среднесрочная аренда с контрактом на год обычно заключается со студентами, если жилье расположено рядом с университетом и покупалось именно под такой вид аренды. Зачастую оплату вносят их родители авансом, с неплатежами тут проблем нет, как и с выселением по окончанию срока аренды. Но нужно быть готовыми к тому, что студенты такое жилье беречь не будут.

Краткосрочная аренда для туристов – дело хлопотное, но доходное, и предполагает постоянную работу по поиску туристов, их заселению, выселению, стирке и уборке. Лучше поручить всё это надежному агентству недвижимости, занятому в данном секторе. Их услуги обойдутся в 10-30% от вырученного дохода, но если с местом, квартирой и агентством повезет, то такое жилье будет приносить стабильных доход долгие годы.
При этом опять же нельзя забывать об уплате налогов, расходов на текущий ремонт и профилактическое обслуживание.

И еще два очень важных нюанса, о которых нельзя не упомянуть.

1. Первое. Сдача жилья без контракта, зарегистрированного в налоговой по месту его нахождения, может привести к значительным штрафам. Более того, государство стимулирует жильцов доносить на хозяев, сдающих жилье «в черную». Такие квартиры, сдаваемые нелегально, предоставляются заявившим в налоговую в долгосрочную аренду на срок 4+4 и по стоимости в десять раз ниже реальной.
2. И второе. Сдача жилья в аренду нелегалам влечет за собой конфискацию такой недвижимости.

Вы еще хотите инвестировать в недвижимость в Италии? Взвесьте хорошо все «за» и «против».

Почему недвижимость — плохая инвестиция?

Инвестиции в недвижимость всегда считались среди россиян самым выгодным вложением своих сбережений. И судя по последним опросам квадратные метры продолжают пользоваться популярностью. Почти половина опрошенных считают покупку недвижимости выгодным и надежным вложением. Многих привлекает идея сдачи квартиры в аренду и получения пассивного дохода. Кроме того, квартира растет в цене, ее можно потом продать или оставить в наследство внукам.

В условиях кризиса (который происходил в нашей стране регулярно) люди стремятся вложить деньги в нечто осязаемое, что можно увидеть своими глазами и потрогать.

Лишь не многие знают или понимают, что на самом деле недвижимость — не самый лучший способ вложения своих сбережений, и в него уж точно не стоит вкладывать все свои деньги. Почему? Читайте дальше.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать ее в аренду.

Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно. В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно. Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем.

Второй способ — сдачу недвижимости в аренду, разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.

При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место. Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков. Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры.

После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт. Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной. Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид. С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков. В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.

После этого этапа наступает поиск арендаторов. Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.

Так же желательно заключить с арендатором договор, в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.

Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.

Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.

Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Попробуем оценить выгодность вложений в недвижимость. Сейчас в Москве стоимость 1-комнатной квартиры составляет около 5-6 млн. рублей. Сдать такую квартиру можно от 30 000 в месяц. В итоге доходность от аренды составит около 5-6% годовых.

Если учесть расходы на ремонт, простои, налоги, то доходность может снизиться до 4%. На рынке Санкт-Петербурга доходность от аренды составляет те же 5-6% по данным портала bn.ru. Причем, последние пять лет она снижается. Самая высокая рентабельность у 1-комнатных квартир, следом идут 2-комнатные и 3-комнатные.

Доходность недвижимости от сдачи в аренду 1,2,3- комнатные кв. СПб. Источник bn.ru

Рентабельность 4% означает, что инвестиция будет окупать себя 16 лет. В то же время сегодня можно открыть вклад в банке с доходностью 7% годовых.

Вложения в недвижимость становятся выгодны только в случае роста цен и последующей продажи квартиры. А динамика цен зависит от спроса и предложения в конкретном районе/регионе/стране. И если вы выбрали неудачное место или время, то скорее всего вас ждут разочарования. Например, последние 5 лет цены на недвижимость а Москве не растут.

Индекс стоимости жилья irn.ru

Не многие знают, но фондовый рынок может приносить доходность как минимум не меньше недвижимости. В отличие от последней за акциями стоит бизнес, который зарабатывает деньги трудом.

Ниже на графике показана динамика 100 рублей, вложенных в недвижимость (цена квадратного метра в Москве + 4% дохода от аренды), и в инвестиционный портфель, состоящий из 70% российских акций, 20% гособлигаций и 10% золота.

Недвижимость и фондовый рынок

К концу 2017 года сумма, вложенная в квадратные метры, выросла бы до 856 рублей, а в фондовый рынок до 1076 руб. В реальности доход от недвижимости был бы еще меньше, так как доход от аренды нельзя сразу реинвестировать, его просто не хватит на покупку квартиры.

Основные минусы инвестиций в недвижимость:

Высокий порог входа — для покупки квартиры потребуется несколько миллионов рублей в зависимости от региона. Некоторые думают взять квартиру в ипотеку, а из арендной платы оплачивать кредит. Однако даже сегодняшние низкие ставки по ипотеке будут выше аренды. Чтобы арендная плата перекрывала платеж по кредиту, потребуется большой первоначальный взнос.

Низкая ликвидность — продажа квартиры по рыночной цене обычно занимает несколько месяцев. Если квартира находится в не очень привлекательном районе, эта процедура может растянуться даже на год и более. Чем дороже квартира, тем труднее ее продать. Если деньги нужны срочно, недвижимость придется продавать с дисконтом.

Рыночный риск — вопреки общему мнению «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры могут стремительно падать. График цен выше является ярким тому подтверждением.

Помимо цены самого объекта, стоимость аренды тоже может падать. Например, за последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды 1-комн. квартиры (около 20 000 рублей) не выросла (то есть даже не покрыла инфляцию).

Изменение арендной платы 1,2,3- комнатные кв. Источник bn.ru

Риск простоя — старые квартиранты съехали, а пока найдешь новых, пройдет какое-то время. Поэтому периодически квартира будет простаивать без дохода. Иногда это может затянуться на несколько месяцев. Сейчас рынок недвижимости — рынок арендатора, и те владельцы, кто не готов идти на уступки, терпят убытки.

(подробнее).

Необходимость управления — купив квартиру, необходимо заниматься поиском и отбором арендаторов, решением других различных вопросов (периодический ремонт, замена бытовой техники или мебели и т.д.). Это потребует вашего личного времени и дополнительных расходов.

Форс-мажор — не дай бог, если в квартире произойдет пожар или потоп. Чтобы восстановить квартиру и возместить ущерб соседям, придется потратить уйму денег и времени. Чтобы как-то защититься, нужно покупать страховку, то есть нести дополнительные расходы.

Диверсификация — если у вас всего одна квартира, и с ней что-то случится, ваш доход сильно упадет. Эту проблему можно решить, купив несколько квартир (например, десять) в разных домах и районах города. Тогда проблемы с одной квартирой не сильно ударят по доходу. Но для покупки нескольких квартир требуется очень большой капитал.

На фондовом рынке можно очень легко и просто диверсифицировать свой портфель с помощью инвестиционных фондов, которые состоят из множества ценных бумаг, и это не потребует большой суммы.

Комиссии — если совершать сделки и управлять своей квартирой вы будете не сами, а с помощью риэлтора, вам нужно будет ему платить. Стоимость услуг варьируется от 2% до 5% от суммы сделки. Комиссии брокера на фондовом рынке составляют десятые-сотые доли процента.

Трудность реинвестирования — дивиденды и купоны по ценным бумагам гораздо проще реинвестировать, так как порог входа в ценные бумаги совсем небольшой. Арендный доход от недвижимости реинвестировать не получится, так как его хватит только на несколько квадратных метров.

Налоги — для того, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, она должна находится в собственности не менее 5 лет. Для акций этот срок составляет 3 года.

Налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры, ограничен 2 млн. рублей и величиной вашего официального дохода. Налоговый вычет на доход, полученный на индивидуальном инвестиционном счете, не ограничен ни суммой, ни вашими доходами.

Еще с квартиры каждый год нужно платить имущественный налог, который будет рассчитываться из более высокой кадастровой стоимости. По ценным бумагам такой налог не платится.

Несмотря на свою популярность, инвестиции в недвижимость имеют множество рисков и недостатков. Вопреки общему мнению, это не такой уж простой и надежный способ вложения. Это низколиквидный актив с высоким порогом входа и высокими трудовыми затратами. Поэтому вкладывать в нее все свои сбережения явно не стоит. Инвестиционный портфель на фондовом рынке способен приносить очень хорошую доходность, при этом ваши трудозатраты будут несравнимо меньше.

Сравнение недвижимости и фондового рынка

Тем не менее, полностью отказываться от инвестирования в недвижимость не стоит. Вполне допустимо, чтобы этот актив занимал какую-то долю в вашем инвестиционном портфеле, но не более 20%. Покупка квартиры — не единственный вариант. О более простых и выгодных вариантах инвестирования в недвижимость я напишу в следующей статье.

Источники: http://www.potrepedia.ru/re/invest.htm, http://www.exocur.ru/investitsii-v-nedvizhimost-italii-za-i-protiv/, http://activeinvestor.pro/pochemu-nedvizhimost-plohaya-investitsiya/

Источник: invest-4you.ru