Инвестиции в землю с х назначения

Деньги на ветер: инвестиции в землю утратили актуальность

Крылатая фраза Марка Твена: «Покупайте землю — ее больше не производят», которую так любят брокеры, не слишком подходит для России. В стране, где насчитываются десятки миллионов гектаров неосвоенных земель, ликвидность многих выставленных на продажу участков вызывает серьезные сомнения. Участники рынка рассказали DailyMoneyExpert, почему частные инвестиции в российскую землю практически утратили актуальность.

Эксперты весьма пессимистично оценивают земельный рынок. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках в Московской обрасти, расположенных на среднем удалении от МКАД.

«Никакого смысла инвестиций в землю нет. Сейчас на рынке продается достаточно участков, которые уже подготовлены для строительства, и продаются с дисконтом. Зачастую ниже себестоимости», — считает директор бизнес-направления недвижимость компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова.

Приобретение земли в виде актива или средства сохранения денег — сомнительная перспектива, особенно с учетом роста налогов и контроля за ее использованием со стороны российского законодательства, уверен генеральный директор Вотчина Country Club Михаил Михайлов.

«Этим нужно было заниматься в 1990—2000 гг. Сегодня скупать земли в спекулятивных целях — занятие крайне неблагодарное. Ничего на этом не заработать — все уже украдено до нас», — иронизирует директор направления складской, индустриальной недвижимости, земли и инвестиционных проектов консалтинговой компании DNA Realty Дмитрий Вишин.

Однако граждане, желающие инвестировать средства в землю, найдутся всегда. Попробуем разобраться в перспективах такой покупки. В данной статье мы специально не будем разбирать покупку участков с подрядом и без подряда в организованных поселках.

В настоящее время у частного инвестора существуют три основных варианта вложиться в данный актив:

— купить землю сельхозназначения в расчете на рост стоимости или перевод в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) с последующей продажей;

— купить участок в дачном товариществе или в деревне, рассчитывая на последующий рост стоимости;

— купить участок земли для реализации собственного девелоперского проекта.

Существует и четвертый вариант — купить землю сельхозназначения и организовать на ней фермерское хозяйство, но это уже не совсем инвестиции, а скорее открытие нового бизнеса.

Круглова считает, что сегодня не получится купить сельхозземли дешево, а потом продать дорого. «Цены не поднимаются, а вот стоимость „держания“ земли растет на глазах. Долго сидеть в активе не удастся: все регулирование оборота земель в РФ сейчас ориентировано на борьбу со спекулянтами. Даже крупные застройщики продают свои земельные банки, если планы их освоения не укладываются в 3–5 лет», — подчеркнула эксперт.

«Не стоит ожидать роста стоимости сельскохозяйственных земель в ближайшие полтора-два года. Однако через три-четыре года рост может составить от 6 до 9% в год», — считает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

Вложения в сельскохозяйственные земли могут выглядеть привлекательными, если рассматривать их как на инвестиции в реальных производителей, отметил Михайлов.

«Инвестировать в земли сельхозназначения можно только под развитие профильного производства — сельского хозяйства. С учетом санкций и курса на импортозамещение при определенной поддержке государства такие проекты могут стать интересны», — согласен с коллегой Вишин.

Он добавил, что участки сельхозназначения, помимо не подходящей для жилищного строительства категории, обычно не обладают даже минимальными техническими условиями. «При этом официальный платеж за перевод земель сельхозназначения в ИЖС составляет порядка 23 тыс. руб. за сотку и занимает 3–4 месяца. Прямо сейчас в 35 км от МКАД в Дмитровском районе продается участок в сельхозе с коммуникациями по 20 тыс. руб. за сотку. Таким образом, перевод может обойтись дороже самой земли», — уточнил Вишин.

Механизм перевода земельного участка из категории сельхозназначения в категорию ИЖС ужесточается. В настоящее время разрабатываются очередные поправки в федеральный закон «О переводе (трансформации) земельных участков». Вероятнее всего, возможности для перевода земель в категорию ИЖС будут только сужаться, отметил директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

«Между тем ликвидных предложений на рынке сельхозземель мало. Сегодня большая часть выставленных на продажу земель сосредоточена в районах Подмосковья, граничащих с соседними областями. Они, как правило, не интересны для развития сельхозпроизводства и жилищного строительства. Иными словами, это низколиквидные предложения. Однако именно на эти земельные участки действуют самые существенные дисконты», — подчеркнул Менжунов.

Он добавил, что если не использовать сельхозземли по назначению в течение трех лет, появляется риск изъятия участка под нужды государства. Соответственно, земли, попадающие под категорию сельскохозяйственных, необходимо обрабатывать, собирать урожай, заниматься его хранением и реализацией. Собственник также обязан платить налог на имущество, а ставка для данной категории земель является одной из самых высоких.

Инвестиции в земли сельхозназначения, если речь не одет об их использовании по прямому назначению, вряд ли можно считать пригодными для широкой аудитории, поскольку при их покупке существует огромное количество подводных камней. Нна рынке очень много мошенников, а продаются эти земли, как правило, очень большими площадями, что означает высокий порог входа, резюмировал управляющий партнер «M9 development» Максим Морозов.

Домик в деревне

Инвестировать в дачи и деревни имеет смысл, если дачный участок расположен не далее 80 км от города, а деревенский — 40 км. Также участки должны обладать минимальным набором коммуникаций — электричество и вода.

«Большим плюсом для участках в деревнях является наличие магистрального газа», — отметил управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна» Роман Коняхин.

Он добавил, что централизованной канализации в деревнях и дачных поселках обычно нет, поэтому инвестору возможно придется делать автономную канализацию, ведь не каждый конечный покупатель готов к покупке участка без подведенной канализации.

Наибольшим спросом, по мнению Коняхина, будут пользоваться участки в садовых некоммерческих товариществах, относящихся к новой Москве — на их благоустройство до 2018 года выделено 2,7 млрд руб. Эти средства планируется потратить на строительство дорог, электрификацию, газификацию и другие нужды.

В целом же инвестиционный потенциал деревенских и дачных участков ненамного выше, чем у сельхозземель.

«В ближайшее время не стоит ожидать увеличение стоимости данного актива, прирост в 10% годовых возможен, начиная с 2017 года», — полагает Яковлева.

Сам себе девелопер

Наиболее доходным вариантом участники рынка считают приобретение участка земли для последующего вхождения в девелоперский проект, чтобы на выходе забрать свою долю метрами или деньгами. Впрочем, конкуренция в этой сфере высока, а инвестору также понадобятся специфические знания.

«Многим сегодняшним лендлордам земля досталась „за мешок картошки“. Недавно налоги на землю подняли, привязав расчетную базу к кадастровой стоимости, что, естественно, заставило собственников искать пути реализации земель», — указал Вишин.

«Сегодня сложно содержать участок „отжатый в своё время по коррупционной схеме и висящий на балансе до лучших времён“. В последнее время мы видим огромное количество собственников земли с просьбами: сделайте хоть что-то с участком нашим, продайте, возьмите в девелоперский проект», — отметил Вишин.

Например, компания «Абсолют Недвижимость» своевременно перевела свои участки из сельхозназначения под жилое строительство, и многие проекты сейчас реализуются на месте бывших сельхозземель. Однако есть и много «подвисших» активов, которые кроме как по прямому назначению и не могут быть реализованы, пояснил заместитель генерального директора Est-a-Tet. Владислав Луцков.

В настоящее время с точки зрения девелопера загородных проектов интересны участки от 5 до 20 га на расстоянии от 10 до 50 км от МКАД. Самое ликвидное направление — запад, самое неликвидное — восток. Отдельно рассматриваются участки в Новой Москве из-за своего статуса и перспектив развития столицы, но и с ними связан и существенный минус — все согласования проходят через Москву, поэтому затраты будут существенно выше, чем в области, пояснил Вишин.

Итоги и перспективы

«Не уверена, что в общем случае инвестиции в землю могут принести доход, что однако не исключает локальных ситуаций, например, персонального инсайдерского знания о какой-то территории и планах ее будущего развития. В частности можно вложиться в земли около будущих автодорог, но это авантюра, с вероятностью выигрыша не более, чем в 50%», — считает Круглова.

В свете последних преобразований к одному из самых перспективных направлений можно отнести Крымский полуостров, добавил Михайлов.

Круглова уверена, что в общей перспективе нас ждет увеличение объема предложения по сниженным ценам, отсутствие ликвидности и рост налоговой нагрузки. «В совокупности, владеть землей имеет смысл только если известно, как ее использовать здесь и сейчас», — подчеркнула Круглова.

Рынок недвижимости стагнирует, цены на объекты снижаются, согласен с коллегой Морозов.

«Для долгосрочных инвестиций перспективными будут ноябрь 2015 года и февраль 2016 года, в связи с тем, что в этот период будет наиболее низкий спрос на земельные участки, а соответственно и самая низкая и выгодная стоимость», — добавила Яковлева.

Таким образом, в настоящее время инвестиции в землю фактически лишены практического смысла. Перевод сельхозземель под ИЖС сложен и дорог, а развивать ферму решится не каждый. Участки в дачах и деревнях дадут лишь 10% годовых и то в перспективе, а вхождение в девелоперский проект потребует действительно удачно расположенного участка с возможностью подведения коммуникации. Поэтому земельному инвестору остается уповать лишь на инсайд и поиск реально недооцененных активов.

Как инвестировать доходы в земли сельскохозяйственного назначения

Содержание статьи

По оценке многих отечественных аналитиков,

инвестиции в землю могут обеспечивать стабильный доход

. В 2008 году земля приносила от 30 до 50 процентов годовых. Кроме того, наличие различных способов развития инфраструктуры способствует росту стоимости земли, как инвестиционного актива.

Какой вид сельхозземель лучше купить?

Земли можно условно разделить на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, владения в населенных пунктах и т.д. В любой из категорий существует разделение на виды. Участки для животноводческой деятельности, для растениеводства и дачных построек вот некоторые виды, которые входят в категорию земель сельскохозяйственного назначения. Например, на земле для дачных построек возводятся целые коттеджные поселения и торговые центры. Специалистами выделяются несколько главных инвестиционных моделей поведения (стратегий): покупка земельных активов с целью последующей их продажи и зарабатывание на разнице, вызванной ростом цен; развитие инфраструктуры объекта, например, строительство жилых зданий и сооружений и их сдачей в аренду или реализацией.

Многие специалисты по инвестициям советуют приобретать участки вблизи федеральных трасс, старых поселков и водоемов; выгодным вложением является также покупка угодий рядом с трассами. Кроме того, сейчас существует возможность обзавестись обособленными площадями или же отдельными участками, внутри каких-либо поселениях.

Аналитики уверяют, что есть определенные области и районы, где в первую очередь стоит приобретать землю сельскохозяйственного назначения. Это некоторые районы Москвы и Подмосковья, а также Калужская, Владимирская и Тверская области. Помимо вышеперечисленного, это земли около крупных рек, озер и водохранилищ.

Куда лучше обратиться за покупкой участка?

Главная особенность рынка земли от коттеджного и квартирного, в том, что на нем отсутствуют единые стандарты и какая-либо систематизированность. Если участок продает собственник напрямую, то это несомненный успех! В основном, земля реализуется через посредников или риелторские конторы. При возникновении желания покупки или продажи угодий, следует обращаться только в крупные агентства, которые имеют большую базу, известность и опыт работы на рынке.

После того, как вы определитесь с территорией, следует обязательно узнать, отсутствуют ли ограничения на его эксплуатацию. Например, земле может быть присвоен статус «особо ценных угодий», обычно такая земля сельскохозяйственного назначения стоит на 10 процентов дороже и на ней разрешено производить лишь некоторые виды работ (в Подмосковье только сеять). В РФ именно Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости предоставляет информацию о статусе и категории выбранного участка.

Освоение земли невозможно, если данный участок находится в границах особо охраняемых территорий, например, национальных парков. Предоставление подобной информации входит в полномочия Комитета местной администрации по экологии. Также есть резон в местном аппарате власти сделать запрос на разработанный для данной местности план развития, детально его рассмотреть на предмет строительства дорог или автомагистралей и каких-либо иных объектов. Кстати, такой план может и отсутствовать.

Кроме всего прочего, на стоимости земли может отразиться наличие подземных коммуникаций, что также может затруднить строительство. Очень часто к владельцу земельных угодий, начавшему строительство на приобретенной территории, тут же наносит визит какая-нибудь служба по охране чего-нибудь. Специалисты по земельным инвестициям советуют перед приобретением участка заказать топографическую съемку-анализ. В среднем, такая услуга обойдется 7000-10000 рублей за гектар, ее предоставляют различные негосударственные компании и их достаточно много. Результатом съемки будет карта, с отмеченными подземными коммуникациями.

Дальнейшим этапом является юридическое исследование. Следует обязательно провести юридическую проверку всех документов, особенно тех, которые подтверждают право на землю и её статусность.

Потенциальная доходность и непосредственная стоимость земельных участков обусловлена наличием рядом дорог, удаленности газа и электросетей. При продаже очень часто говорят, что газ или электричество расположены недалеко от границ угодий. Но это не означает тот факт, что к данным сетям есть возможность подключения. Вы можете произвести подключение лишь в том случае, если есть специальное разрешение договор с компаниями, которым эти сети принадлежат и за которые они отвечают.

Непосредственно сделка заключается в стандартной процедуре

Внесение авансового платежа это стандартная процедура перед заключением сделки, размер аванса составляет около 10 процентов. Прежде чем заключить договор купли-продажи (если субъектами сделки являются частные лица), продавец и покупатель предоставляют бумаги о согласии супругов. Процедура такая же, как и при покупке квартиры, средства вносятся в банковскую ячейку. Получить их можно после предъявления зарегистрированного в местном отделении Федеральной регистрационной службы соглашения купли-продажи и копии свидетельства о праве собственности на землю с именем покупателя. Около месяца пройдет, прежде чем договор будет зарегистрирован. Если заплатить несколько тысяч долларов, процесс пойдет гораздо быстрее.

Почти во всех риелторских агентствах клиенту внушают, что юристы данного агентства готовы помочь по любым юридическим вопросам, а также, что прежде чем совершиться сделка, они проверяют достоверность документов собственника, таких как само свидетельство о праве собственности, планы участков, правовые документы, показывающие переходы прав на участок. Интересно то, что риелторы не имеет никаких обязательств после проведения и заключения сделки. Целью любого агента является прямая продажа объекта. Он не несет никакой ответственности за существующие риски.

Чтобы определить, во сколько обходится посредничество риелторского агентства, следует понять по какой схеме вознаграждений оно работает. Очень часто докопаться до реальной суммы, накрученной посредниками, действительно сложно. Одни агентства берут за свои услуги фиксированную стоимость, другие заключают с покупателем посреднический договор и просят за свои услуги 1-5 процентов от сделки.

Чем отличается под залог земельного участка

Одним из наиболее выгодных для банков кредитов является кредит под залог недвижимости. Но на подобный залог как земля отечественные кредиторы смотрят с недоверием. В настоящее время лишь некоторые банкиры предоставляют возможность взять средства под залог земельных угодий. Директор компании «КредитМарт» Николай Корчагин делится с нами своим мнением: «Банков, предоставляющих подобные услуги сейчас немного, вот, например, Банк Москвы кредитует на постройку жилой недвижимости под залог земельного надела, но есть и такие банки, которые дают кредит под залог земли на абсолютно любые цели». Обычно данный вид кредита предоставляют банки с профилирующим названием, то есть в названии, которых присутствует связка «агро».

Возникает вполне логичный вопрос: почему банки без особого восторга дают кредит под залог земельных участков?

Основной причиной является специфичность земли как объекта залога. Большинство специалистов полагает, что основания для низкой активности банков следующие: достаточно крупные риски, из-за невысокой ликвидности земли как актива в будущем, так как при появлении задолженности кредитуемого лица, банку самому придется продавать участок.

В чем же основная причина невысокой ликвидности земельных активов в сравнении, например, с жилой недвижимостью?

Все дело в отсутствии общих стандартов оценки земли, сама процедура оформления бумаг на землю отнимает достаточно много времени и сил, чем на обычную квартиру или дачу. Тем не менее, банкиры характеризуют ситуацию следующим образом, раз существует спрос на данный вид услуг, значит и банкам интересно развивать такой продукт. В настоящее время существует две схемы кредитования под залог земельных угодий: непосредственно кредит на приобретение земель под залог этих самых земель и кредит на строительство жилой недвижимости под залог земли, на которой будет строиться данный объект.

Кредитование под залог земельного участка

Само по себе кредитование под залог земельного участка достаточно сложная работа. Помимо низкой ликвидности земли, как актива, есть ещё одна причина, тормозящая развитие данного кредитного продукта это недостатки законодательной базы, касающейся земельных отношений. Некоторые банки неохотно развивают кредитование под залог земли, потому что для предоставления данного вида услуг и зарабатывании на них, требуется тщательно изучать и отслеживать сам рынок земли и тенденции развития.

Совершено различные условия выдвигают банки для кредитования под залог земли. Некоторые выдают кредиты на минимальный срок от 10 лет; другие, прежде чем выдать кредит, тщательно изучают залог (месторасположение земельных угодий, размер, близость к городу и так далее).

Получателю кредита нужно принимать во внимание, что банки предъявляют абсолютно разные требования к земельному залогу. В основном, кредиторами рассматривается категория земли, это должна быть либо земля сельскохозяйственного назначения, либо земля поселения, с возможностью строительства на ней жилой недвижимости. Кроме того, она должна иметь план, обозначающий границы участка и приграничные территории, и индивидуальный кадастровый номер. Также банки смотрят, в каком регионе расположены угодья, желательно, чтобы они были в регионе присутствия кредиторов. Земля не должна находиться на охраняемой территории парков и заказников. А право собственности продавца обязательно подтверждается выпиской из ЕГРП. Залог не должен быть под обязательствами, например, обязательствами ренты.

Если говорить о стоимости получения кредита в банках, то кредитуемому лицу, в среднем, эта услуга обойдется в 3-5 процентов от суммы кредита. Интересен тот факт, что при земельном залоге меньше средств тратится на страховку, так как от кредитуемого требуют только страхование жизни и здоровья и не требуют страхования ущерба.

Полученные средства под залог земельных угодий можно использовать на приобретение объектов жилой и нежилой недвижимости, для развития бизнеса или открытие нового дела, приобретение новых территорий и многое другое. Жаль только, что данный вид кредита ещё мало распространен.

Инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения

Интересен тот факт, что РФ одна из таких стран мира, в которых земли разделены на категории, исходя из возможного использования территории. Есть категория земель сельскохозяйственного назначения, купля-продажа которой регулируется особым законом. В других странах (их большинство) земельные угодья делятся на обычные земли и земли с определенной степенью сохранности. Дело в том, что в РФ при принятии любого закона очень часто лоббируются чьи то интересы, поэтому подчас есть определенный уровень давления на органы власти.

Вы хотите инвестировать средства в земли сельскохозяйственного назначения, что же следует покупать? Есть всего лишь две разновидности: покупка земельных угодий через выделение земельных долей и прямое или посредническое приобретение земли у собственника, располагающего пакетом всех нужных документов, которые подтверждают его право собственности.

Число доступных паевых земель уменьшается, все большее количество инвесторов приобретают именно паи, в первую очередь, это связано с высокой доходностью данного объекта инвестирования. Но вложение в такую землю сопряжено с определенными рисками. Поэтому специалисты советую воспользоваться вторым видом инвестирования покупкой земли у собственника, имеющего подтверждение права собственности. Также они рекомендуют при покупке, переложить все обязанности по оформлению бумаг на то лицо, которое непосредственно продает данный участок. А вам лишь следует отправиться в банк и положить средства в депозитную ячейку, работники банка составят бумагу о том, что продавец сможет распоряжаться средствами только после того, как предоставит документы, в которых будет указано новое имя собственника. Главное, перед покупкой озаботиться осмотром желаемых земельных угодий.

Хороший доход принесет участок у водоема

Если вы не собираетесь организовывать крупные сельхозпроизводства, то вам не нужно приобретать территории в сотни и тысячи гектар. Для инвестирования средств лучше выбрать приглянувшийся участок земли от 1 до 30 гектаров, и захочется возвести в этом месте уютное жилище, в котором время от времени вы будете наблюдать закат.

Хорошо также вкладывать в земли, расположенные в границах водоемов, рядом с известными историческими местами, клиниками или охотничьими хозяйствами. Купленная по близости земля, особенно если она отличается достаточными размерами и существует возможность перевода ее в другую категорию земель или её расчленение на мелкие участки с последующей реализацией, то в будущем она принесет вам хороший доход.

В 80 процентах регионов нашей страны статус земли сельскохозяйственного назначения не считается преградой для строительства объектов частного жилья, с выдачей бумаг, удостоверяющих ваше право собственности на построенный дом и другие сооружения. Но есть один очень существенный недостаток инвестирования в данную категорию земель перед каждой последующей продажей продавец должен выставлять предложение о продаже по указанной цене региональным властям. В этой ситуации может помочь только перевод земли в другую категорию, это гарантирует вам снятие требования о предложении земли властям. Провести перевод земли из одной категории в другую очень непростой процесс.

Еще один совет, который дают специалисты, это покупка земельных угодий у покупателя, являющегося собственником больших по площади территорий. Особенно хорошо, когда продавец занимается поэтапным развитием инфраструктуры своих угодий. С выполнением таких этапов приобретенный вами участок начинает расти в стоимости. Обязательно перед приобретением участка залезьте во всемирную паутину и постарайтесь узнать там как можно больше информации о проектах по развитию территорий или обратитесь в районное управление сельского хозяйства. Вам предоставят имеющуюся у них информацию. Хотя в Интернете вы сможете почерпнуть гораздо больше полезной информации.

9 стратегий инвестирования в земельные участки

С чего начать инвестирование в землю

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 — избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки — это избавиться от неуверенности.

Шаг 2 — избавиться от чужих советов

Получить совет родственника иди друга — отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом — это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку — советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи — все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

1. Друзья и родственники — замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 — изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе — на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
2. Понять направление расширения городской черты;
3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи — тем дороже ваша земля);
2. Наличия обременений и сервитутов;
3. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
4. Подъездных путей (асфальт до участка — это топчик);
5. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
6. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
7. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
8. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
9. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Чтобы узнать кадастровую стомость земельного участка, которая теперь почти совпадает с рыночной, рекомендую сервис Ктотам.про. Сервис в течение часа присылает всю доступную информацию о земельном участке в виде выписки из ЕГРН. Стоимость та же, что и при обращении в РосРеестр — 250 рублей. Данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 — участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена — переходите на соседние.

Шаг 1 — поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ — 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 — межевание

После покупки заказываем межевание нашего участка в 50 соток на 5 участков по 10 соток. Затем устанавлением новые границы и переоформляем право собственности на новые земельные наделы с целевым назначением для индивидуального жилого строительства. Так как и ЛПХ и ИЖС относятся к категории земель населенный пунктов, смена назначения будет бесплатной — достаточно лишь заявления в РосРеестр.

Чтобы извлечь максимальную прибыль из вышеперечисленных действий, на разделенных земельных участках под ИЖС можно начать строительство домов на продажу, либо продавать голые участки, но по более высокой цене. Используя вариант деления участка ЛПХ на участки под ИЖС, можно удвоить капитал в течение 1-1,5 лет. Однако еще на стадии покупки просчитайте возможность отдельного въезда на каждый новообразованный земельный участок. Из-за формирования подъездных путей площадь может сократиться с 10 до 8 соток.

Стратегия №2 — участок КФХ разделить на участки под ИЖС

Этот вариант более сложный и затратный, но он хорошо работает в регионах, где муниципалитеты стремятся развивать сельское хозяйство. Поэтому получить землю под участок крестьянского фермерского хозяйства (КФК) не составляет труда.

В соответствии с ФЗ №446 для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности муниципалитетами должны предоставляться земли сельхозназначения, размер которых определяется законодательными актами субъектов Российской Федерации. Поэтому вы вначале создаете и регистрируете это самое КФК, а затем по закону получаете земельный надел под его нужды.

Через 2-3 месяца расформировывает е хозяйство и на общем собрании делите весь земельный участок между членами крестьянского (фермерского) хозяйства. Процедура раздела земли та же самая, что и в первом варианте, однако результат присвоения статуса ИЖС будет зависеть от удаленности зоны жилой застройки.

Оценивайте шансы как 50/50. В результате вы получите земельные участки, которые впоследствии можно будет продать, сдавать в аренду или освоить.

Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ

Организовать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) — один из самых простых способов получить землю в аренду от государства на льготных условиях. Изначально берется земля под КФХ с обременением производством, а потом земельный участок переоформляется в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) и обременения снимаются. Однако стоит помнить, что существует ряд отличий между землями ДНТ и ИЖС.

Дачные участки можно продать, либо обменять на другую недвижимость или транспорт.

Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые

Если на одном земельном участке под ИЖС может поместиться два и более индивидуальных жилых домов — стратегия применима. Данное инвестирование похоже на заработок от строительства таунхауса (блок-секции), дуплекса или квадрохауса, только минуя этап возведения здания. Стратегия отлично себя показала при покупке смежных земельных участков. Так из 2-х участков площадью по 10 соток получаем 4 по 5 соток.

Выгода получается за счет низкой цены полученных земельных участков и быстрой реализации — две однокомнатные квартиры продаются быстрее, чем одна трехкомнатная. Вариант не самый профитный, но наименее затратный.

Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС

Данную стратегию можно реализовать покупая, например, паевые земли бывших колхозов. После покупки, участки следует размежевать по 5-6 соток, изменить вид разрешенного использования с сельхозназначения на индивидуальное жилое строительство и создать коттеджный поселок.

Такой способ выгоден из-за низкой стоимости сельскохозяйственных земель, но усложняется процессом смены назначения. Перевести участки в ИЖС удастся только в случае расположения их на территории или прилеганию к границам населенных пунктов.

Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков

Аукцион — это, когда муниципальные власти выставляют на торги земельный участок для ведения дачного или садового хозяйства. В небольших муниципальных образованиях количество участников аукциона редко превышает 5-ти человек. При наличии такой ситуации вы можете купить земельные участки дешевле рыночной цен.

Выкупленные дачные участки можно перепродать в 2-3 раза дороже, либо начать строительство и продавать уже готовые дачи.

Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении

В любом муниципалитете есть свободные земли, которые необходимо осваивать. Такие места можно узнать из плана земельной застройки. Затем вы напрямую заключаете с местной Администрацией соглашение о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства или развития земель. Так как функция распределения земель, расположенных на территории городского или сельского поселений переданы самим поселениям, заключить такое соглашение не составит особого труда.

На выделенных землях можно организовать коттеджный поселок, построить логистический центр или сдавать участки предприятиям в аренду.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

Еще один способ использовать растущий курс валют и снижение количества выезжающих за рубеж граждан в свою пользу. Организация сельскохозяйственного туризма позволяет проявить творческий подход и создавать уникальное предложение на рынке. Интерес к этой сфере растет, а потенциал использован на 10-15%. Земельный участок под реализацию стратегии вы получите от государства бесплатно, предъявив коммерческий план.

Используйте опыт Греции, где сокращают транспортные расходы и срок реализации продукции, продавая овощи и ягоды прямо с грядки. Люди сами к вам приедут и соберут урожай, нужно только предложить. О других способах получения дохода от использования сельхозземель, читайте здесь.

Стратегия №9 — выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило — на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

• Specific — Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
• Measurable — Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
• Achievable — Достижимая;
• Realistiс — Актуальная;
• Time — Ограниченная во времени.

Инвестирование в земельные участки — это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация (как на «Земельном Бароне»), позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов — всегда пригодится вам в будущем.

Источники: http://dailymoneyexpert.ru/how-to-make/2015/09/28/dengi-na-veter-investicii-v-zemlyu-utratili-aktualnost-1994.html, http://global-fx.org/Articles_on_Investments/Kak_investirovat_dohody_v_zemli_sel_skohozyaystvennogo_naznacheniya.html, http://zembaron.ru/investiczii/kak-zarabotat-na-zemelnyix-uchastkax/

Источник: invest-4you.ru