Обман на инвестициях в недвижимость

Как вложить деньги в недвижимость

Впервые о легальном рынке недвижимости стало известно около 40 лет назад. Во времена плановой экономики все инфраструктурное и коммерческое имущество находилось во владении государства, то есть Советского Союза. Следовательно, купить жилье или другого типа помещение удавалось с большим трудом. Благодаря закону «О кооперации», у людей, имеющих возможность вложиться в недвижимость, появился шанс совершать первые сделки по купле-продаже имущества. А с момента распада Союза и выхода закона «О приватизации жилого имущества» число операций с недвижимостью динамично растет с каждым годом.

Содержание статьи

Особенности инвестирования в недвижимое имущество

Инвестиции в недвижимость – финансовый процесс, подразумевающий инвестирование денежных средств в объект жилого или нежилого типа, находящийся на стадии строительства или продажи. Вкладчикам, решившим принять участие в таком роде финансировании, необходимо взять во внимание тот момент, что капиталовложения смогут оправдать себя только через определенный промежуток времени. Прибыль от инвестиции может выражаться в виде материальных благ или дополнительного источника дохода.

Профессионалы предпочитают называть этот способ получения выгоды малым индивидуальным бизнесом. Кроме того, инвестирование в имущество в настоящее время является достаточно востребованным предложением на отечественном рынке. Это объясняется тем, что компании, занимающиеся строительством объектов, постоянно нуждаются в крупных или мелких инвесторах, имеющих возможность финансировать их проект. При этом вкладчики, заключая сделки, приобретают шанс получения одного из видов дохода, среди которых:

1. Пассивная прибыль. Она подразумевает под собой сумму инвестиций или приобретенной недвижимости. Получить такой доход можно при покупке жилья на этапе строительства с последующей сдачей в аренду после введения дома в эксплуатацию.
2. Процент от перепродажи. Приобретение имущества на стадии планировки или в начале строительства – это выгодное решение, так как квадратные метры в этот период стоят намного дешевле. Соответственно, после сдачи дома в использование вкладчик может продать квартиру, помещение и прочую недвижимость по достаточно высокой цене.

Исходя из вышеизложенной информации, можно сказать, что доход от инвестирования в недвижимость является разницей после заключения сделки. Перепродажа имущества – это деятельность, которая находится в компетенции риелторских компаний высшего и среднего звена. Суть их работы заключается в преждевременном выкупе большого количества квартир в новостройках для дальнейшей перепродажи на выгодных для себя условиях.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги: правила выбора

По утверждению экспертов, имущественные инвестиции являются наиболее безопасным вариантом капиталовложений, чем, например, акции, стартапы и прочие виды вкладов. Такое мнение обуславливается тем, что объекты коммерческого и жилого типа менее подвержены падению цены. Исключением могут стать здания и сооружения, которые находятся в аварийном состоянии. Особенно такие капиталовложения успешны в мегаполисах, чего не скажешь об инвестициях в недвижимость в маленьком городе из-за низкой ликвидностью имущества, чем, например, в Москве или Санкт-Петербурге, где тот же параметр имеет значение на порядок выше.

Чтобы выбрать наиболее перспективное направление вложения капитала необходимо ознакомиться с каждым из них. Стоит отметить 5 основных объектов для инвестиций:

1. Жилая недвижимость.
   Самый доступный и проверенный способ, для которого характерен низкий уровень рисков. Суть инвестирования таких проектов проста и понятна: необходимо купить жилую площадь для последующей продажи ее по высокой цене. Также существует еще один исход событий – сдача в аренду для получения стабильной и долгосрочной прибыли. Инвесторам, которые решили приобрести квартиру или частный дом, следует учитывать определенные критерии выбора. Среди них:
   • месторасположение (район);
   • состояние и планировка жилья;
   • наличие необходимой инфраструктуры (учебно-образовательных заведений, магазинов, лечебных учреждений и транспортных узлов).
     Для инвесторов, которые хотят получить максимальную выгоду от капиталовложения, рекомендуется самостоятельно искать объект для покупки, поэтому не следует прибегать к услугам риелторских контор. При покупке недвижимости стоит уделить внимание каждой мелочи, ведь даже вид из окна или круг соседей может оказать большое влияние на спрос и цену жилья.
2. Коммерческая недвижимость.
   Вкладывать личные средства в такие объекты предпочитают более опытные предприниматели. К числу имущества коммерческого типа относятся:
   • офисные помещения;
   • торговые площади;
   • склады;
   • производственные цеха и другие.
     Среди инвесторов помещения, предназначенные для делопроизводства и ведения бизнеса, имеют стабильный спрос. Предприниматели разного достатка готовы платить хорошую аренду за квадратные метры, а значит, владельца будут ждать регулярные и высокие проценты.
3. Земельные участки.
   Специфический тип недвижимости, который имеет низкую стоимость в сравнении с коммерческой или жилой недвижимостью. Главными особенностями таких объектов являются:
   • простота покупки участка, в отличие от других видов недвижимости;
   • прозрачность операций и минимальный риск мошенничества с землей;
   • нет необходимости в оплате жилищных услуг и осуществлении ремонта;
   • относительно низкий показатель налогообложения;
   • упрощенная система оформления документов;
   • не требуется привлечение риелторов.
     Капиталовложения в землю имеет установленную классификацию. Например, для участков, предназначенных для использования под строительство необходимо использовать инвестиции на краткосрочной перспективе. Соответственно, долгосрочные вклады являются идеальным решением для земли, имеющей промышленное или сельскохозяйственное назначение. Помимо преимуществ такой вид инвестирования характеризуется наличием незначительных минусов. Среди них особенно негативным является ужесточенный контроль со стороны государственных органов, отвечающих за эксплуатацию территории.
4. Зарубежная недвижимость.
   Эксперты расценивают инвестирование в имущество за рубежом, как надежный и высокодоходный вариант капиталовложения. Так, в развитых странах цены на жилье с каждым годом повышаются, следовательно, покупка недвижимости оправдает себя.
5. Загородная недвижимость.
   Купля-продажа дач и частных коттеджей способна обеспечить инвестора высокой и стабильной прибылью. Такой способ получения дохода более известен в крупных городах, ведь каждый житель мегаполиса нуждается в отдыхе от загазованности и повседневного шума многочисленного транспорта.
   Среди востребованных вариантов покупки загородного имущества стоит отметить:
   • недостроенные сооружения;
   • готовое жилье;
   • участки под строительные работы.

По истечению определенного срока вложения в загородное имущество набирает обороты и становится более популярным и перспективным. При этом при покупке такой недвижимости вкладчик должен учитывать месторасположение объекта, коммуникации, окружающую его инфраструктуру и другие необходимые для комфорта и удобств условия.

Какие факторы влияют на успешность инвестирования в недвижимость

Несмотря на большой интерес к капиталовложениям в недвижимое имущество, число успешных инвесторов данного направления снижается с каждым годом. Хотя можно точно сказать, что покупка и сдача в аренду жилья или помещений является простым процессом, не требующим особых знаний и опыта. Как правило, многие крупные предприниматели совершают операции купли-продажи с помощью посредников, которые специализируются по недвижимости. Их задача заключается в изучении всех параметров объекта инвестирования. Также существует мелкое имущественное инвестирование, при котором предприниматели в целях экономии не привлекают к работе риелторов.

Каждый начинающий инвестор обязан знать, в какие объекты вкладывать личные средства и как этот процесс осуществлять. Кроме того, чтобы стать успешным вкладчиком на старте своей деятельности следует установить основные факторы, оказывающие воздействие на выгодное инвестирование:

• Состояние рынка недвижимости.
  Прежде чем финансировать конкретный проект необходимо изучить настоящую ситуацию в сфере, где осуществляются сделки с задействованием объектов недвижимости. Цель инвестора состоит в определении рыночного состояния и анализа его тенденции. Если есть возможность, то можно проконсультироваться по этому вопросу со специалистом.
• Временной интервал вложения в недвижимое имущество.
  Критерий характеризует, на какой период предприниматель готов вложить денежные средства. Долгосрочные проекты подразумевают приобретение жилья, земли или коммерческих помещений на срок от 3-х лет. К такому числу относятся объекты первичного рынка, строительство которых, а впоследствии перепродажа, требует много времени. Среди краткосрочных сделок стоит отметить спекуляции на вторичном рынке недвижимости. Такое имущество можно быстро сдать в аренду, при этом его период окупаемости значительно короче.
• Ожидаемая прибыль от капиталовложений.
  Главным фактором, влияющим на размер вероятного дохода, является время. Именно от правильно выбранного периода осуществления сделки зависит, принесет недвижимость прибыль или нет. Стоит отметить, что повышение цен на жилье или нежилые помещения напрямую влияют на увеличение капитализации. Аренда недвижимости может принести владельцу как доход, так и существенные убытки.
• Объем инвестиций и времени для пассивного заработка.
  Это, пожалуй, основополагающий фактор, который указывает на то, сколько инвестор готов вложить в недвижимое имущество и сколько времени он готов уделить развитию своего бизнеса. На сумму инвестиций огромное воздействие оказывает вид, месторасположение и общее состояние объекта недвижимости. Что касается времени, то начинающие инвесторы могут подумать, что процесс в отношении жилья или коммерческих помещений не требует управления, однако это не так. Длительный срок отводится для проведения ремонтных работ, обслуживание и обустройство. Кроме того, значительное количество времени понадобится для переговоров с арендаторами и различными службами.

Как инвестировать в недвижимость

Одним из часто используемых вариантов вложения личных средств является инвестирование в новостройку, когда рассматриваемое имущество находится на начальных этапах строительства. В этом случае компании-застройщики предлагают низкие цены на квартиры в новых домах. Задача инвестора как можно быстрее заключить договор о долевом участии. На стоимость жилья большое влияние оказывает время поэтому, чем раньше инвестор вступит в права владения, тем лучше.

Есть еще один способ инвестировать деньги в недвижимость на первичном рынке – это оформление ипотеки на покупку квартиры в банке. Благодаря партнерскому соглашению, действующему между строительной компанией и банковским учреждением, для клиентов предлагаются привлекательные процентные ставки по кредиту. Следовательно, инвестору понадобятся денежные средства только для оплаты первоначального взноса и погашения издержек.

Приобретение жилья на вторичном рынке – распространенный вариант инвестирования в недвижимость, который подходит для вкладчиков с небольшим капиталом. Цель инвестора состоит в получении ипотеки в банке, при этом лучше отдать предпочтение покупке недорогой однокомнатной квартиры с хорошей инфраструктурой. Также не стоит вкладывать существенные суммы на реконструкцию и обустройство недвижимости, для сдачи в аренду достаточно будет косметического ремонта.

Менее затратным способом вложения личных средств является покупка комнаты. Такое имущество необходимо инвестору не для личной эксплуатации, а сдачи в аренду. Однако у такого варианта инвестирования могут быть негативные моменты. Например, собственники квартиры, в которой была приобретена комната, могут препятствовать проживанию в ней съемщиков.

Как определить окупаемость

Крупные инвесторы придерживаются позиции вложения капитала в зарубежную недвижимость. Такое решение обуславливается наличием более развитой экономики в европейских странах, отсутствием дефолта, а также максимально выгодных условий по ипотеке. Именно эти показатели делают привлекательным жилье за рубежом для российского инвестора.

И все же вне зависимости от выбора объекта капиталовложений цель предпринимателя состоит в сокращении срока окупаемости инвестиций в недвижимое имущество. На сегодняшний день для этого существует два эффективных способа:

1. Повышение ликвидности имущества.
   Данный вариант подразумевает повышение цены на аренду жилья посредствам сдачи его посуточно. Этот способ по усилению ликвидности относится к числу агрессивных подходов ведения бизнеса, ведь он характеризуется высокими рисками, такими как неимение постоянных жильцов и порча имущества.
2. Инвестирование прибыли с аренды.
   Метод подразумевает отсутствие необходимости вывода дохода из инвестиционного потока, то есть получаемые денежные средства с аренды будут применяться для новых проектов. Так, срок окупаемости инвестиций можно будет сократить примерно на срок от 2 до 2,5 лет.

С какими рисками может встретиться инвестор

Любая деятельность, в которой основным финансовым инструментом выступают деньги, имеет определенный процент рискованности. Не исключением является инвестирование в недвижимость, действующее в России. Среди основных рисков стоит отметить наиболее влиятельные:

1. Риск ипотеки.
   Следует сказать, что экономический кризис, который продолжался с 2008 по 2009 года оказал несильное влияние на рынок недвижимости в России, чего не скажешь о мировой ситуации. При этом цены на имущество в Америке и Европе претерпели существенных изменений и приобрели нисходящую тенденцию. Незначительное падение в цене недвижимости в России обусловливается несовершенством ипотечной политики в стране, так как о ней здесь стало известно лишь в начале 2000-х годов. Также можно охарактеризовать падение тренда на жилье в 2015-2016 году, когда истек срок выплат по десятилетним ипотекам в РФ. При этом ситуация обуславливается тем, что образовался довольно высокий показатель невозврата средств.
2. Риск жилья.
   Большое значение в этом случае играет ценовой минимум, который определяет рискованность сегодняшних инвестиций, осуществляемых в недвижимость жилого типа. Чтобы вложить личные средства на выгодных условиях инвестору необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке и при отрицательной динамике цен резко заключать сделки по покупке имущества.
3. Риск при строительстве.
   Вероятная угроза потери средств в этой категории может проявляться в двойных продажах жилья, липовых компаниях-застройщиках и мошеннических манипуляциях, к которым прибегают недобросовестные эмитенты. Вложение капитала в строящуюся недвижимость является выгодным инвестированием, которое приносит приличные деньги. Однако прежде чем заключать договор предприниматель должен внимательно изучить историю и документацию рассматриваемой компании.

Советы инвесторам при капиталовложении

У профессионалов существует памятка, включающая в себя ряд советов, которые следует взять на заметку для успешного инвестирования и минимизации рисков:

1. Инвестор должен заранее определить объект финансирования и проанализировать свои финансовые возможности. От этих параметров зависит инвестиционная стратегия, вложение материальных средств и сроки возмещения. Задача предпринимателя состоит в установлении объема свободных средств и сортировке предоставляемой недвижимости, на которую он может рассчитывать.
2. Произвести оценку рынка недвижимости и составить прогноз выгодных предложений. В этой ситуации инвестору необходимо внимательно изучить спрос и предложение в сфере инвестиционных отношений, после чего произвести сравнительный анализ заинтересовавших вариантов.
3. Не следует привлекать к работе риелторов, особенно если речь идет об инвестировании в жилую недвижимость. Многие думают, что привлечение посредника является удачным решением в быстрой покупке имущества. К сожалению, это заблуждение, так как цель риелторской конторы состоит в продаже недвижимости по высокой цене, а задача инвестора – покупке по максимально низкой стоимости.
4. Не стоит размениваться на мгновенную прибыль, ведь инвестирование в недвижимость относится к числу долгосрочных сделок, окупаемость которых осуществляется на протяжении длительного периода. Например, доход от перепродажи жилья будет доступен уже через 2-3 года, а от аренды квартиры или нежилых помещений – 6-9 лет. Следовательно, с таким видом инвестиций стоит забыть о быстром пассивном заработке.
5. Специалисты рекомендуют воспользоваться юридическими услугами. Особенно это касается заключения договоров и ведения бумаг. Во избежание неприятных казусов инвестору следует довериться профессионалу, который грамотно оформит документацию. Благодаря юристу исключены проколы и штрафы во время налоговых проверок.

Подводя итог, следует отметить, что инвестирование в недвижимое имущество является одним из популярных и часто обсуждаемых вариантов капиталовложений среди предпринимателей. Ему свойственно наличие несущественных требований к опыту инвестора и необычайная потребность в денежных средствах. При этом уже через 2-9 лет предприниматель сможет в полной мере окупить те инвестиции, которые были вложены в выбранный проект.

Аферы на рынке инвестиций, или Как обманывают стартаперов

Ежедневно приходится чистить от спама корпоративный ящик. И если с предложениями канцтоваров, мебели, мусорными письмами, порноспамом успешно справляется офис-менеджер, то с именными обращениями и предложениями, напоминающими деловые, приходится разбирать собственноручно.

Поступает очень большое количество разнообразных писем с предложениями о западном финансировании / кредитовании проектов в Украине и России на самых мягких условиях (ставка Libor плюс 1%), тело в конце договора, кредит на 20 лет, прочее). Подавляющее большинство подобных предложений – абсолютное мошенничество.

Не стоит думать о том, что аферисты работают по крупному. Вовсе нет. Пообещав вам USD 20 000 000, вас разведут в результате на сумму от трех до тридцати тысяч долларов. Не больше. На рынке инвестиционного брокериджа для стартапов нет серьезных мафиози. Только мелкие жулики, играющие на первичных рефлексах таких же дилетантов, как и они сами. Беда в том, что, зачастую, ожидания инвестиций у неопытных стартаперов настолько сильны, что заглушают все доводы разума.

Как это было у моих знакомых?

В конце прошедшего года сопровождал проект заказчиков, по которому ранее разработал предынвестиционную документацию (бизнес-план, ряд финансовых моделей, презентационные материалы, прочее). Нашелся инвестор, проявивший заинтересованность проектом. Были и восторги, была и длительная переписка, были и соглашения о намерениях, конфиденциальности, приведение отчетности к МСФО. В результате было получено согласие о финансировании, а знакомым предложили открыть счет в неком английском банке, на который траншами будут поступать деньги. Он-лайн. То есть, де-юре анонимно.

Правда, чудеса?

Вдвойне чудеса – деньги таки поступили. Вернее, это клиент увидел запрашиваемую сумму у себя в аккаунте системы «банк-клиент». С юристом-международником была отработана относительно законная схема предоставления учредителем частного беспроцентного займа украинской компании. Транзакция отчего то не прошла, а на следующий день клиент увидел в том аккаунте уведомление о том, что его счет заблокирован Center for International Crime Prevention (Центр по международному предупреждению преступности при ООН).

Вопли, визги, причитания

Мне позвонили после того, когда инвестиционный брокер вышел на связь с клиентом, предложив тому урегулировать вопрос по Clean Bill On Record Clearance Certificate за символических 5000 евро, которые клиент должен переслать брокеру частным платежом по Western Union. Стало интересно. Погугглив, выяснил, что во-первых, банка такого не существует. Домен, на котором работает сайт этого виртуального банка, зарегистрирован год назад в Словакии.

Администратор одного из крупнейших в России бизнес-форумов пошел навстречу, и на мой запрос в личке сообщил о том, что IP разместившего там объявление инвестиционного брокера, находится, где бы вы думали? В Нижнем Новгороде. (одно из преимуществ старожилов бизнес-форумов – добрые отношения с администраторами).

Британские номера телефонов и корпоративный E-mail созданы через виртуальный онлайн офис. Да и искать то ничего не надо было. Все стало ясно сразу, когда узнал, что вход в систему банк-клиент осуществляется посредством восьмизначного пароля и примитивной каптчи.

Есть несколько простых советов по предотвращению подобных рисков

1. Как вас нашли? вы вывесили резюме проекта, а вас закидали предложениями?

На рынках инвестиций в стартап проекты спрос значительно превышает предложение. Наивно и глупо полагать, что кто-то вот так просто, не имея ни контроля, ни страховки, ни залога, даст деньги на длительный срок под минимальный процент. Инвестирование в стартап проекты не подпадает ни под какие сложившиеся кредитные инструменты. Инвестор, заинтересовавшийся таким проектом, финансирует не сам проект. Он финансирует вас, как менеджера. Как человека, имеющего достаточный опыт для того, что бы к вам, как управленцу, было определенное доверие. Если же речь идет об инвестициях в развитие существующего бизнеса, здесь включаются стандартные инструменты (залог с достаточной ликвидационной стоимостью, кредитная и бизнес – история, поручители, наличие части собственного капитала, прочее).

2. Беззалоговый кредит

Вам предлагают беззалоговый кредит, 100% покрывающий капитальные издержки и потребность в оборотных средствах до достижения точки безубыточности. Если только не обсуждать потребительские кредиты (небольшие суммы, нереальные процентные ставки, скрытые ежемесячные комиссии, будущие онкольные требования), то открытие подобных кредитных линий со стороны западных банков невозможно в принципе. В любом случае необходимо покрытие собственным капиталом хотя бы 20% стоимости проекта, наличие поручителей, банковских гарантий со стороны банков ТОП-25, кредитной истории, приведение финансовой отчетности к международным стандартам, предоставление кипы документов (балансы, оборотно-сальдовые ведомости, декларации о прибыли, прочее)

3. Инвестиционный посредник торопит вас и требует какой либо оплаты прямо здесь и прямо сейчас.

Деньги любят тишину. Переиначивая фразу, инвестиционные / кредитные решения не терпят спешки. Торопить вас с каким то мелким и непонятным платежом будет только мошенник.

4. Если вас нет в интернете – значит, вы не существуете (Билл Гейтс)

Как можно иметь финансовые отношения с человеком / компанией, отсутствующей в информационном пространстве? Пробить WHOIS сайта – элементарно. Погугглить по E-mail, номерам телефонов, ФИО контактных лиц еще проще. Есть способы разузнать и реальное местонахождение. Не умеете сами, найдите специалиста.

5. Репутация (Goodwill)

Требуйте рекомендаций. Проверяйте в свою очередь и давших эти рекомендации. Кстати, какими бы убедительными не были результаты инвестора в прошлом – не факт, что в вашем проекте будет то же самое.

6. Интересуйтесь рутинными операционными вопросами. Помните, что инвестиционные мошенники (даже если не дилетанты) пляшут по верхам.

В деталях интересуйтесь юридической составляющей ввода денег в страну реализации проекта, вопросом будущего обслуживания заемного финансирования, видом отчетности, комиссий, платы за управление, порядком разрешения будущих споров, медиации, распределения издержек по проведению внешних аудиторских проверок, порядком осуществления контроля над выполнением этапов проекта и наличием санкций по нарушению сроков этих этапов или изменения сметы. Требуйте предоставления исчерпывающих ответов в письменной форме (бланк, исходящий номер, мокрая печать, подпись, обычная почта)

7. Договоритесь о встрече.

Онлайн общение, конечно, хорошая штука, но в живом разговоре все расставить на свои места гораздо проще.

8. На этапе организации финансирования с вас требуют относительно небольшие деньги за что-нибудь?

Заплатите лучше эти деньги толковому юристу-международнику и специалисту по финансовой безопасности. Уверяю, у вас еще останется сдача.

Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале или вообще без денег

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.

Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.

Небольшое отступление

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Источники: http://finswin.com/vlozheniya/kuda/investicii-v-nedvizhimost.html, http://bbf.ru/magazine/2/2675/, http://artem-bilenko.com/biznes-i-finansy/investoru/nedvizhimost/kak-investirovat-s-nulya-pri-malom-kapitale-ili-bez-deneg.html

Источник: invest-4you.ru