Окупаемости инвестиций на рынке недвижимости

«Доходность от 13%, окупаемость 8-10 лет». Как заработать на инвестициях в недвижимость?

Когда следует вкладывать деньги в квадратные метры, почему стоит выбирать помещения стрит-ритейла и за сколько окупятся инвестиции в недвижимость — в интервью генерального директора «СКБ-Инвест».

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одним из наиболее выгодных капиталовложений. Этот инструмент инвестирования защищен от девальвации и позволяет получать стабильный пассивный доход. Генеральный директор компании «СКБ-Инвест» Лейсан Мелихова рассказала, стоит ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость и какую доходность могут принести коммерческие площади.

Как сегодня ведут себя инвесторы в Екатеринбурге? Какие инструменты они выбирают?

Культура инвестирования в Екатеринбурге развивается. Если раньше это был хаотичный и больше интуитивный способ, то сейчас это стратегически выверенный и просчитанный метод зарабатывания денег и создания пассивного дохода.

При минимальных суммах инвестиций банковский вклад или депозит остается одним из самых разумных инструментов инвестирования. Плюсом банковского вклада также является фиксированный доход: человек знает, сколько он получит. К тому же банковский вклад 100% ликвидный, инвестор всегда может расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Но есть и минус — это риск девальвации и невысокая доходность.

В период кризиса также была популярна валютная спекуляция, но это разовая история, которая не является стабильной. У валюты есть минус — это пики и откаты, которые очень сложно прогнозировать.

Традиционным инструментом инвестиций также является недвижимость. В чем его особенность?

Недвижимость в качестве инструмента для инвестирования защищена от девальвации, это самый надежный инструмент, позволяющий получать стабильный пассивный доход от аренды, а при правильно выбранных сегментах — это высокая степень доходности. При этом у инвестирования в недвижимость есть особенности: это высокий порог вхождения, зависимость стоимости объекта от экономической ситуации и расходы на содержание.

Как в последнее время изменилось поведение инвесторов на рынке недвижимости?

Если мы возьмем пятилетний период и посмотрим, как изменились инвестиции в недвижимость, то увидим следующую картину: раньше люди вкладывали деньги в новостройки на этапе котлована, потому что разница в цене между началом строительства и сдачей квартиры в эксплуатацию была существенной, и можно было получить прибыль от перепродажи недвижимости. Сегодня стоимость квартиры на «нулевом» этапе близка к цене на этапе сдачи дома, поэтому инвесторы сосредоточились на коммерческой недвижимости.

Раньше в качестве инвестиционного инструмента среди жилой недвижимости было популярно малогабаритное жилье. Сегодня пришло понимание, что это не эффективно.

Жилой фонд на сегодняшний день все-таки не является привлекательным инвестиционным продуктом. Цены на недвижимость упали, и упал спрос. Раньше инвесторы приобретали квартиры в двух целях: для перепродажи или для арендного бизнеса. Сегодня перепродажа однокомнатных квартир и квартир-студий не интересна. Вторичное жилья тоже пока что не нужно трогать.

Но ставить крест на инвестировании в жилую недвижимость не нужно. Через год-полтора обретет второе дыхание с точки зрения инвестирования жилье класса «комфорт плюс» и «бизнес». При этом нужно будет обращать внимание на точечную застройку в развитой инфраструктуре.

В какие сроки окупаются инвестиции, вложенные в жилую недвижимость?

Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду составляют 15-17 лет. Инвестиции в эконом-сегмент начинаются от 1,7 млн. Порог вхождения в жилую недвижимость класса «комфорт» составляет примерно 3-3,5 млн руб., а сроки окупаемости на уровне 14-15 лет. В коммерческой недвижимости срок окупаемости составляет 8-10 лет. Таким образом, инвестиционные потоки развернулись от жилой недвижимости в сторону коммерческой.

О каких суммах идет речь, когда мы говорим про инвестиции в коммерческую недвижимость?

Порог вхождения в коммерческую недвижимость начинается от пяти миллионов, при этом отдавать предпочтение стоит стрит-ритейлу. На сегодняшний день это востребованный формат. Коммерческая недвижимость в формате стрит-ритейл окупается в сроки от 8 до 10 лет, при средней доходности от 13% годовых — это существенно выше ставок по депозитам.

Имеет ли значение район, в котором расположено помещение стрит-ритейла?

Нет, в этом случае не стоит ориентироваться на район, все зависит от местоположения и от того, насколько вокруг помещения развита инфраструктура. Есть отдалённые районы, которые интенсивно развиваются, такие как Академический и Солнечный. В них растет население с каждым сданным объектом, конкуренция среди бизнеса еще не высока и спрос на коммерческие помещения постоянно высокий.

Еще пару лет назад шла речь о том, что стрит-ритейл проигрывает торговым центрам, сегодня ситуация изменилась? Кто готов арендовать коммерческие помещения на первых этажах?

Да, стрит-ритейл снова стал востребован, и эта тенденция появилась примерно в 2016г. Сейчас помещения крупного формата очень активно арендуют продуктовые сети, такие как «Верный» или «Пятерочка». Средний формат также пользуется спросом, туда обычно заезжают семейные кафе или такие магазины, как «Магнит-косметик». Мелкий формат пользуется спросом у алкомаркетов и аптек.

Если мы говорим о коммерческих площадях, то помимо стрит-ритейла есть еще и офисные помещения. Выгодно ли в них инвестировать?

У этого рынка есть специфика, нельзя рассматривать весь бизнес–центр и оценивать его инвестиционную привлекательность. Если мы возьмем «Высоцкий», то на низких этажах будет много офисных помещений, которые сдаются в аренду. У высоких этажей есть определенная эксклюзивность, поэтому там полная заполненность. Форматы офисов 150-300 кв.м. на высоких этажах в бизнес-центрах класса А и В+ очень востребованы. Многие компании хотят иметь презентабельный офис. Что касается порога вхождения, то он будет на уровне 5 млн. руб., но сроки окупаемости здесь выше, чем в стрит-ритейле.

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Не смотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения показателей окупаемости и доходности.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Кроме стоимости объекта и валовых поступлений от аренды в расчетах окупаемости и доходности важно учитывать следующие переменные:

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – процентная ставка;

n – номер периода.

Индексация ставки аренды

Условия по индексации ставки — обязательный пункт любого договора аренды. Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.

Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20 % от суммы арендных платежей.

Налог на доходы и прочие налоговые отчисления

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Горизонт инвестирования

Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Таким образом доходность объекта недвижимости определяется с помощью и рассчитывается по формуле:

где – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли и операционной прибыли нарастающим итогом по формуле:

где Ni – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вам могут быть полезны другие статьи о методологии оценки недвижимости, как объекта инвестиции: «Рассрочка или скидка. Что выбрать при покупке коммерческой недвижимости в новостройке», а также «Инвестиции в недвижимость. Комплексная оценка объекта недвижимости»

Приемлемый срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение

У нас есть коммерческая недвижимость (здание класса В- ), есть покупатель, который хотел бы вложить деньги (купить) это здание, для сдачи его в аренду. Вопрос: Какой срок окупаемости приемлем? Через сколько лет «отобьется» покупка, как вы считаете?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Как можно ответить на вопрос связанный с инвестиционной привлекательностью не имея никаких цифр!?
В среднем сроки в России для коммерческой недвижимости составляют 8-12 лет. В Вашем случае может быть и 20 лет, а может, и вообще отрицательный кэшфлоу (СF). Нужно садиться и считать NPV проекта, сопоставлять норму дисконта (прим. 10%), стоимость денег, затраты, денежный поток от арендных платежей и т.д. Это вообще целый финансовый анализ.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В течение 8-10 лет

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если вы хотите получить подобные цифры, вам нужно заказывать финансово-экономический анализ проекта. Естественно, также нужны реальные данные по стоимости и предполагаемой прибыли и т.д.

Можете сами посчитать
http://fingal. com. ua/content/view/1204/54/1/3/
http://edu. dvgups. ru/METDOC/ITS/EKON_S/EKON_NEDV/METOD/UP/frame/3. htm

Средний срок окупаемости инвестиций, оставшийся ещё с плановых времён — 10 лет. Но сейчас принято считать индивидуально, учитывая особенности проекта.

Реальный срок — зависит от самого объекта. Если срок менее 7 лет — объект очень привлекателен. Если более 10 — не интересен.

Яковлев вам очень точно ответил.

Учтите только пару моментов. Помещение должно уже быть сдано в аренду, оформлены долгосрочные договора, прописана индексация, арендодатель перед продажей должен документально подтвердить заявленную доходность. Ну и конечно влияет надёжность арендатора (сколько уже арендуют лет, насколько крупная фирма, чем занимаются). Лично офисы в покупку с доходностью до 9 лет не рассматривал бы. Нет дефицита в этом сегменте и не предвидится. Если арендатор съедет, другого по той же ставке возможно найдёте не скоро.

Источники: http://ekb.dk.ru/news/dohodnost-ot-13-okupaemost-8-10-let-kak-zarabotat-na-investitsiyah-v-nedvizhimost-237094076, http://dmitriypushin.ru/stati/dohodnost-i-okupaemost-investitsij-v-nedvizhimost/, http://www.cian.ru/forum-rieltorov-priemlemyj-srok-okupaemosti-investitsij-v-kommercheskoe-pomeschenie-257790/

Источник: invest-4you.ru