Особенности вложения инвестиций в недвижимость

Особенности инвестирования в недвижимость.

Сегодня хочу вернуться к теме особенности инвестирования в недвижимость. Последняя статья об этом, касалась организационных моментов от сдачи жилой недвижимости, типа квартир или комнат в аренду.

Но, тема инвестирования в недвижимость имеет очень много аспектов. И потому мы постепенно будем разбирать все детали, так как абсолютно все профессиональные инвесторы стремятся иметь в своем активе и несколько объектов недвижимости. Т.е. расширяя свой инвестиционный портфель, получать дополнительный доход от передачи в аренду квартир, складов, офисов и так далее.

Особенности инвестирования в недвижимость. Что нужно знать начинающим инвесторам.

Есть свои особенности инвестирования в недвижимость. И именно их я хочу перечислить сегодня в данной статье.

1. Нестабильность денежных потоков в разные периоды инвестирования. Т.е. например, если Вы вложили аванс в момент застройки, то нужно продолжать вкладывать деньги ежемесячно-ежеквартально, но при этом дохода эта недвижимость не приносит, так как еще не сдается в аренду. В это время денежные потоки будут отрицательными. Однако в момент запуска объекта и сдачи в аренду, денежный поток становится положительным. Кроме того, эти потоки снова могут стать отрицательными в момент проведения капитального ремонта зданий, или отсутствия арендаторов.
2. У составных частей объекта недвижимости идет движение стоимости в разном направлении. Для примера, стоимость земли под объектом, в крупных мегаполисах, как правило, растет в цене. Однако стоимость самого здания может снижаться из-за обветшалости, смены технологий, воздействия окружающей среды, даже из-за форс-мажоров, типа ураганов, которые наносят ему повреждения.
3. Паушальность. Этим термином обозначается низкая делимость объекта недвижимости, для инвестирования в него более мелких вкладчиков. Т.е. если мы хотим купить 1 акцию, или 1 ПИФ, тот тут нет проблем. Но, мы не можем купить у здания только 1 дверь, окно или 1 квадратный метр. Таким образом, падает ликвидность здания, так как возможности для приобретения всего объекта целиком, есть далеко не у всех желающих.
4. Также на ликвидность недвижимости влияет и ситуация в стране, уровень дохода граждан, доступность кредитов с низкими процентными ставками, юридическая защита прав собственника и многое другое.
5. Неоднородность. Все объекты недвижимости, как правило, сильно отличаются друг от друга. В оценку входит и стоимость земли, и квадратура, и внешний дизайн, состояние ветхости, удаленность от центра города и множество других факторов. Сложно упорядочить процесс оценки объекта недвижимости.
6. Налогообложение. На Западе, где законы хорошо защищают инвесторов, они учитывают все особенности инвестирования в недвижимость, и в первую очередь возможные налоговые льготы и послабления. Т.е. причиной покупки недвижимости, не всегда является прямая финансовая выгода от поступлений арендной платы. В России этот момент еще только развивается.
7. Риски. Ну как же без них? Риски тут также довольно-таки высокие. Дело в том, что Ваш денежный капитал, так сказать, «заперт» в объекте недвижимости или земельном участке. Нельзя просто взять и за один день продать в момент потребности в деньгах. Например, нельзя пойти и резко продать квартиру в момент кризиса, и накупить на все долларов. Инвестирование в недвижимость подразумевает вложения на долгий срок, как правило, на несколько десятилетий (имеется ввиду именно, инвестиции для получения денежного потока, а не спекулятивная перепродажа).
8. Разнообразное сочетание юридических прав. Объект может быть в полной собственности, без ограничений по правам. А может быть, и сдан в аренду с разделением прав на поверхность земли, ее недра, воздушное пространство, и так далее.
9. Управление. Инвестиции в недвижимость, как правило, требуют высокого уровня менеджмента, чтобы обеспечить инвестора достойным доходом. И чем сложнее и дороже объект недвижимости, тем выше требование к уровню управленцев. Именно поэтому, крупные объекты передаются в доверительное управление в серьезные и надежные компании.

Опять-таки, я отметил далеко не все особенности инвестирования в недвижимость. Как и писал выше, тема обширная и я буду продолжать публиковать статьи по ней и дальше.

Особенности инвестирования в недвижимость

Когда у человека появляются лишние деньги, он, как правило, старается их приумножить. Способов это сделать — масса. В числе этих способов и вложение средств в недвижимость, как коммерческую, так и жилую.

Почему этот способ привлекает начинающих инвесторов?

Потому что у него есть ряд достоинств.

Главное достоинство — отсутствие риска. Сдача жилья в аренду не сравнится по уровню риска с торговлей акциями. Да и стоимость квадратного метра постоянно растёт. Другой момент: владелец всегда может увеличить стоимость своей недвижимости, проведя, к примеру, капитальный ремонт. Третий плюс: если недвижимости много, человек может забыть о работе. Потому что и без неё в его распоряжении будет постоянный источник дохода.

Плюсы работы с недвижимостью очевидны.

Но как добиться того, чтобы доход от вложений был максимален? Что следует купить — жилую площадь, коммерческое помещение или земельный участок? Попробуем разобраться.

Приобретение квартиры, а затем сдача её жильцам — самый простой способ инвестирования, доступный многим. Всё просто: людям нужно где-то жить, так что спрос на квартиру будет всегда. В настоящее время люди охотно покупают однокомнатные квартиры. При сдаче такой квартиры убытки практически исключены. Разумеется, недостатки при работе с жилой недвижимостью тоже есть. Если владелец не желает пользоваться услугами риэлторов, ему придётся самостоятельно искать жильцов и самостоятельно взимать с них плату. Если человек сдаёт жильцам одну или две квартиры, то такой вариант вполне подходит. Если есть возможность сдать больше квартир, то лучше подумать о том, чтобы вложиться во что-то другое. Потому что времени эти квартиры будут отнимать значительно больше, и без услуг риэлторов тут уже не обойтись. А эти услуги сегодня стоят немалых денег.

Из-за перечисленных выше недостатков многие начинающие инвесторы предпочитают не связываться с жильём, а вкладываться в офисные или складские помещения. Доход от таких вложений намного выше, чем от жилья. Однако приобрести склад или офис по карману далеко не каждому. А ещё такая недвижимость требует серьёзного ухода. Придётся потратиться на ремонт, на установку электросчётчиков. Не исключено, что у пожарных появятся вопросы к безопасности здания. Этот момент тоже придётся решать. И конечно, не следует забывать об уплате налогов. Если человек никогда не занимался всеми этими вещами, убытки неизбежны. Следовательно, придётся нанимать того, кто в этом разбирается. И платить ему зарплату. А это тоже серьёзные расходы.

А что делать, если не хватает денег на приобретение недвижимости?

В такой ситуации инвестор может вложить часть своих денег, а оставшуюся часть — взять в банке. То есть взять ипотеку. Недвижимость при этом выступит в качестве залога. Это тоже вариант, конечно, но и тут есть риск. Подходит он лишь тем, кто точно уверен в своей платежеспособности. Тем, кто может регулярно платить банку без существенного снижения качества жизни. Если такой возможности у человека нет, то эта затея лишена смысла, поскольку высока вероятность получить санкции от банка за задержку выплат. Второй вариант в ситуации с нехваткой денег — инвестиции в строящиеся объекты. Цена таких объектов в среднем на 20-30% ниже, чем у тех, что уже сданы в эксплуатацию. Риск здесь лишь один: застройщик. Он может оказаться недобросовестным. И проверить этот факт инвестору крайне сложно. В результате строительство может затянуться на неопределённый срок. Или вообще может быть приостановлено. Получить свои деньги назад в такой ситуации — крайне проблематично.

Как вложить деньги в недвижимость

Впервые о легальном рынке недвижимости стало известно около 40 лет назад. Во времена плановой экономики все инфраструктурное и коммерческое имущество находилось во владении государства, то есть Советского Союза. Следовательно, купить жилье или другого типа помещение удавалось с большим трудом. Благодаря закону «О кооперации», у людей, имеющих возможность вложиться в недвижимость, появился шанс совершать первые сделки по купле-продаже имущества. А с момента распада Союза и выхода закона «О приватизации жилого имущества» число операций с недвижимостью динамично растет с каждым годом.

Содержание статьи

Особенности инвестирования в недвижимое имущество

Инвестиции в недвижимость – финансовый процесс, подразумевающий инвестирование денежных средств в объект жилого или нежилого типа, находящийся на стадии строительства или продажи. Вкладчикам, решившим принять участие в таком роде финансировании, необходимо взять во внимание тот момент, что капиталовложения смогут оправдать себя только через определенный промежуток времени. Прибыль от инвестиции может выражаться в виде материальных благ или дополнительного источника дохода.

Профессионалы предпочитают называть этот способ получения выгоды малым индивидуальным бизнесом. Кроме того, инвестирование в имущество в настоящее время является достаточно востребованным предложением на отечественном рынке. Это объясняется тем, что компании, занимающиеся строительством объектов, постоянно нуждаются в крупных или мелких инвесторах, имеющих возможность финансировать их проект. При этом вкладчики, заключая сделки, приобретают шанс получения одного из видов дохода, среди которых:

1. Пассивная прибыль. Она подразумевает под собой сумму инвестиций или приобретенной недвижимости. Получить такой доход можно при покупке жилья на этапе строительства с последующей сдачей в аренду после введения дома в эксплуатацию.
2. Процент от перепродажи. Приобретение имущества на стадии планировки или в начале строительства – это выгодное решение, так как квадратные метры в этот период стоят намного дешевле. Соответственно, после сдачи дома в использование вкладчик может продать квартиру, помещение и прочую недвижимость по достаточно высокой цене.

Исходя из вышеизложенной информации, можно сказать, что доход от инвестирования в недвижимость является разницей после заключения сделки. Перепродажа имущества – это деятельность, которая находится в компетенции риелторских компаний высшего и среднего звена. Суть их работы заключается в преждевременном выкупе большого количества квартир в новостройках для дальнейшей перепродажи на выгодных для себя условиях.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги: правила выбора

По утверждению экспертов, имущественные инвестиции являются наиболее безопасным вариантом капиталовложений, чем, например, акции, стартапы и прочие виды вкладов. Такое мнение обуславливается тем, что объекты коммерческого и жилого типа менее подвержены падению цены. Исключением могут стать здания и сооружения, которые находятся в аварийном состоянии. Особенно такие капиталовложения успешны в мегаполисах, чего не скажешь об инвестициях в недвижимость в маленьком городе из-за низкой ликвидностью имущества, чем, например, в Москве или Санкт-Петербурге, где тот же параметр имеет значение на порядок выше.

Чтобы выбрать наиболее перспективное направление вложения капитала необходимо ознакомиться с каждым из них. Стоит отметить 5 основных объектов для инвестиций:

1. Жилая недвижимость.
   Самый доступный и проверенный способ, для которого характерен низкий уровень рисков. Суть инвестирования таких проектов проста и понятна: необходимо купить жилую площадь для последующей продажи ее по высокой цене. Также существует еще один исход событий – сдача в аренду для получения стабильной и долгосрочной прибыли. Инвесторам, которые решили приобрести квартиру или частный дом, следует учитывать определенные критерии выбора. Среди них:
   • месторасположение (район);
   • состояние и планировка жилья;
   • наличие необходимой инфраструктуры (учебно-образовательных заведений, магазинов, лечебных учреждений и транспортных узлов).
     Для инвесторов, которые хотят получить максимальную выгоду от капиталовложения, рекомендуется самостоятельно искать объект для покупки, поэтому не следует прибегать к услугам риелторских контор. При покупке недвижимости стоит уделить внимание каждой мелочи, ведь даже вид из окна или круг соседей может оказать большое влияние на спрос и цену жилья.
2. Коммерческая недвижимость.
   Вкладывать личные средства в такие объекты предпочитают более опытные предприниматели. К числу имущества коммерческого типа относятся:
   • офисные помещения;
   • торговые площади;
   • склады;
   • производственные цеха и другие.
     Среди инвесторов помещения, предназначенные для делопроизводства и ведения бизнеса, имеют стабильный спрос. Предприниматели разного достатка готовы платить хорошую аренду за квадратные метры, а значит, владельца будут ждать регулярные и высокие проценты.
3. Земельные участки.
   Специфический тип недвижимости, который имеет низкую стоимость в сравнении с коммерческой или жилой недвижимостью. Главными особенностями таких объектов являются:
   • простота покупки участка, в отличие от других видов недвижимости;
   • прозрачность операций и минимальный риск мошенничества с землей;
   • нет необходимости в оплате жилищных услуг и осуществлении ремонта;
   • относительно низкий показатель налогообложения;
   • упрощенная система оформления документов;
   • не требуется привлечение риелторов.
     Капиталовложения в землю имеет установленную классификацию. Например, для участков, предназначенных для использования под строительство необходимо использовать инвестиции на краткосрочной перспективе. Соответственно, долгосрочные вклады являются идеальным решением для земли, имеющей промышленное или сельскохозяйственное назначение. Помимо преимуществ такой вид инвестирования характеризуется наличием незначительных минусов. Среди них особенно негативным является ужесточенный контроль со стороны государственных органов, отвечающих за эксплуатацию территории.
4. Зарубежная недвижимость.
   Эксперты расценивают инвестирование в имущество за рубежом, как надежный и высокодоходный вариант капиталовложения. Так, в развитых странах цены на жилье с каждым годом повышаются, следовательно, покупка недвижимости оправдает себя.
5. Загородная недвижимость.
   Купля-продажа дач и частных коттеджей способна обеспечить инвестора высокой и стабильной прибылью. Такой способ получения дохода более известен в крупных городах, ведь каждый житель мегаполиса нуждается в отдыхе от загазованности и повседневного шума многочисленного транспорта.
   Среди востребованных вариантов покупки загородного имущества стоит отметить:
   • недостроенные сооружения;
   • готовое жилье;
   • участки под строительные работы.

По истечению определенного срока вложения в загородное имущество набирает обороты и становится более популярным и перспективным. При этом при покупке такой недвижимости вкладчик должен учитывать месторасположение объекта, коммуникации, окружающую его инфраструктуру и другие необходимые для комфорта и удобств условия.

Какие факторы влияют на успешность инвестирования в недвижимость

Несмотря на большой интерес к капиталовложениям в недвижимое имущество, число успешных инвесторов данного направления снижается с каждым годом. Хотя можно точно сказать, что покупка и сдача в аренду жилья или помещений является простым процессом, не требующим особых знаний и опыта. Как правило, многие крупные предприниматели совершают операции купли-продажи с помощью посредников, которые специализируются по недвижимости. Их задача заключается в изучении всех параметров объекта инвестирования. Также существует мелкое имущественное инвестирование, при котором предприниматели в целях экономии не привлекают к работе риелторов.

Каждый начинающий инвестор обязан знать, в какие объекты вкладывать личные средства и как этот процесс осуществлять. Кроме того, чтобы стать успешным вкладчиком на старте своей деятельности следует установить основные факторы, оказывающие воздействие на выгодное инвестирование:

• Состояние рынка недвижимости.
  Прежде чем финансировать конкретный проект необходимо изучить настоящую ситуацию в сфере, где осуществляются сделки с задействованием объектов недвижимости. Цель инвестора состоит в определении рыночного состояния и анализа его тенденции. Если есть возможность, то можно проконсультироваться по этому вопросу со специалистом.
• Временной интервал вложения в недвижимое имущество.
  Критерий характеризует, на какой период предприниматель готов вложить денежные средства. Долгосрочные проекты подразумевают приобретение жилья, земли или коммерческих помещений на срок от 3-х лет. К такому числу относятся объекты первичного рынка, строительство которых, а впоследствии перепродажа, требует много времени. Среди краткосрочных сделок стоит отметить спекуляции на вторичном рынке недвижимости. Такое имущество можно быстро сдать в аренду, при этом его период окупаемости значительно короче.
• Ожидаемая прибыль от капиталовложений.
  Главным фактором, влияющим на размер вероятного дохода, является время. Именно от правильно выбранного периода осуществления сделки зависит, принесет недвижимость прибыль или нет. Стоит отметить, что повышение цен на жилье или нежилые помещения напрямую влияют на увеличение капитализации. Аренда недвижимости может принести владельцу как доход, так и существенные убытки.
• Объем инвестиций и времени для пассивного заработка.
  Это, пожалуй, основополагающий фактор, который указывает на то, сколько инвестор готов вложить в недвижимое имущество и сколько времени он готов уделить развитию своего бизнеса. На сумму инвестиций огромное воздействие оказывает вид, месторасположение и общее состояние объекта недвижимости. Что касается времени, то начинающие инвесторы могут подумать, что процесс в отношении жилья или коммерческих помещений не требует управления, однако это не так. Длительный срок отводится для проведения ремонтных работ, обслуживание и обустройство. Кроме того, значительное количество времени понадобится для переговоров с арендаторами и различными службами.

Как инвестировать в недвижимость

Одним из часто используемых вариантов вложения личных средств является инвестирование в новостройку, когда рассматриваемое имущество находится на начальных этапах строительства. В этом случае компании-застройщики предлагают низкие цены на квартиры в новых домах. Задача инвестора как можно быстрее заключить договор о долевом участии. На стоимость жилья большое влияние оказывает время поэтому, чем раньше инвестор вступит в права владения, тем лучше.

Есть еще один способ инвестировать деньги в недвижимость на первичном рынке – это оформление ипотеки на покупку квартиры в банке. Благодаря партнерскому соглашению, действующему между строительной компанией и банковским учреждением, для клиентов предлагаются привлекательные процентные ставки по кредиту. Следовательно, инвестору понадобятся денежные средства только для оплаты первоначального взноса и погашения издержек.

Приобретение жилья на вторичном рынке – распространенный вариант инвестирования в недвижимость, который подходит для вкладчиков с небольшим капиталом. Цель инвестора состоит в получении ипотеки в банке, при этом лучше отдать предпочтение покупке недорогой однокомнатной квартиры с хорошей инфраструктурой. Также не стоит вкладывать существенные суммы на реконструкцию и обустройство недвижимости, для сдачи в аренду достаточно будет косметического ремонта.

Менее затратным способом вложения личных средств является покупка комнаты. Такое имущество необходимо инвестору не для личной эксплуатации, а сдачи в аренду. Однако у такого варианта инвестирования могут быть негативные моменты. Например, собственники квартиры, в которой была приобретена комната, могут препятствовать проживанию в ней съемщиков.

Как определить окупаемость

Крупные инвесторы придерживаются позиции вложения капитала в зарубежную недвижимость. Такое решение обуславливается наличием более развитой экономики в европейских странах, отсутствием дефолта, а также максимально выгодных условий по ипотеке. Именно эти показатели делают привлекательным жилье за рубежом для российского инвестора.

И все же вне зависимости от выбора объекта капиталовложений цель предпринимателя состоит в сокращении срока окупаемости инвестиций в недвижимое имущество. На сегодняшний день для этого существует два эффективных способа:

1. Повышение ликвидности имущества.
   Данный вариант подразумевает повышение цены на аренду жилья посредствам сдачи его посуточно. Этот способ по усилению ликвидности относится к числу агрессивных подходов ведения бизнеса, ведь он характеризуется высокими рисками, такими как неимение постоянных жильцов и порча имущества.
2. Инвестирование прибыли с аренды.
   Метод подразумевает отсутствие необходимости вывода дохода из инвестиционного потока, то есть получаемые денежные средства с аренды будут применяться для новых проектов. Так, срок окупаемости инвестиций можно будет сократить примерно на срок от 2 до 2,5 лет.

С какими рисками может встретиться инвестор

Любая деятельность, в которой основным финансовым инструментом выступают деньги, имеет определенный процент рискованности. Не исключением является инвестирование в недвижимость, действующее в России. Среди основных рисков стоит отметить наиболее влиятельные:

1. Риск ипотеки.
   Следует сказать, что экономический кризис, который продолжался с 2008 по 2009 года оказал несильное влияние на рынок недвижимости в России, чего не скажешь о мировой ситуации. При этом цены на имущество в Америке и Европе претерпели существенных изменений и приобрели нисходящую тенденцию. Незначительное падение в цене недвижимости в России обусловливается несовершенством ипотечной политики в стране, так как о ней здесь стало известно лишь в начале 2000-х годов. Также можно охарактеризовать падение тренда на жилье в 2015-2016 году, когда истек срок выплат по десятилетним ипотекам в РФ. При этом ситуация обуславливается тем, что образовался довольно высокий показатель невозврата средств.
2. Риск жилья.
   Большое значение в этом случае играет ценовой минимум, который определяет рискованность сегодняшних инвестиций, осуществляемых в недвижимость жилого типа. Чтобы вложить личные средства на выгодных условиях инвестору необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке и при отрицательной динамике цен резко заключать сделки по покупке имущества.
3. Риск при строительстве.
   Вероятная угроза потери средств в этой категории может проявляться в двойных продажах жилья, липовых компаниях-застройщиках и мошеннических манипуляциях, к которым прибегают недобросовестные эмитенты. Вложение капитала в строящуюся недвижимость является выгодным инвестированием, которое приносит приличные деньги. Однако прежде чем заключать договор предприниматель должен внимательно изучить историю и документацию рассматриваемой компании.

Советы инвесторам при капиталовложении

У профессионалов существует памятка, включающая в себя ряд советов, которые следует взять на заметку для успешного инвестирования и минимизации рисков:

1. Инвестор должен заранее определить объект финансирования и проанализировать свои финансовые возможности. От этих параметров зависит инвестиционная стратегия, вложение материальных средств и сроки возмещения. Задача предпринимателя состоит в установлении объема свободных средств и сортировке предоставляемой недвижимости, на которую он может рассчитывать.
2. Произвести оценку рынка недвижимости и составить прогноз выгодных предложений. В этой ситуации инвестору необходимо внимательно изучить спрос и предложение в сфере инвестиционных отношений, после чего произвести сравнительный анализ заинтересовавших вариантов.
3. Не следует привлекать к работе риелторов, особенно если речь идет об инвестировании в жилую недвижимость. Многие думают, что привлечение посредника является удачным решением в быстрой покупке имущества. К сожалению, это заблуждение, так как цель риелторской конторы состоит в продаже недвижимости по высокой цене, а задача инвестора – покупке по максимально низкой стоимости.
4. Не стоит размениваться на мгновенную прибыль, ведь инвестирование в недвижимость относится к числу долгосрочных сделок, окупаемость которых осуществляется на протяжении длительного периода. Например, доход от перепродажи жилья будет доступен уже через 2-3 года, а от аренды квартиры или нежилых помещений – 6-9 лет. Следовательно, с таким видом инвестиций стоит забыть о быстром пассивном заработке.
5. Специалисты рекомендуют воспользоваться юридическими услугами. Особенно это касается заключения договоров и ведения бумаг. Во избежание неприятных казусов инвестору следует довериться профессионалу, который грамотно оформит документацию. Благодаря юристу исключены проколы и штрафы во время налоговых проверок.

Подводя итог, следует отметить, что инвестирование в недвижимое имущество является одним из популярных и часто обсуждаемых вариантов капиталовложений среди предпринимателей. Ему свойственно наличие несущественных требований к опыту инвестора и необычайная потребность в денежных средствах. При этом уже через 2-9 лет предприниматель сможет в полной мере окупить те инвестиции, которые были вложены в выбранный проект.

Источники: http://knopki-bablo.net/investitsii/osobennosti-investirovaniya-v-nedvizhimost.html, http://investorpractic.ru/osobennosti-investirovaniya-v-nedvizhimost/, http://finswin.com/vlozheniya/kuda/investicii-v-nedvizhimost.html

Источник: invest-4you.ru