План инвестиции в гостиничный бизнес

Гостиничный бизнес: как открыть? с чего начать?

О гостиничном бизнесе в России

Как организовать отельный бизнес

Принимая решение о расширении делового портфеля, часть предпринимателей задумывается о собственной гостинице. После первого же посещения развитой туристической страны и наблюдения за тем, как это сделано «у них», кажется странным, что у нас большинство отелей не перенимают удачный заграничный опыт и раз за разом наступают на старые грабли.

Престижность, распределение инвестиций, исполнение мечты – этим создание гостиничного бизнеса привлекает энтузиастов. Но восторженный подход, основанный лишь на личных наблюдениях и легкодоступной информации из сети, к сожалению, только множит неудачные проекты. Понимание причин чужого успеха или провала еще не дает представления о том, как организовать свой крупный или малый отель. Даже гостиничный технолог, хорошо представляющий, как работает гостиница, не сможет открыть собственное дело без дополнительных знаний.

С чего начать гостиничный бизнес

Сложность ведения бизнеса в этой сфере очевидна, ведь многое должно быть на высоком уровне: маркетинг, персонал, место, здание и оборудование, даже кухня. Предположим, вы уверены в своих идеях и знаете, что справитесь с тем, как вести гостиничный бизнес. С чего начать подготовку, как построить здание и открыть свой отель для того, чтобы не провалиться на старте и раскрыть весь потенциал идей – это именно та часть работы, в которой мы «доки» и знаем все, что нужно знать.

Независимо от того, стремитесь вы открыть мини-гостиницу на море или бизнес-гостиницу в крупном городе, придется проделать много работы еще на стадии планирования. Хорошо, если у вас есть опыт создания бизнеса с нуля, но даже если вы совершенно не представляете, как открыть гостиничный бизнес, и при этом обладаете бюджетом, желанием и идеей, то привлечением специалистов, опытных в том, чем вы еще не занимались, вы компенсируете отсутствующие знания. Даже мини-отель с нуля не сделать в одиночку, и, как в любом предпринимательском деле, в гостиничном понадобится много учиться и развиваться в процессе.

Любое дело начинается с идеи. Это тот этап, над которым можно поработать самостоятельно и без специальных знаний. Например, рано волноваться о том, что не ясно, как открыть на Черном море отель своей мечты или как заняться его оформлением, если представлением о нем, стоящем на берегу моря, живо только в голове. Стоит начать с блокнота, где последовательно будут найдены ответы на основные вопросы о создании гостиничного бизнеса:

• Как начать – записать идею и все, что хочется реализовать в работе над проектом отеля.
• Как развить – выделить сильные и слабые стороны идеи, последовательно расписать, как можно улучшить идею по каждому из пунктов; искать похожие проекты и отмечать в них то, что хотелось бы использовать у себя.
• Как реализовать – перейти к исследованиям целевой аудитории, бизнес-планированию и последующему созданию проекта.

Даже такая очевидная вещь, как обдуманная идея, не всегда встречается среди бизнесменов, инвестирующих в гостиницу. Мы работаем над созданием отельного бизнеса на любом отдельным этапе или с нуля и до открытия и помогаем своим клиентам отшлифовать концепцию, сделать окончательный выбор и составить бизнес-план на основании исследования аудитории и гостиничной сферы в регионе перед тем, как заняться дизайн-проектом.

Нюансы гостинично-ресторанного бизнеса

Ресторанное дело – отдельная тема в отельном бизнесе. Питание – обязательная часть обслуживания гостя, и ей нужно уделить большое внимание. Даже если это простые завтраки, не говоря о сопровождении конференций, банкетах и вечернем ресторане – в организации питания в гостинице много особенностей. Если же вы ориентируетесь на полноценное меню и дополнительные услуги, можно говорить об отельно-ресторанном бизнесе, сочетающем сложность обоих направлений.

Для правильной организации дела нужно определить, какие услуги предоставляет отель:

1. Завтраки (обязательный минимум).
2. Мини-бары в номерах.
3. Питание на протяжении дня.
4. Полноценный ресторан.
5. Бар.
6. Буфет с закусками в лобби.
7. Комплименты на ресепшн (бесплатные сладости, снеки в упаковках для гостей).

Если это комплексный гостинично-ресторанный бизнес, нужно выбрать доступные гостю форматы:

• A La Carte – меню с возможностью заказа любых блюд из полного перечня. Оплата по сумме стоимости блюд. Для такого меню в наличии всегда должен быть полный набор продуктов. Меню для постоянного потока клиентов в городских гостиницах с полноценным рестораном.
• Шведский стол – когда все блюда уже готовы и расставлены, гость сам выбирает, что и в каком количестве есть. Оплата фиксированная. Такое меню подходит заведениям с одновременным питанием нескольких десятков человек.
• Prix Fixe или Table D’Hote – подготовленное комплексное меню или меню с возможностью выбора одного из нескольких вариантов в каждой категории («первое, второе и компот»). Оплата фиксированная.
  Также надо заранее решить, осуществляется ли доставка в номер.

Если отель расположен в городе и ресторан будет посещаться местными жителями, нужно сделать отдельный вход с улицы для удобства горожан и разделения гостевых потоков. Также в городском отеле требования к кухне выше, чем в загородном.

Полноценное ресторанное дело в рамках гостиницы предъявляет свои требования к основному помещению, к кухне и оборудованию и, конечно, к персоналу. Для снижения расходов можно привлечь ресторанного оператора, который будет арендатором. В этом случае теряется прибыль от ресторана.

Бизнес-план открытия гостиницы

Ключевой этап подготовки для желающих открыть гостиницу, в котором закладываются вся концепция будущего проекта: планирование гостиницы как мини-отеля, загородного отеля, деловой гостиницы или чего-то другого; ее финансовая модель, просчитываются риски гостиничного бизнеса в регионе, определяется бюджет по открытию. Без бизнес-плана невозможно перейти к дизайну и проектированию.

Например, после изучения аудитории и региона с учетом бюджета выбрали открытие мини-гостиницы у моря на 4 номера. Бизнес-планирование должно обозначить все требования клиентов по отдыху на Черном море для предстоящего дизайн-проекта: состав гостей, что они делают в номере (для планировки номеров), на территории (для ландшафтного дизайна или патио). В плане предусмотрено, как построить на участке все необходимое, определен бюджет на план строительства, наполнение и само открытие мини-отеля.

Организация гостиничного бизнеса

Документы на строительство

Подготовив бизнес-план, определите, какие документы нужны для строительства гостиницы. Мини-гостиницы или что-то крупное , — процесс достаточно схож для любого гостиничного бизнеса. Создание частной гостиницы предусматривает подробную проектную документацию (делается после подготовки дизайн-проекта). Она отправляется на экспертизу, где выдаются разрешительные документы на строительство в соответствии с нормами для отелей. Когда здание готово, для открытия отеля нужны документы с заключениями Роспотребнадзора и пожарной инспекции.

Документы на открытие гостиницы

Для организации открытия с 2018 года нужно свидетельство о присвоении категории отеля по новой системе отельной классификации. Чтобы открыть собственный отель, нужно оформить и юридическое лицо. Обязательно документы нужны на контрольно-кассовый аппарат, лицензия на торговлю алкоголем, если таковой присутствует в меню или баре.

Для последующей работы надо продумать внутренние документы:

• бренд-бук, раскрывающий использование единого стиля,
• стандарты и правила обслуживания клиентов,
• должностные инструкции для сотрудников.

Инвестиции в гостиничный бизнес

Инвестируя в отельный бизнес, вы диверсифицируете свои ресурсы и, что привлекает многих, повышаете престиж своего бизнес-портфеля. Бизнес в России сейчас переживает новое время возможностей, инвесторы гостиничного бизнеса чувствуют себя достаточно комфортно, популярность отдыха внутри страны растет. Но перед тем, как готовить инвестиционный проект строительства гостиницы, определите, достаточно выгоден ли гостиничный бизнес для вас.

Среди сферы коммерческой недвижимости инвестиции в гостиничный бизнес по статистике являются не самым прибыльным вариантом, хотя и являются достаточно безопасными из-за того, что недвижимость сама по себе имеет ценность. Рассмотрим подробнее.

Доходы гостиницы

Несмотря на время возможностей для бизнеса в России, рентабельность гостиницы не самая высокая из недвижимости, в большинстве случаев она окажется ниже, чем у торгового или делового центра. И если для торгового центра можно сделать прозрачный расчет окупаемости по прибыли от сдачи площадей, то бюджетирование в отельном бизнесе осложняется тем, что до 70% составляет прибыль не от сдачи номеров, а от сопутствующих услуг. Таким образом, получается, что рентабельность гостиничного бизнеса зависит от того, насколько хорошо заполняются номера и насколько активно клиенты используют другие услуги. Для успеха и в том, и в другом нужны хорошие отзывы, маркетинг и персонал. Хорошие сотрудники особенно важны для рентабельности отеля и его репутации: их работа требует квалификации и велико ее влияние на клиентов. А человеческий фактор – это всегда дополнительный риск.

Доходность гостиницы определяют:

• RevPar (доход от номеров в день, зависит от соотношения стоимости и загрузки номеров) – основной параметр,
• дополнительная плата гостей за питание,
• доходы от бара,
• наличие арендаторов,
• прибыль от других услуг.

В целом, EBITDA доходит до 40%

Отельное дело обладает определенной гибкостью, в случае кризиса можно выбрать, как повысить рентабельность гостиницы: к примеру, пересмотрев цены на номера или за счет снижения расходов на ФОТ и закупки.

Расходы гостиницы

Операционные расходы по гостиничному бизнесу велики за счет ФОТ для большого штата персонала, который требуется в отеле, коммунальных платежей и затрат на постоянные закупки (от продуктов питания до текстиля и бытовой химии).

План эксплуатационных расходов по отелю может быть снижен, если правильно распределить затраты на строительство и включить в смету строительства гостиницы качественные подходящие материалы и оборудование, которые будут справляться с нагрузкой, а также продумать логистику и обслуживание, чтобы надолго сохранить красивый вид комплекса.

Неизбежные издержки и расходы в гостиничном бизнесе связаны с поведением клиентов (поломка мебели, бой посуды, воровство). Для отеля это должно быть предусмотрено на стадии бюджетирования, а заблаговременная оптовая закупка «востребованных» предметов решит вопрос срочной нехватки и снизит их цену, что тоже сокращает затраты на гостиничный бизнес.

Почему инвестируют в гостиницы

Несмотря на сложность организации и ведения отельного бизнеса, он подходит для реализации амбиций. Свой отель приносит доход и при этом наглядно раскрывает индивидуальность владельцев, отражает их видение и идеи. Как работает инвестиция в отель на своего инвестора:

• Недвижимость всегда можно продать или переделать под другие цели.
• Гибкость в снижении расходов, востребованность даже в период кризиса.
• Для загородных отелей фермерского направления – окупаемость затрат на ведение хозяйства, создание усадьбы.
• Есть возможность личного использования инфраструктуры отеля, приглашения друзей.
• Воплощение своих идеалов архитектуры, гостеприимства, туризма и отдыха.
• Реализация социальной ответственности, польза для региона.
• Возможность оставить след в истории.

Управление гостиничным бизнесом

Организация и управление туристическим и гостиничным бизнесом связаны с рисками, отельный бизнес требует квалифицированных административных сотрудников (как минимум это управляющий, технолог, маркетолог, администратор и главный бухгалтер), а также тщательно проработанных служебных инструкций для всего персонала предприятия.

Консалтинг

Если вы обладаете небольшим бюджетом и планируете создать мини-отель своими силами, но нуждаетесь в консультации того, кто уже прошел весь путь по созданию гостиницы с нуля и имеет опыт в управлении гостиницей, мы оказываем услуги почасового консалтинга для отелей.

Инвестиции в гостиничный бизнес

Современный рынок гостиничных и туристических услуг в России является активно развивающимся. И инвестировать средства в такую деятельность зачастую бывает очень выгодно. Но осуществлять такую работу необходимо ответственно и осторожно.

Как минимум, вам необходимо приложить немало усилий, чтобы выбрать то заведение, в развитие которого вам хотелось бы вложить средства. Часто отечественные бизнесмены выбирают для этих целей заграничные отели. Premiere Classe Nice — Promenade des Anglais – гостиница в Ницце, которая никогда не пустует. Туристический сезон на Лазурном побережье не заканчивается практически никогда. Туристы, которые приезжают сюда, просто наслаждаются высококлассным сервисом, потрясающей природой вокруг, кристальной чистотой пляжей, улиц и отелей. Разительные перемены особенно видны для отечественных туристов.

Именно поэтому, вкладывая средства в гостиничный бизнес, вы можете получить немалый доход в будущем. Естественно, чтобы попасть на этот рынок, необходимо приложить огромные усилия. Сегодня практически все ниши здесь заняты, а за свободные сегменты ведется ожесточенная борьба. Исход ее зависит не только от исходного вашего капитала, но и от профессиональных навыков работы, умений отслеживать малейшие изменения ситуации на рынке, принимать сиюминутные решения

На отечественном рынке все гораздо проще. Огромной проблемой наших бизнесменов является то, что они вообще не умеют вкладывать средства в долгосрочные проекты. Им хочется получить прибыль сразу. Однако в гостиничном бизнесе так не бывает. Немалое значение имеет то, какую стратегию на этом рынке вы выберете. Можно ориентироваться на клиентов с ограниченным уровнем достатка и открыть отель, проживать в котором смогут позволить себе все. Такие заведения эконом-класса развиты повсеместно.

А можно нацелиться на потребителей с немалым уровнем достатка. Да, у них зачастую высокие запросы. Да, вам придется вложить немало средств в развитие именно такого бизнеса. Но и прибыль, которую вы будете получать в будущем, в итоге окажется намного большей. Отель Бристоль в Санкт-Петербурге – заведение, на которое непременно стоит обратить внимание. Его владельцы смогли добиться того, что гостиница практически никогда не пустует, а они получают немалую прибыль в краткосрочном периоде.

Преимущества гостиничного бизнеса

Как грамотно вложить средства

При выборе конкретного объекта для инвестирования важно учитывать некоторые факторы:

• Правильное расположение гостиницы. Не важно, выкупаете ли вы уже действующий объект, готовое здание под гостиницу или же строите «с нуля», необходимо учитывать привлекательность месторасположения для потенциальных клиентов: инфраструктуру, близость достопримечательных мест;
• При покупке действующей гостиницы тщательно изучите всю документацию, налоговую историю заведения, чтобы потом, после покупки не «всплыли» неприятные приложения к приобретению в виде неуплаченных долгов;
• При начале строительства обращайтесь в проверенные компании, работающие качественно и на совесть, так как нарушения в технологии строительства и отделки потребуют впоследствии новых вложений для устранения последствий и на реконструкцию;
• Обязательно составьте бизнес-план. Установите сроки строительства или реконструкции, тщательно рассчитайте стоимость, чтобы убедиться, что ваших средств хватит на все этапы работы. Выявите все возможные факторы риска, связанные с вложением денег в гостиничную сферу.

Итак, чтобы вести рациональную и эффективную деятельность в гостиничном бизнесе, необходимо попросту запастись терпением и следовать четко назначему плану развития.

Бизнес-план гостиницы (с фин.расчетами)

• 19 декабря 2018
• 121 страница
• русский
• ЭКЦ «Инвест-Проект»

1. печатная версия (2 экз.)
2. электронная версия (видео)
3. наша книгав подарок!
4. инструкция по самостоятельной модификации
5. проектирование

Готовый бизнес-план гостиницы (с фин. расчетами)

Финансово-экономическая модель проекта разработана в программной среде Excel по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» специально для гостиничных проектов.

При покупке бизнес-плана гостиницы фин.модель предоставляется бесплатно и позволяет в дальнейшем самостоятельно менять значения параметров, при этом знания финансов или программирования не требуется.

Мы осознаем, что любой строительный проект уникален и требует особого внимания. Для крупных заказчиков ЭКЦ «Инвест-Проект» разработал услугу по комплексному сопровождению инвестиционных проектов в сфере строительства:

1. глубокая модификация готового бизнес-плана под конкретный проект;
2. выполнение функций Технического Заказчика;
3. разработка исходно-разрешительной документации (ИРД);
4. организация разработки и согласование градостроительной проработки (архитектурной концепции) застройки территории;
5. организация разработки проекта планировки территории (ППТ);
6. подготовка и утверждение ГПЗУ;
7. организация подготовки, оформления и получения технических условий (ТУ);
8. организация разработки проектно-сметной документации (ПСД — для банка, для экспертизы);
9. проектирование и согласование внеплощадочных инженерных сетей;
10. экспертиза проектной документации;
11. получение разрешения на строительство;
12. строительно-монтажные работы по объекту (СМР);
13. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
14. обновление бизнес-плана на каждом этапе.

Услуга предоставляется совместно с рекомендуемой нами проектной организацией или с проектантом по выбору заказчика.

Обзор российского рынка гостиничных услуг

Согласно данным Росстата, в настоящее время гостиничный рынок России представлен более чем *** тыс. различных средств размещения. При этом на долю гостиниц и аналогичных средств размещения приходится ***% всех средств размещения.

Лидером по количеству средств размещения является Южный ФО с долей ***%, на втором месте Центральный федеральный округ, где расположено ***% всех средств размещения и на третьем месте Приволжский ФО – ***%.

Зарегистрированный Росстатом номерной фонд российских средств размещения в 2017 году вырос за период с 2011 по 2017 года на ***%: с *** тыс. до *** тыс. номеров.

Всего за 2017 год, по данным Росстата, в коллективных средствах размещения по всей России остановилось более *** млн. человек, которые провели в них в общей сложности *** млн. ночей.

Гостиницы же посетило *** млн. человек, число проведенных ночевок в этот период составило – *** млн.

Инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса

Гостиничный бизнес привлекателен и стабилен, но характерен высокой капиталоемкостью. Основные статьи инвестиций в гостиничный бизнес:

1. разработка проектно-сметной и исходно-разрешительной документации,
2. строительно-монтажные работы (СМР),
3. оборудование гостиничного объекта (инженерные коммуникации, кухонное и производственное оборудование, меблирование и т.д.),
4. значительный объем нормируемых оборотных средств.

Инвестиции в этот бизнес составляются, как правило, сотни миллионов рублей, поэтому обязательно нужно разрабатывать бизнес-план гостиницы до начала финансирования.

Особенности разработки бизнес-плана гостиницы ЭКЦ «Инвест-Проект»:

• правильно рассчитанный объем первоначальных инвестиций;
• сложная структура выручки — несколько бизнес-единиц;
• загрузка гостиницы по видам услуг с учетом сезонности;
• длительный и как правило сложный график расчетов с займодателем;
• наличие залоговой базы в виде имущественного комплекса;
• значительные потребности в персонале различной квалификации;
• более сложная структура затрат, связанная с каждой бизнес-единицей гостиницы;
• расчет налоговой нагрузки с учетом НДС к возврату.

Инвестиции в разработку бизнес-плана гостиницы, как правило, в 100-200 раз ниже, чем затраты на проектирование объекта и получение исходно-разрешительной документации. Обычно затраты на ИРД и проектирование несет сам инициатор проекта, поэтому крайне важно быть уверенным в экономической эффективности проекта.

При этом качественный бизнес-план на начальном этапе является техническим заданием для проектанта, застройщика, поставщиков материалов, услуг и работ, для маркетологов, юристов, кадровиков и так далее. После запуска гостиницы бизнес-план становится инструментом контроля и управления гостиничным бизнесом.

ЭКЦ «Инвест-Проект» за последние годы разработал множество бизнес-планов гостиничных проектов — от строительства SPA-отеля «с нуля» до капитальной реконструкции старой гостиницы советской постройки и гостиниц выходного дня в виде коттеджного поселка на берегу реки.

1. архитектурный план;
2. согласование проекта с Администрацией населенного пункта;
3. генеральный план проекта с экспликацией;
4. технический паспорт гостиницы;
5. кадастровый план земельного участка;
6. технические условия (ТУ) на подключение к электросетям общего пользования, на подключение к ГРП, на водоснабжение и водоотведение, на лифты, на связь и т.д.

Стоимость, сроки и возможность получения пакета ИРД в каждом случае уникальна, поэтому стоимость готового бизнес-плана включает модификацию в соответствии с условиями конкретного проекта. Бизнес-план – базовый документ, с которого начинается реализация успешного гостиничного проекта.

Готовый бизнес-план может быть модифицирован под любой гостиничный проект:

1. хостел,
2. общежитие,
3. мини-гостиница,
4. городской отель от 2 до 5 звезд,
5. загородные отели,
6. SPA-отели,
7. спортивно-оздоровительные комплексы с проживанием,
8. по системе all inclusive или bed&breakfast,
9. строительство объекта «с нуля» или реконструкция здания,
10. в любом регионе России,
11. зарубежные гостиничные проекты, в том числе с расчетами в валюте,
12. другие форматы средств размещения.

При модификации бизнес-план гостиницы может быть расширен за счет доп. услуг: дискотека, оздоровительный комплекс, бассейн, салон красоты, солярий, массажный кабинет, сауна, фитнес-зал, SPA и т.д.

Для покупки бизнес-плана или согласования параметров Вашего проекта звоните: +7 (495) 617-39-02 или пишите: contact@expertcc.ru

Основные параметры готового бизнес-плана гостиницы:

1. площадь земельного участка: 3 000 кв.м.;
2. участок в долгосрочной аренде, стоимость аренды – *** млн. руб. / участок / год;
3. этажность здания: 7 этажей;
4. номерной фонд – 100 номеров, в том числе: «1-местный» (** номеров по ** кв. м), «2-местный» (** номеров по ** кв. м);
5. вместимость гостиницы: *** гостей единовременно;
6. плановое среднегодовое кол-во гостей: *** чел. / сутки;
7. среднегодовая стоимость проживания – *** тыс. руб. / чел. / сутки, включая завтраки;
8. круглосуточная и круглогодичная охрана;
9. общая площадь здания: *** тыс. кв. м, в том числе: площадь номерного фонда – *** тыс. кв. м., средняя площадь номеров: ** кв.м., площадь ресторана: *** кв.м., летний бар-буфет: *** кв.м.;
10. площадь покрытий: *** тыс. кв.м.;
11. площадь озеленения: *** кв.м.;
12. количество человек в штате (высокий сезон) – ** чел.;
13. фонд оплаты труда: *** тыс. руб. / мес. / чел.;
14. объем капитальных вложений: *** тыс. руб. / кв. м.

Источники: http://www.fantalis.ru/articles/open_hotel_business/, http://invest-top.ru/investitsii-v-gostinichnyiy-biznes/, http://www.expertcc.ru/projects/gotovyy-biznes-plan-gostinitsy

Источник: invest-4you.ru