Развитие рынков инвестиций и недвижимости

Перспективы инвестиционного рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости есть, а рынка инвестиций в недвижимость в России нет. Откуда берется этот парадокс и что нужно, чтобы средства, вложенные в недвижимость приносили хороший доход? Об этих вопросах в своей авторской статье рассуждает Управляющий директор ИК «CRESCO Finance» Андрей Сырчин.

Мировой объем инвестиций в 2015 году, по данным Конференции ООН, по торговле и развитию (ЮНКТАД) достиг 1,7 трлн долларов. Из них 40% — это инвестиции в рынок недвижимости. В основном инвесторы вкладывают деньги в Европу, США и в некоторые развивающиеся страны (Индию, Гонконг). На российскую недвижимость из 700 млрд $ мировых потрачено менее полпроцента (2,4 млрд). Вывод из этого прост: в России рынок недвижимости есть, а вот инвестиционного рынка (где можно получать стабильную и безопасную прибыль) — нет. И в ближайшем будущем не предвидится.

Откуда такой вывод?

1. В мире дешевая (а значит, доступная) ипотека стала основой формирования инвестиционного рынка недвижимости. В России же средняя ставка по ипотеке в первой половине 2016 года составила 13,5%. Для сравнения, в Европе и США она колеблется от 3,5 до 5%, то есть фактически в 3-4 раза меньше, чем у нас. Поэтому россияне, которые инвестируют в недвижимость, за годы ипотеки выплачивают стоимость нескольких аналогичных квартир. В нынешних экономических условиях для большинства граждан России это зачастую неподъемная ноша. И, учитывая экономические реалии, в обозримом будущем ситуация не изменится. Поэтому все ипотечные продукты обречены в нашей стране на провал.

2. В наиболее экономически развитых странах (США, Германия, Великобритания, скандинавские страны) основными игроками на рынке инвестиционной недвижимости являются специализированные фонды — REIT (Real Estate Investment Trust). Их акциями торгуют на основных биржах (NYSE, LSE, HKSE и т.д.). REIT считаются одним из основных инструментов инвестиций для наиболее консервативных игроков рынка: пенсионных фондов, страховых компаний и хедж-фондов. REIT владеют 60-70% недвижимости в США и Европе. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями роста крупных компаний и облигациями. Раз в год акционерам выплачиваются дивиденды. К примеру, власти США еще полвека назад разработали специальные механизмы для участников таких фондов, чтобы исключить двойное налогообложение. Так государство дало мощный стимул развитию американского инвестиционного рынка недвижимости.

У нас рынок инвестиций в недвижимость только зарождается. К сожалению, часто схема выглядит довольно примитивно. Несколько физических или юридических лиц объединяются и вкладывают свои капиталы. Причем очень часто даже эта «кооперация» носит вынужденный характер. Например, один инвестор сначала берется за проект, а потом и сам не может его финансово реализовать, и привлечь банковские средства под приемлемый процент не получается. Тогда он приглашает других инвесторов. В итоге получается объект соинвестирования, но никак не фонд. Причин много: начиная от непроработанной законодательной базы и заканчивая слаборазвитой системой финансового консультирования по продуктам рынка недвижимости и недоверием инвесторов к этим консультантам.

3. Нестабильная экономическая ситуация в России. Как уже упоминалось выше, у крупных международных REIT очень высокие требования по надежности вложения денежных средств, поэтому Россия со своими низкими суверенными рейтингами (а значит, и высокими рисками) их не привлекает. Те же иностранные инвесторы, которые решили рискнуть в надежде на высокую прибыль, вкладываются только в «прозрачные» объекты, на которые есть вся разрешительная документация, где понятный российский партнер с опытом работы на рынке. Таких, увы, в России пока не много.

Отечественные же инвесторы в большинстве своем пока еще не приучены к цивилизованному ведению бизнеса. Еще 10 лет назад нередки были случаи, когда «девелопер» завозил чемодан с деньгами и говорил, что вот, мол, «иду вводить объект в эксплуатацию». Главное — «ввязаться», а разрешительная документация — потом. И власти закрывали на это глаза. Затем ситуация стала меняться. Кому-то начинали «резать» этажи, у кого-то забирали проект, с реализацией которого сильно затянули. И как апогей — «ночи длинных ковшей».

В цивилизованном мире инвестиции в недвижимость — это рыночный инструмент. Задача инвестора — принести деньги (кэшем или в виде ипотеки) и получать дивиденды. А в какую недвижимость вложить эти деньги и как управлять этой недвижимостью — дело профессионалов.

Таким образом, говорить об инвестиционном рынке недвижимости в России пока не приходится. У россиян нет возможности вкладываться. Международные фонды опасаются это делать. А отечественные инвесторы в большинстве своем не понимают, как и куда вложить средства и через рыночные инструменты получать стабильную и регулярную прибыль, вместо того чтобы заниматься самодеятельностью. Да и доходности на российском рынке недвижимости снизились в разы, инвестиции в жилую недвижимость вообще находятся у нулевых отметок и приносят приблизительно от 2 до 4%, а коммерческий сектор — от 6 до 12% в национальной валюте, что тоже сегодня навряд ли заинтересует глобальных игроков заходить на рынок недвижимости в нашей стране.

Развитие рынков инвестиций и недвижимости

Денис Колокольников,
председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту при РГУД

Эксперт в сфере консалтинга, геомаркетинга, разработки концепции, брокериджа, а также управления и эксплуатации.

Александр Морозов,
директор департамента консалтинга, аналитики и оценки S.A. Ricci

Более 10 лет работает на рынке недвижимости. Специализируется на стратегическом и инвестиционном консалтинге.

Мария Котова,
управляющий партнер и генеральный директор компании Blackwood

Свыше 16 лет работает на рынке недвижимости в крупнейших международных и российских компаниях, является экспертом рынка элитной жилой и коммерческой недвижимости.

Александр Ошурко,
управляющий партнер компании Praedium

Более 10 лет работает на рынке коммерческой недвижимости, участвует в реализации крупнейших проектов рынка недвижимости Москвы.

Виктория Камлюк,
директор направления стрит-ритейла Knight Frank

Работает на рынке недвижимости 9 лет и все это время специализируется на сдаче и продаже помещений стрит-ритейла. Среди клиентов — все крупные торговые сети, собственники объектов стрит-ритейла.

Ольга Кочетова, директор департамента оценки Knight Frank Russia&CIS

Работает на рынке недвижимости с 2003 года. Специализируется на оценке недвижимости, активов и инвестиционных инструментов. Имеет звание «Признанный европейский оценщик» Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA.

Антон Коротаев, Директор по России и СНГ, руководитель направления консалтинга торговой недвижимости компании JLL

Работает на рынке недвижимости свыше 12 лет. Отвечает за консультирование ключевых клиентов компании по вопросам разработки концепций объектов, работал над концепциями ТПУ в Москве и Московской области.

Татьяна Веллер, Директор по России и СНГ, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL

Работает в гостиничной отрасли свыше 15 лет и в этом сегменте является признанным экспертом международного уровня на рынках России, СНГ и за рубежом. В компании JLL ведет консалтинговые и инвестиционные проекты в сфере гостиниц на рынках России и СНГ.

Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome

Работает на рынке недвижимости 20 лет. В 2004 году основала консалтинговую компанию в сфере высококлассной жилой и коммерческой недвижимости Welhome. Курирует вопросы финансово-экономической деятельности компании, стратегического планирования и развития.

Сергей Камлюк, генеральный директор KEY CAPITAL

Работает на инвестиционно-строительном рынке Москвы более 15 лет. Специализируется на стратегическом и операционном управлении недвижимыми активами и привлечении инвестиционных ресурсов. Имеет обширный опыт работы в офисном, торговом и жилом сегменте.

Эвелина Ишметова, директор по консалтингу KEY CAPITAL

Работает в сфере консалтинга свыше 15 лет. Специализируется на редевелопменте, реновации, реконструкции с акцентом на промышленные территории и проекты МФК, имеет богатый опыт оказания консультационных услуг по жилой инфраструктурной застройке земельных участков.

Евгений Попов, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield

Работает свыше 15 лет в сфере коммерческой недвижимости и занимается разработкой инвестиционных стратегий, оптимизацией девелоперских проектов и их финансово-экономическим обоснованием, предоставляет рекомендации по улучшению эффективности планировочных решений.

Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield.

Работает на рынке коммерческой недвижимости свыше 13 лет. Специализируется на исследованиях рынков офисной, торговой и индустриальной недвижимости, а также рынка инвестиций. Создал уникальные для российского рынка информационные системы для сбора и анализа информации.

Филипп Смирнов,
историк Москвы, главный редактор журнала «Московское наследие»

Журналист-краевед. Автор статей, книг и путеводителей по Москве. При его участии выходят телепередачи «Пешком по Москве» и «Прогулки по Москве», а также выходит авторская радиопрограмма «Прогулки со Смирновым».

Александр Шибаев
директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

Работает на рынке недвижимости около 7 лет. Специализируется на сфере консалтинга проектов недвижимости, имеет большой опыт работы в сфере жилой и коммерческой недвижимости Москвы и Московской области.

Ольга Ясько
директор департамента аналитики и консалтинга Knight Frank

Работает на рынке недвижимости 12 лет. Имеет многолетний опыт работы в сфере исследовательских проектов на рынках недвижимости Москвы и регионов России. В компании отвечает за аналитический блок и консалтинговые проекты в области коммерческой недвижимости.

Развитие недвижимости. Девелопмент

Любые студенческие работы — ДОРОГО!

100 р бонус за первый заказ

Развитие рынка недвижимости происходит по двум направлениям: на первичном и на вторичном рынке. Первичный рынок образуют акты купли-продажи недвижимости, впервые выступающей в качестве товара. Это либо продажа государственной собственности, либо продажа новых объектов. Первый источник рано или поздно исчерпывается, поэтому основным источником, питающим первичный рынок, является новое строительство. Вторичный рынок образуют акты купли-продажи недвижимости, уже бывшей в эксплуатации в качестве частной собственности.

В России формирование рынка недвижимости началось прежде всего в сегменте жилья, причем в основном за счет вторичного рынка. Но для дальнейшего его расширения нужна постоянная «подпитка» за счет нового строительства и развития первичного рынка. Это касается не только жилья, но и любого сегмента рынка.

Если развитие вторичного рынка может происходить и при сохранении прежнего объема товарной массы – лишь за счет возрастания частоты перехода собственности из рук в руки, то первичный рынок может развиваться только вследствие возрастания объема самой недвижимости – нового строительства и перепрофилирования уже существующих объектов.

Выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли называется девелопментом. Это узкое значение данного понятия, которое используется и в более широком значении.

Новое строительство может осуществляться следующим образом:

• Собственник приобретает земельный участок и ведет строительство «самостроем» (и в основном за счет собственных средств). Этот способ распространен в дачном строительстве, в жилищном строительстве в сельской местности и некрупных городах, но возможен и в промышленном строительстве, когда производственная фирма имеет у себя строительное подразделение.
• Собственник приобретает земельный участок и нанимает подрядную строительную организацию, которая на основе договора выполняет весь комплекс проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ за счет средств заказчика.
• Строительство осуществляет девелопер, реализующий после завершения строительства объект как товар на первичном рынке. Этот способ развития недвижимости, является наиболее соответствующим рыночному типу экономики. В русском языке девелопера иногда называют застройщиком.

В более широком смысле слова суть девелопмента как вида профессиональной деятельности или сферы бизнеса заключается не только и не столько в самом процессе строительства (девелопер для выполнения строительных работ, как правило, нанимает подрядную строительную организацию), сколько в управлении инвестиционным проектом. То есть девелопмент – это вид предпринимательской деятельности, вид бизнеса.

Девелопмент в изложенном значении включает в себя следующее:

v выбор экономически эффективного проекта застройки;

v получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

v определение условий и механизма привлечения инвестиций, разработка форм их возврата;

v поиск и привлечение инвесторов;

v отбор подрядчиков, финансирование работ и контроль за их выполнением;

v реализация созданного объекта недвижимости и возврат капитала, инвестированного в его создание.

Выполнение этих задач подразделяется на две части. Традиционно девелопер выходит на рынок инвестиционных проектов с идеей, которая является его активом. Под идею формируется команда проекта, которая состоит из двух групп консультантов. В первую, «сервисную» группу входят эксперты по исследованию рынка, юристы, оценщики, брокеры, PR-агенты и управляющие недвижимостью. «Продав» инвесторам бизнес-идею, подкрепленную результатами работы консультантов сервисной группы и получив финансирование, девелопер вводит в игру вторую, «строительную» группу, состоящую из архитекторов, инженеров, управляющих строительным проектом и подрядчиков. Задача сервисной группы заключается в ответе на вопрос «что строить?», в то время как строительные консультанты призваны ответить на вопрос «как строить?».

Эта стадия включает в себя строительство и эксплуатацию готового объекта, либо его продажу. В целом риэлтерская деятельность представляет собой разработку и управление реализацией инвестиционного проекта. Таким образом, понятие инвестиционного проекта несколько шире чем девелопмент, так как охватывает многих участников.

Девелоперские компании на российском рынке возникли из двух источников:

Первый. В период распада командной экономики бывшие советские строительные организации лишились государственных заказов и государственного финансирования. Те организации, где руководство было достаточно предприимчивым, преобразовавшись в акционерные общества, стали строить объекты недвижимости, используя банковские кредиты. Постепенно обороты нарастали, спрос на недвижимость рос, росла и конкуренция, в которой наиболее успешные компании быстро увеличивали свои объемы.

Второй. Некоторые риэлтерские компании, быстро увеличив свои капиталы на посреднических услугах, стали и сами заниматься девелопментом. Успешности их работы сильно способствовало хорошее знание рынка, его потребностей и основных тенденций развития.

Источники: http://crescofinance.ru/analytics/prospects_for_investment_market, http://investmoscow.ru/tenders/exchange-trading/experts/, http://students-library.com/library/read/91394-razvitie-nedvizimosti-development

Источник: invest-4you.ru