Риски вложения инвестиции в недвижимость

Риски инвестиций в недвижимость

Сегодня мы постараемся подробно рассмотреть существующие риски инвестиций в недвижимость. Не смотря на то, что инвестиции в недвижимость, по праву, считаются одним из самых надежным методов капиталовложения, они как и любой другой инвестиционный инструмент подвержены определенным рискам.

Чтобы инвестиции в недвижимость принесли желаемый результат, следует знать все риски связанные с этим типом капиталовложения и учитывать их в процессе принятия решения о вложении имеющихся денежных средств.

Практически на все риски инвестиций в недвижимость при грамотном подходе можно оказывать влияние. Главное, перед тем как осуществить капиталовложение, трезво оценить все доступные объекты недвижимого имущества, а также определить риски, связанные с их приобретением.

Также при инвестициях в недвижимое имущество следует быть готовым к тому, что расходы на его содержание могут время от времени возрастать, а размер потенциального дохода снижаться. Чтобы диверсифицировать риски, связанные с этим типом капиталовложения, следует вкладывать имеющийся капитал не в один, а в несколько объектов недвижимого имущества.

Риски инвестиции в недвижимость. Основные виды

Основными рисками инвестиций в недвижимость являются:

1. При выборе подходящего недвижимого имущества, а также при его приобретении вы можете стать жертвой мошенников. Чтобы избежать подобного развития ситуации, следует быть предельно внимательным. Если вы не обладаете необходимым опытом работы с объектами недвижимого имущества, то лучше всего воспользоваться услугами риэлтерской организации с хорошей репутацией.
2. Проектные риски. Этот тип рисков обычно возникает в ситуации, когда вы приняли решение инвестировать имеющийся капитал в недвижимое имущество, находящееся на этапе возведения. Ошибки при проектировании недвижимого имущества могут стать причиной существенных финансовых потерь, так как при выявления этих ошибок стоимость приобретенной вами недвижимости серьезно снизится.
3. Риск банкротства застройщика. Если вы решили вложить имеющийся капитал в недвижимое имущество, которое находится на этапе возведения, то существует вероятность того, что подрядчик обанкротится до завершения строительства. Для того чтобы исключить подобное развитие ситуации, следует отдавать предпочтение только застройщикам с хорошей репутацией, которые работают на рынке в течение долгого времени.
4. Риски нестабильного получения дохода. В периоды финансовых кризисов вы можете испытывать существенные трудности с поиском подходящих арендаторов, из-за чего ваше недвижимое имущество может какое-то время пустовать. Эти риски обязательно нужно учитывать, особенно если вы являетесь владельцем коммерческого недвижимого имущества.
5. Юридические риски. Существует вероятность, что приобретаемое недвижимое имущество является объектом спора между родственниками и т.д. Чтобы исключить подобные риски, следует в момент приобретения тщательно проверять юридическую чистоту недвижимого имущества.
6. Административные барьеры. После приобретения недвижимого имуществ уа вас могут возникнуть проблемы, связанные с использованием коммерческой недвижимости по назначению из-за противодействия местных властей.
7. Уменьшение уровня ликвидности. Эти риски связаны с тем, что со временем недвижимое имущество может морально/физически устареть, что приведет к снижению его стоимости.
8. Риск, связанный с увеличением периода окупаемости приобретенного недвижимого имущества. Из-за трудности с поиском арендаторов вам придется снизить арендную плату, что приведет к увеличению срока окупаемости.

Выше перечислены лишь основные риски инвестиций недвижимости. Пусть вас не пугает этот достаточно внушительный перечень, так как большую часть описанных выше рисков можно легко перекрыть, просто воспользовавшись услугами надежной страховой компании.

В настоящее время существует огромное количество организаций, которые предлагают услуги по страхованию рисков, связанных с инвестициями в недвижимость.

При этом, важно осознавать тот факт, что даже самая надежная страховая организация не сможет вас обезопасить от действий мошенников. По этой причине ни в коем случае не приобретайте недвижимое имущество, если вы не обладаете необходимым опытом и квалификацией.

Не смотря на риски, связанные с инвестициями в недвижимость, этот метод капиталовложений остается одним из самых безопасных. По уровню надежности данный инвестиционный инструмент сравним с банковскими депозитами, но при этом он позволяет рассчитывать на более высокую прибыль.

Помните, что для того чтобы инвестиции в недвижимость были действительно выгодными, вам потребуется определенный опыт или помощь квалифицированных специалистов.

(Пока оценок нет)

Риск инвестиций в недвижимость

Инвестиционный, как правило, всегда связан с определенной долей риска, и, хотя вложения в недвижимость считаются самыми надежными, все равно инвестору нужно быть осмотрительным, выбирая объект вложения капитала. Кто предупрежден, тот вооружен, поэтому инвестору необходимо изучить все возможные «подводные камни» и риск инвестиций в недвижимость, чтобы в дальнейшем избежать финансовых потерь.

Следует отметить, что риск инвестиций в недвижимость имеет свои особенности, которые обусловлены ее специфическими чертами – необходимость оперативного управления процессом инвестирования, низкая ликвидность объектов, объемные затраты времени и денег и дальнесрочная перспектива окупаемости.

При инвестировании в строительство всегда нужно быть готовым к снижению доходности проекта, превышению реальных расходов над плановыми, резким скачкам цен на строительные материалы и заморозка объектов строительства по этой причине, а также следует учитывать непредвиденные риски разрушения построенных объектов.

• неудачно выбранный тип недвижимости. Подобный риск связан с колебаниями спроса и предложения на рынке.
• резкие колебания спроса и предложения на рынке.
• плохое месторасположение недвижимости. Например, выбранный район или регион не оправдал надежд инвесторов на быстрое развитие в нем бизнеса, соответственно, может упасть спрос на офисы в данном регионе.
• нарушение арендных условий. Риск невыплаты арендатором оговоренной суммы, или ее части.
• износ зданий. Со временем цена недвижимости понижается из-за срока ее эксплуатации и физического износа. Обычно инвесторы предпочитают вкладывать дополнительно финансы в ремонт и реконструкцию объектов.
• изменение налогового законодательства. Вероятность повышения расходов на налоги, из-за изменения ставок в налоговом законодательстве.
• реинвестирование.
• инфляция. Инфляция и реинвестирование – наименьшие факторы риска вложений в недвижимость.

Очень велик риск инвестиций в недвижимость при столкновении с мошенниками. При заключении сделки купли/продажи недвижимости, или заключении договора на долевое участие в строительстве, инвестору нужно быть предельно внимательным, чтобы не попасть в сети мошенников, которых очень много в этой сфере.

Первый риск связан с липовыми компаниями-застройщиками, которые, не имея никаких документов на постройку объектов, продают еще даже не начатые проекты. Часто такая компания для видимости может построить одно здание, а потом исчезает вместе с деньгами.

Еще одни изощренный способ обмана – мошенники строят дома из самых дешевых материалов без соблюдения технических норм, продают и исчезают вместе с деньгами, а такое здание через пару лет буквально «лезет по швам».

Очень распространенным способом мошенничества является продажа недвижимости по поддельным документам. В результате владельцы недвижимости даже не подозревают, что их дом продан, пока покупатель не заявит на него свои права.

Также риском для инвестора является вложение в незаконно проданную государственную собственность, которую недобросовестные государственные чиновники сначала переоформляют в муниципальную, а после продают, не имея на то ни разрешения, ни соответствующих документов.

Любой риск инвестиций в недвижимость всегда можно попытаться снизить, или даже свести к нулю, если со знанием дела подойти к вопросу.

В последнее время все большее распространение получает страхование инвестиционных рисков, связанных с вложением в недвижимость. Сейчас уже можно застраховать дом от несвоевременной сдачи в эксплуатацию, от рисков недоброкачественных строительных работ, а также от форс-мажорных обстоятельств, например, пожара на строящемся объекте.

Однако, застраховаться от мошенничества, например, нельзя. Такие случаи страховые компании не хотят рассматривать, считая это компетенцией правоохранительных органов.

Таким образом, любой инвестор, вкладывая средства в недвижимость, должен взвесить все возможные риски. Чтобы избежать обмана или мошенничества следует, как можно более полно изучить информацию о владельце недвижимости или проекте строительства, обязательно проконсультироваться с юристом, относительно тонкостей оформления сопутствующих бумаг.

А также не экономить на страховании недвижимости от форс-мажорных ситуаций или срывов сдачи строительных объектов.

Главное помнить, что внимательность, осмотрительность, отсутствие спешки и эмоций – это главные правила опытного инвестора.

Как оценить риски инвестиций в недвижимость в России

Рынок недвижимости является для многих практически единственным средством вложения капитала и инвестиций, источником дохода не говоря уже о том, что это просто необходимый атрибут для жизни. Рынок недвижимости в России, как и во всем мире, после бурного роста последних десятилетий испытывает некоторое охлаждение, что, скорее всего, связано с циклическими явлениями в экономике, чем с некоторыми фундаментальными причинами, которые пока еще только начинают проявлять себя.

Инвестиции в недвижимость характерны для тех инвесторов, которые заинтересованы в инвестициях на долгосрочный период, не так озабочены проблемой ликвидности и размера вложений. Это могут быть частные инвесторы, хорошо знающие определенный локальный сегмент рынка недвижимости, а также институциональные инвесторы (пенсионные фонды, банки, страховые компании и т.п.), сталкивающиеся с проблемой размещения своих средств в долгосрочные и надежные активы.

У каждой из этих групп инвесторов есть свои цели, возможности анализа рынка и использования финансовых средств для инвестиций в объекты недвижимости. Но всех их объединяет то, что рынок недвижимости существует по своим законам, которые определяют, насколько вложенные деньги в постройку дома или аренду офиса смогут принести тот доход, на который рассчитывает инвестор.

В этой статье будет рассказано о тех рисках, которые существуют на российском рынке недвижимости для тех, кто выбрал для себя этот тип актива, как средство инвестирования, а также какие фундаментальные факторы влияют на получение инвестором дохода от своих вложений в недвижимые активы.

Рынок недвижимости — возможности и риски

Прежде чем приступить к выявлению и анализов риска инвестиций в рынок недвижимости, инвестору следует четко представлять те факторы, которые прямо или косвенно влияют как на цену активов, так и на условия проведения сделок, получения рентного дохода, а также все риски, которые могут быть при этом.

Даже поверхностный анализ рынка недвижимости позволяет выявить его фундаментальные свойства, делающие непохожим данный вид вложений на инвестиции в традиционные инструменты фондового рынка – акции и облигации:

• бессрочность, что определяется очень длительными сроками службы зданий, а также тем, что земля, на которой они расположены, вообще не амортизируется со временем (сходство с акциями);
• денежные потоки являются обещанными, поскольку определяются на основе заключенных контрактов (сходство с облигациями). В то же время инвестор выигрывает при благоприятной конъюнктуре как за счет возможного роста стоимости земли (в то время как стоимость облигации стремится с течением времени к номиналу), так и за счет предусмотренной возможности увеличения арендных ставок в договоре аренды.

Кроме этого, инвестор должен принимать во внимание и такой фактор, как структура рынка недвижимости, поскольку системное представление о нем дает возможность понять, какие специфические риски на каждом из сегментов могут присутствовать.

На сегодняшний день можно определить следующие типы рынков:

• , где определяется равновесная арендная плата.
• , где осуществляется купля-продажа готовых объектов и определяется равновесная стоимость недвижимости
• . Если стоимость недвижимости больше затрат на строительство (с учетом стоимости денег во времени), то происходит строительство новых зданий

Для всех этих сегментов рынка недвижимости имеются типичные риски инвестирования, которые можно определить как:

1. риски, которые могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке, и связаны с возможными колебаниями в системе спрос–предложение. В качестве противопоставления этим рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков.
2. вторым по значимости и опасности относятся риски рыночной ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договоры. В результате ценовых колебаний могут возникнуть, так называемые, отраслевые риски. Например, в случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.
3. Для России особенно актуальными считаются законодательные риски. В частности, планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что территория коттеджного поселка включена в природоохранную зону или же на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если перед началом инвестирования тщательно проанализировать все планировочные детали, используя для этого всю доступную информацию (и даже не доступную).
4. не менее актуален именно для российских инвесторов кредитный или ипотечный риск (см. Ипотека: что нужно знать). Те ставки, по которым выдается кредит на покупку недвижимости, назвать мало приемлемыми будет мягко сказано. Ибо даже при ставке кредита в 12 -14 % заемщик на периоде в 10 лет как минимум переплачивает в 2 раза. Т.е. через десять лет он мог бы купить 2 квартиры, инвестировав свои капиталы хотя бы в тот же рынок облигаций или валюту (см. Валютные инвестиции для начинающих и управление риском). Особенно высок риск для тех заемщиков, которые обременили себя долгами в валюте, и такая ситуация вообще может считаться запредельной.

Как оценить риск инвестиций в недвижимость?

Для тех, кто профессионально занимается работой на таком рынке инвестиций, фондов и компаний, это не составляет большого труда, что связано и с доступом к нужной информации, и прочими не рыночными методами оценки, включая личные связи, и т.п.

Обычному человеку, который намеревается инвестировать в недвижимость с целью получения дохода, провести такой анализ можно несколькими довольно простыми методами, например:

1. метод аналогий, когда сравниваются похожие объекты недвижимости, особенно если они находятся в одном регионе.
2. сравнительный метод оценки рисков недвижимости и особенно ценовые параметры по рынку недвижимости других стран, где имеются примерно равные экономические условия. Например, если сравнивать стоимость квартиры даже не в Москве, а в каком ни — будь областном центре с аналогичной недвижимостью в Болгарии или Черногории, то можно сразу выяснить, насколько такая квартира переоценена. Действительно «хрущевка» даже в областном центре стоимостью 60-80 тысяч долларов, сопоставима по цене с хорошей квартирой в приличном кондоминиуме со всеми условиями где-нибудь в Варне (см. Покупка недвижимости в Болгарии – на что стоит обратить внимание). Соответственно, о такой квартире можно говорить, что она переоценена, тем более, если это вообще вторичный рынок.
3. другим методом, более близким к инвестиционному анализу, является сопоставление инвестиций в недвижимость как актива с другими подобными по типу работы капитала финансовых инструментов. Например, можно сравнить с рынком облигаций (государственных или корпоративных) или акциями наиболее ликвидных компаний.

Чтобы управлять рисками при инвестировании в недвижимость можно использовать несколько вариантов, в частности:

1. формировать портфель из объектов недвижимости, если есть такая возможность, например офисная недвижимость в России и сдаваемая в аренду квартира или дом в Таиланде или Чехии.
2. применение схем страхования или хеджирования рисков. Причем для этого подходят не только стандартные методы страхования через страховщиков, а такие, например, как создание валютного резерва, покупка ценных бумаг и т.п.
3. не стоит забывать и о таких мерах защиты своих инвестиций как, например, оптимизация налогов, что в контексте современных тенденций российского законодательства сравнимо по степени угрозы с потерей собственности.

В качестве заключения следует напомнить, что недвижимость, как материальный объект, подвержен таким рискам, которые принято относить к форс-мажорным. Поэтому, формируя свою инвестиционную стратегию, следует использовать больше инвестиционных инструментов, которые менее всего зависят от человеческого фактора или стихийных бедствий.

Источники: http://cool-profit.ru/riski-investitsiy-v-nedvizhimost.html, http://investtalk.ru/aktual-noe/risk-investitsij-v-nedvizhimost, http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/503-kak-otsenit-riski-investitsiy-v-nedvizhimost.html

Источник: invest-4you.ru