Рынка недвижимости инвестиции в недвижимость

Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока:

• (1) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности;
• (2) особенности недвижимости как товара;
• (3) особенности организационно-правового характера;
• (4) особенности инвестиционного характера.

реальные — покупка реального капитала в разных формах(материальные активы, капитальный ремонт, вложения в патенты, лицензии, права, в человеческий капитал — образование)

финансовые — непрямое приобретение капитала (ценные бумаги, кредиты, лизинг)

спекулятивные — возможность покупки активов только ради возможного изменений на рынке(валюта, драгоценные металлы, ценные бумаги)

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты).

Рис.1.2 Рынок инвестиций и место в нем рынка недвижимости

Инвестиции — это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

Инвестиционная деятельность — выполнение инвестором практических действий по вложению накопленных сбережений в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Вследствие существенных различий региональных рынков недвижимости наблюдаются различия и в инвестиционной привлекательности. Потенциальному инвестору при принятии решений об инвестировании необходимо анализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Наблюдаемое в большинстве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей, недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в сферу недвижимости — вот основные факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости.

Основные цели инвестиций в недвижимость:

• — получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду;
• — прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен, реконструкции и развития объектов;
• — будущая длительная эксплуатация объекта;
• — получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.

При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет рост цен на жилье. Наличие высоко потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, обеспечивает перспективность и привлекательность этого направления инвестирования.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными: прямые — приобретение недвижимости на торгах, в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные — покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, — долгосрочные. В США инвестиции в недвижимость занимают второе место после корпоративных ценных бумаг. В России популярность этого рынка не настолько высока, хотя соответствующие тенденции к этому есть. Существует ряд преимуществ инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:

• 1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью за счет ежемесячной оплаты аренды.
• 2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:
  • — денежный поток доходов корпораций зависит от объемов реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, т.к. они базируются на договорах аренды;
  • — источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, т.к. здания неподвижны, а активы зафиксированы как физически, так и юридически.
• 3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, т.к. ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.
• 4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем акции.

Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наибольшей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта.

В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

• — ожидаемый доход на инвестиции,
• — ставка банковского процента,
• — налоговая политика в целом ив инвестиционной сфере в частности,
• — темпы инфляции,
• — степень риска.

Проблемы активизации инвестиций в недвижимость, развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, требуют одновременного принятия системы мер. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы строй сбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

• — инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;
• — в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;
• — вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
• — рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
• — высокий риск инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.

На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости — необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

Участники процесса финансирования недвижимости: федеральные и местные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения и пр. Государство и общественные организации обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство является собственником множества объектов недвижимости; устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость. Через районирование, обязательность получения разрешения на строительство, развитие транспортной инфраструктуры и законодательства государство оказывает влияние на управление проектом, на процессы финансирования, строительства и аренды недвижимости.

Кредитно-финансовые компании предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами. Как правило, в общем объеме инвестиций в недвижимость собственные средства инвестора занимают лишь часть, другая часть — заемные средства

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально-пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.

Инвесторов можно разделить на два типа:

• — активные, которые финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
• — пассивные, которые только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент — особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости.

Источники финансирования капитальных вложений в настоящее время: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

К основным проблемам участников инвестиционного процесса относятся: низкая покупательная способность, трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту, к тому же кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости — необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости зданий и сооружений наоборот, снижается вследствие износа, не компенсируемого инфляцией. К снижению стоимости зданий и сооружений приводят: физический износ (вследствие эксплуатации), моральный износ (вследствие появления на рынке новых, более совершенных объектов), а также устаревание по местоположению (вследствие изменения самой внешней среды влияние соседних объектов, изменение транспортного сообщения, экологии и другие причины).

Федеральные и муниципальные органы власти многих развитых стран обычно создают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость. Эти нормы как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Но если в США и Западной Европе инвестиции в недвижимость часто рассматриваются как налоговое укрытие, то в России льготы по налогообложению сделок с недвижимостью имеют несопоставимо меньшее значение и существуют в основном для физических лиц.

Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов. В случае увеличения спроса на бизнес-центры предложение сдерживается длительностью строительного цикла, при росте спроса на родовые замки постройки XV в. предложение ограничено наличием таковых, но возможно создать копию или провести реконструкцию руин. А предложение земли в принципе невозможно увеличить, оно ограничено абсолютным размером земельных ресурсов планеты. Поэтому наряду с полезностью постоянная относительная дефицитность недвижимости является фактором, прямо влияющим на ее стоимость [19].

Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени, по сравнению с традиционными финансовыми активами, подвержены риску и неопределенности. Спектр рисков увеличен за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Прежде чем принять решение об инвестициях в недвижимость необходимо провести инспекцию как самого объекта, так и окружающей его территории. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости (иначе ситус) зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Степень неопределенности усугубляется более длительными сроками капиталовложений, а также неадекватностью систем доступа к информации. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.

Сравнение оценок стоимости и эффективности инвестиционных проектов показано в таблице 1.3

Таблица.1.3 Сравнение оценок стоимости и эффективности инвестиционных проектов

Рынка недвижимости инвестиции в недвижимость

Инвестиции в новостройки Москвы могут принести до 50% прибыли. Выросла и привлекательность приобретения квартир для сдачи в аренду

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов:

– Безусловно, на первичном рынке элитного жилья Москвы сегодня есть привлекательные объекты для инвестиций. Ставки по вкладам продолжают снижаться, и на этом фоне интерес к недвижимости как к объекту для вложений растет, хотя доходность и снизилась по сравнению с докризисным периодом. В среднем вложения в квартиры элит-класса могут приносить инвесторам 10-15% годовых, что раза в два превышает депозиты банков. А в высоколиквидных проектах за цикл стройки можно получить доход 30-50%, как, например, в известном жилом комплексе «Садовые Кварталы» (на фото ниже). Но речь идет, безусловно, только о ликвидных комплексах. К числу наиболее инвестиционно привлекательных и востребованных объектов, помимо «Садовых Кварталов», также стоит отнести комплексы «Софийский», Capital Tower и «Жизнь на Плющихе».

По итогам 1 полугодия 2018 года 28% всех сделок на первичном рынке элитного жилья приходилось именно на стадию «нулевой цикл», что говорит о росте популярности недвижимости как объекта для инвестиций. Наиболее выгодной с этой точки зрения можно назвать тактику «сработать на опережение»: купить квартиру на самом раннем этапе строительства, до официального старта продаж. Также удачным для вложений стоит назвать такой формат, как квартиры или апартаменты с отделкой: их можно быстро продать или сдать в аренду, не тратя времени и средств на дорогостоящий ремонт. Так, в комплексе Roza Rossa (на фото ниже) в Хамовниках можно приобрести компактные апартаменты с отделкой по цене от 20 млн рублей и после окончания строительства получать прибыль 25% годовых, сдавая недвижимость в аренду с помощью управляющей компании Metropol.

Если говорить о площади инвестиционных квартир, то на старте продаж многих элитных комплексов инвесторами в первую очередь раскупаются небольшие однокомнатные квартиры и студии. Высокий спрос на такие лоты наблюдается в проектах Roza Rossa, «Современник», I’M, «Цвет 32».
При выборе объекта для инвестиции важную роль играет локация, и здесь в первую очередь стоит обратить внимание на Хамовники, которые уже несколько лет подряд удерживают пальму первенства по покупательскому спросу. Но, безусловно, главный фактор, который делает новостройку интересной для инвесторов, – это гибкая ценовая политика застройщиков.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева:

– В среднем заработать на инвестициях в недвижимость, которая уже вышла в продажу, можно от 10% до 15%. Доход в размере от 10% обещают «Полянка, 44», Cloud Nine, «Малая Бронная, 15» (на фото ниже), до 15% возможно получить от вложений в «Цвет 32», «Реноме» и другие.

Но самые «лакомые кусочки» рынка находятся в закрытых продажах. Потенциал доходности по объектам, о которых сегодня известно лишь ограниченному пулу брокеров, – до 30%. Такая цифра в современных реалиях может показаться преувеличенной, однако зачастую такие объекты в режиме секретности продаются по цене на 10-15% ниже той, которая будет на старте продаж. С учетом потенциального роста цены с момента официального представления проекта рынку до заселения, который в среднем составляет те же 15%, формируется доходность до 30%.

Сейчас в закрытом режиме продается около 550 лотов общей площадью порядка 78 тыс. кв. метров. Большая часть таких проектов находится в Хамовниках и Тверском районе. К примеру, в Хамовниках появится комплекс, предлагающий квартиры с отделкой. Сейчас цена составляет 500 тыс. рублей за кв. метр, на старте она будет не ниже 650 тыс. рублей за кв. метр. На Пресне к 2021 году построят масштабный премиальный жилой комплекс, и прогнозируемая доходность по нему выглядит привлекательной – 300 тыс. рублей за кв. метр сейчас против 500 тыс. за кв. метр на этапе сдачи в эксплуатацию – до 20%.

Управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов:

– Инвестиционно привлекательные новостройки высокобюджетных сегментов на рынке есть. Однако поиск потенциально доходного и успешного проекта уже не так прост, как в середине 2000-х или начале 2010-х годов, когда элитные объекты были эксклюзивом, за которым «охотилось» немало потенциальных покупателей. Сегодня комплексы конкурируют за клиента.
Кроме того, есть проблема, связанная с низкой девелоперской активностью. За первое полугодие 2018 года в продажу вышел только один жилой комплекс элитного класса. Соответственно, подыскать объект для вложений на ранней стадии строительства непросто – почти все элитные новостройки либо находятся на стадии завершения, либо уже сданы в эксплуатацию.

Наиболее перспективны сегодня проекты премиум-класса, которые фактически занимают промежуточное положение между элитными новостройками и бизнес-классом. Всего в этом сегменте насчитывается 60 проектов с 3,5 тыс. квартир. При выборе потенциально успешного проекта необходимо учитывать комплекс факторов, а не только отдельные характеристики, такие как расположение или стоимость. Большая часть проектов премиального сегмента (около 25%) находится в Пресненском районе, а также в Раменках и Замоскворечье. Только по самим локациям уже можно понять, что по своей концепции, а значит и по инвестиционным характеристикам, они значительно отличаются.

Правильно подобранный объект по мере роста стадии строительной готовности может принести инвестору прибыль в 20-30%. На мой взгляд, в сегодняшних условиях следует делать ставку на эксклюзивность, нетривиальность проекта – именно такие проекты привлекают внимание покупателей, особенно избалованных. К примеру, на западе Москвы стартовали продажи в комплексе премиум-класса Spires (на фото выше). Во-первых, он выполнен в стиле ар-деко, к которому наши архитекторы почти никогда не обращались. Во-вторых, проект включает большое разнообразие планировочных решений, в том числе квартиры с каминами, террасами, лофты и даже урбан-виллы.

На российском рынке жилья стагнация, поэтому риск для инвестирования очень высок. Кроме того, в силу более низких номинальных цен, вложения принесут меньше возврата при одинаковом количестве затраченных сил. Что касается зарубежных рынков недвижимости, то там тоже не все безоблачно. С азиатских рынков жилой и коммерческой недвижимости идет отток капитала. Риски растут из-за замедления экономики Китая. В Европе и США риски меньше, но и доходность весьма скромная, а конкуренция девелоперских проектов огромна. Кроме того, не следует забывать фактор санкций. Так, в США и Великобритании уже проверяется чистота всех средств российских инвесторов, направляемых в местную недвижимость.

Директор департамента инвестиций Blackwood Владлена Зинина:

– На рынок поступил значительный объем нового предложения по привлекательными ценам, что связано с изменениями в законодательстве и переходом на расчеты с застройщиком с помощью эскроу-счетов. Девелоперы стимулируют спрос акциями и предложениями, что ведет к снижению стоимости входа в проект. Кроме того, дополнительные скидки предоставляют при оптовых покупках квартир, а размер дисконта напрямую зависит от объема планируемого к покупке пула лотов. В таком случает инвестор может заработать 25-35%: 10-15% за счет скидок от застройщика за опт, а также 15-25% за счет повышения строительной готовности объекта при покупке квартир на начальной стадии строительства.

Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин:

– Сейчас, пожалуй, самый подходящий за последнее время момент для покупки элитной квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Цены существенно «просели» и, по всей вероятности, достигли минимальных значений. В течение ближайших нескольких месяцев они не снижались, в то же время арендные ставки в рублях сохранились практически на стабильном уровне. Спрос на аренду качественного жилья достаточно высок, а предложений, соответствующих запросам арендаторов высокобюджетных квартир, крайне мало.

Доходность от инвестиций в московское элитное жилье становится интересной. Ставка аренды дорогих квартир в центре Москвы сейчас составляет от 25 до 40 тыс. рублей за кв. метр в год, что сопоставимо с премиальными офисами. Вместе с тем цена приобретения «элитки» – от 450 до 800 тыс. рублей за кв. метр. То есть доходность, которую может получить инвестор, составляет 5% и выше. Если рассматривать пассивный вариант вложения средств, то владение элитной квартирой сейчас становится достаточно выгодным, особенно на фоне того, что ставка рублевых депозитов в высоконадежных банках стремительно снижается, а валютные депозиты имеют практически нулевую норму доходности. В то же время сейчас велика вероятность, что в перспективе 2-3 лет цены снова начнут расти. Поэтому, помимо доходности от сдачи в аренду, инвестор может рассчитывать на доходность от прироста стоимости самого актива.

Если инвестор готов к более высокой степени риска, то для сдачи в аренду еще выгоднее приобретать квартиры в новостройках, особенно в проектах, где ключи будут переданы покупателям не ранее, чем через год. В этом случае можно воспользоваться многочисленными спецпредложениями, которые сейчас предоставляют практически все застройщики, купить квартиру дешевле и получить доходность уже на уровне 6-8% годовых. В качестве интересного проекта, на который стоит обратить внимание, можно привести The Mostman (на фото выше) в Таганском районе. По нашим оценкам, инвесторы, вложившие средства в проект, в среднем могут заработать до 10%, а в некоторых случаях даже больше.

Также инвесторам стоит обратить внимание на приобретение такого формата жилья, как апартаменты. При сопоставимых характеристиках они стоят, как правило, дешевле квартир, а инвестиционная доходность по ним может в среднем составлять 6-9% годовых. Еще одна инвестиционная возможность, которая сейчас открывается на рынке, – приобретение сервисных апартаментов. СА – это квартиры, которые управляются профессиональным оператором, сдающим их в краткосрочную аренду от 1 суток и более. Предпочтение стоит отдавать объектам премиального сегмента, потому что здесь ниже конкуренция, выше ставка и гораздо надежнее операторы, которые такую услугу предоставляют.

Первый пример на московском рынке – сервисные апартаменты в комплексе The Book на Новом Арбате (СА находятся под управлением компании Intermark Residence Аrbat). Заметим, что инвестиционная доходность в такой тип недвижимости может составлять 9-15% годовых. Если говорить о предпочтениях арендаторов, то сейчас среди них популярны не просто квартиры с отделкой, а квартиры в комплексах, где, помимо самого проживания, они могут получить как можно больше различных услуг. Поэтому комплексы, которые реализуются под брендом гостиничных операторов, проекты, где квартиры или апартаменты соседствуют с гостиницей с богатой инфраструктурой, становятся очень востребованными. К таким проектам относятся: «Звезды Арбата» (на фото выше), «ВТБ Арена Парк» и другие.

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков:

– На нашем рынке инвестиционных покупателей давно уже нет. Собственно, единицы пытаются зарабатывать, приобретая квартиры на этапе строительства, делая в них отделку под ключ и предлагая готовый продукт по более высокой цене. Во-первых, это возможно лишь в случае, если инвестор обладает определенными возможностями (может дешево и оптом закупить материалы, сэкономить на работе своих бригад). Во-вторых, по этому пути пошли сами застройщики, в-третьих, уже всерьез обсуждается перспектива законодательного запрета на продажу квартир без ремонта. С одной стороны, это приведет к удорожанию продукта (точнее, исчезновению недорогого полуфабриката). С другой стороны – таким цивилизованным путем идет вся Европа, и хотя дешевый полуфабрикат будет уже не купить, никому не придется и переплачивать инвестору за то, что предложит застройщик по оптимальной цене.

Уместнее говорить о том, что премиальную недвижимость стоит покупать впрок (например, для подрастающих детей)

Не так давно мы с коллегами на примере апартаментов пытались посчитать срок их окупаемости: в зависимости от класса получилось от 20 до 60 лет. Поэтому уместнее говорить о том, что премиальную недвижимость стоит покупать впрок (например, для подрастающих детей) хотя бы потому, что город не резиновый, и проекты, которые доступны сейчас, не будут повторяться снова и снова. При этом, сдавая такую недвижимость в аренду, покупатель как минимум не будет терпеть убытки, а за длительный срок она может даже окупиться. Хотя налоги, необходимость делать косметический ремонт и прочие форс-мажоры могут удлинить изначально планируемый срок. Например, минимальная стоимость апартаментов площадью 60 кв. метров в новостройке, расположенной в пределах кольцевой линии метро (станция «Павелецкая»), составляет 17,9 млн рублей. Дом сдадут в эксплуатацию в первой половине 2019 года. Сейчас аналогичные апартаменты можно сдать за 75 тыс. руб. в месяц, включая коммунальные платежи. То есть вернуть свои средства можно за 20 лет.

Инвестиции в регионы едва ли могут быть привлекательными на фоне низкого спроса. Что касается зарубежной недвижимости, то и там реализовать объекты при необходимости очень непросто. В цене они не растут, и только в отдельно взятом случае, когда объект невероятно ликвидный, на нем можно заработать. Покупку недвижимости за рубежом я бы не стал рекомендовать как инвестицию. Жилье там стоит приобретать только для жизни, для себя или детей, не рассчитывая даже на то, что удастся выручить за него ту же цену, по которой его приобрел «инвестор», если срочно понадобится выйти в кэш. А уж заработать на таком вложении – большая удача.

Инвестиции в недвижимость для частного инвестора: жилая или коммерческая?

Евгений Гарриевич

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Минимальная стоимость квартиры в Москве составляет около 6 млн рублей — в этом случае можно рассчитывать на однокомнатную квартиру в спальных районах Москвы. Это и есть минимальная сумма для инвестирования. По мнению экспертов, однокомнатные квартиры, даже на окраине города, вполне подходящий вариант для сдачи в аренду. Однако наиболее традиционная схема — это покупка квартиры в новостройке на этапе котлована. В этом случае первоначальная сумма будет даже меньше, а итоговая доходность — порядка 25% — рост стоимости квартиры по мере строительства дома. Правда такую прибыль можно получить за два года — время строительства дома.

Чтобы заработать на коммерческой недвижимости, нужно располагать большей суммой. Например,

минимальная сумма для инвестирования в офисы составляет 8 — 10 млн рублей.

«Правда, в этом случае инвестору будет доступна лишь небольшая часть площади в бизнес-центре, что чревато возникновением конфликта интересов с другими собственниками, и может привести к дополнительным затратам на управление и эксплуатацию или вовсе завершиться необходимостью продажи доли. Для минимизации этих рисков стоит покупать как минимум этаж в бизнес-центре, а лучше все здание целиком. Но в этом случае счет ведется уже на десятки миллионов долларов», — говорит директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.

Больший выбор будет, если инвестор располагает суммой в 15 млн рублей — что равноценно стоимости квартиры в сегменте бизнес-класса. «По сравнению с жилой недвижимостью, доход и окупаемость вложенных средств в коммерческие объекты выше в два раза. Если за приобретенную с целью последующей сдачи в аренду квартиру можно получать ежегодно 4-6% годовых, то объекты стрит-ритейла, расположенные в удачном месте, приносят 10% годовых. Окупаемость квартиры составляет порядка 18 лет, на рынке коммерческой недвижимости — 9-10 лет», — говорит директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.

Наиболее привлекательными для последующей сдачи в аренду для частных инвесторов являются торговые площадки и объекты стрит-ритейла. Это помещения с площадью до 500 кв. м, расположенные на улицах с большой проходимостью. Здесь, как правило, располагаются небольшие офисы продаж, отделения банков и т.п., а также предприятия сферы услуг (салоны красоты, кафе, магазинчики и т.п.).

«При оценке инвестиционной привлекательности недвижимости стоит руководствоваться двумя показателями: доходностью и дельтой стоимости продажи и приобретения. На сегодняшний день

доходность коммерческой недвижимости составляет от 9 до 13 % годовых, в отдельных случаях она достигает 15 %.

В то время как доходность жилой недвижимости в массовом сегменте находится в диапазоне 6 — 8 %, а в элитном сегменте — 2 — 5 % годовых. Дельта стоимости продажи и приобретения и в том, и в другом сегменте примерно одинакова. Таким образом, по двум этим показателям инвестиции в коммерческую недвижимость наиболее интересны», — говорит региональный директор по инвестициям Colliers International Россия Владимир Сергунин.

«Доходность инвестиций в жилье более чем вдвое ниже, чем в помещения street-retail, 4-5% годовых против 9-10% годовых, а если приобретаемый объект street-retail расположен в новостройке, находящейся на начальной стадии строительства, то иногда доходность инвестиций может достигать и 30%. Сравнение инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость можно рассмотреть на примере. Сравним ставки аренды: качественное помещение street-retail в центре Москвы — более 2000 $/кв. м/год, офисы в пределах Садового кольца в среднем — 800-850 $/кв. м/год, квартира эконом-класса на первом этаже в аналогичном месте — 300-350 $/кв. м/год. На данном примере отчетливо видно, что в центре Москвы для арендного бизнеса гораздо выгодней использовать квартиру на первом этаже (если квартира может быть переведена в нежилой фонд) как нежилое помещение», — рассказывает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.

Доходность инвестиций как в коммерческую, так и в жилую, недвижимость, зависит от стандартных условий: местоположение, качество дома или класс бизнес-центра, транспортная доступность к объекту, окружающая инфраструктура. Однако в каждом случае риски свои. «Считается, что инвестиции в жилую недвижимость обычно более понятны для частного инвестора, но и в этом сегменте существуют определенные риски, прежде всего связанные с необходимостью работы с физическими лицами.

Юридические лица более предсказуемы, и у арендодателя больше возможностей взыскать плату при возникновении проблем.

Еще одним интересным отличием рынка офисной недвижимости от жилой заключается в том, что при привлечении брокера к сдаче площадей в аренду комиссию обычно платит арендодатель, а не арендатор, как при сдаче квартиры», — объясняет Елена Семенихина.

Однако в некоторых случаях жилье может быть более доходным — но тут нужно рассматривать каждый конкретный вариант. «Например, в ММДЦ «Москва-Сити» предлагают два вида недвижимости: офисы и апартаменты. Так вот, у апартаментов доходность выше, так как у них выше стоимость. Если же сравнивать офисы «Москвы-Сити» и квартиры расположенного поблизости современного ЖК («Дом на Мосфильмовской»), то доходность будет больше у офисов ММДЦ «Москва-Сити. Частным инвесторам стоит вкладывать средства в нежилые помещения на первых этажах жилых комплексов. Такие помещения, особенно если их использовать под торговлю, имеют самую высокую доходность — до 40% годовых. Для частных инвесторов, у которых ограничен бюджет, это будет самым выгодным путем инвестирования», — считает руководитель отдела маркетинга SEZAR Group Елена Карпова.

Срок окупаемости коммерческой недвижимости в Москве — около 10 лет. «На мой взгляд, в Москве районные ТЦ имеют высокую инвестиционную привлекательность, можно даже сказать, что это новая ниша, имеющая высокий потенциал. Например, торговый центр, расположенный внутри кластера площадью 5-10 тыс. кв. м, имеет срок окупаемости, на сегодняшний день, от 8 до 11 лет, а в некоторых случаях и меньше, тогда как срок окупаемости вложений в крупный ТЦ составляет 9-14 лет», — говорит Денис Колокольников.

Источники: http://studwood.ru/1294309/ekonomika/investitsionnaya_deyatelnost_rynke_nedvizhimosti, http://elitnoe.ru/magazines/361-investitsii-v-nedvizhimost-2018, http://www.cian.ru/blogs-investitsii-v-nedvizhimost-dlja-chastnogo-investora-zhilaja-ili-kommercheskaja-236394/

Источник: invest-4you.ru