Сроки окупаемости инвестиций в недвижимость

Что нужно знать о коммерческой недвижимости

Каждый человек озабочен собственным будущим и будущим своей семьи. Чтобы обеспечить себе безбедную старость, мы копим деньги. Но одно дело их накопить, а другое – сохранить. Здесь не обойтись без инвестиций. Одним из вариантов инвестирования являются вложения в коммерческие объекты недвижимого имущества. Чтобы понять, подходит ли вам это, необходимо знать, что такое коммерческая недвижимость, тонкости ее покупки и аренды, сроки окупаемости и другие вопросы. Все это мы разберем в нашей статье.

Основные положения: определение и список объектов

Прежде чем говорить о покупке или доходности, необходимо понять, что означает «коммерческая недвижимость». Проще всего сказать, что это класс объектов (домов, зданий, сооружений или участков), которые бизнес использует для получения прибыли. Это важное, но не единственное условие.

Постройка или участок должны подходить под требования законодательства: можно сказать, что жилая квартира приносит доход, но что входит в коммерческую недвижимость про нее сказать нельзя. При этом к категории бизнес-объектов будет относиться весь многоквартирный дом, так как он является инвестиционным проектом и строится для получения прибыли.

Все объекты делятся на несколько категорий. Вот что относится к коммерческой недвижимости:

• постройки свободного назначения (отели, кафе, спортивные комплексы, рестораны);
• здания для розничной торговли (ТЦ, магазины, рыночные комплексы);
• офисные помещения; индустриальные объекты (промышленные помещения, производственные цеха, складские ангары);
• апартаменты (многоквартирные дома, хостелы и другие постройки, используемые в арендном бизнесе);
• социальные здания (медицинские центры, аэропорты, спортивные клубы, бассейны).

Последние две категории частично относятся к жилым и социальным объектам, но их можно использовать в бизнесе, поэтому нельзя исключать из классификации.

Здания и постройки играют большую роль в бизнесе: сложно переоценить, что значит коммерческая недвижимость для большинства предпринимателей. Но для многих она является не частью собственного дела, а самим делом: ее продают, покупают, сдают в аренду. Попробуем оценить окупаемость коммерческой недвижимости и выгоду от ее приобретения.

Доходность и сроки окупаемости

Существует два важных параметра для инвестиций: сроки окупаемости коммерческой недвижимости и последующая доходность от нее. Оба считаются для каждого объекта индивидуально.

Окупаемость – это возможность возмещения затрат, или период, в течение которого вы получаете прибыль в размере первоначального вложения. Нормальным считается срок окупаемости коммерческой недвижимости 10 лет, минимальный составляет около 8 лет, максимальный – 15 при правильном выборе вложения. Но нередко случается и так, что покупка окупается только лет через 20, либо не окупается вовсе.

Доходность коммерческой недвижимости – это относительная величина, которая считается как отношение прибыли к сумме вложений и умножается на сто. Так, если вы купили недвижимость за 2 млн. и получаете за нее арендную плату 10 тыс. рублей, ваша доходность – 6% годовых. Не стоит путать доходность с доходом от коммерческой недвижимости. Доход – это абсолютная величина, те самые 10 тыс. рублей, которые вы получаете от арендатора.

Доходность коммерческой недвижимости в Москве сильно зависит от типа объекта.

Приведем самые популярные примеры:

• магазины и торговые центры за МКАД обладают доходностью порядка 11-12% годовых;
• торговые площадки в центре Москвы дороги в плане вложений, поэтому доходность у них около 7-8%;
• офисные здания приносят порядка 10% доходности; складские помещения дают 7-9% годовых.

Выбрать для покупки коммерческие объекты недвижимости, приносящие доход не так просто. Анализ возможностей и вывод о реальных показателях – это задача для грамотного финансиста, регулярно имеющего дело с этим рынком.

Не стоит полагаться только на свои силы, если у вас нет опыта: доверьте оценку приносящей доход коммерческой недвижимости профессионалам – обратитесь в компанию MindsCapital. Позвоните нам по телефону 84951202222 или приезжайте в офис по адресу Пречистенка, 27, офис 3, чтобы получить профессиональную консультацию по вопросам инвестиций в Москве.

Тонкости покупки

Если вы твердо решили вложиться в квадратные метры для бизнеса, важно правильно провести сделку. Без опыта сложно понять, какая вам нужна коммерческая недвижимость и что нужно знать для успешной сделки. Но грамотный подход и помощь консультанта помогут избежать сложностей. Обратите внимание:

• на право собственности застройщика. Важно, чтобы в договоре не оставалось лазеек, дающих продавцу права на недвижимость;
• качественные и технические характеристики объекта. Идеальных зданий и построек вы не найдете, но можете выбрать лучшее под свой бюджет;
• соответствие цены доходности и рынку. Нередко продавцы в погоне за прибылью завышают стоимость объекта;
• разрешенное использование. Если на объекте ведется какая-то деятельность, нет гарантии, что она разрешена. Если вы не хотите столкнуться со штрафами или закрытием вашего бизнеса, проверьте все официальные документы;
• затраты на обслуживание. Узнайте, какой налог на коммерческую недвижимость вам придется платить, сколько уходит на счета и другие траты.

Если речь идет об аренде коммерческой недвижимости, список, на что обратить внимание, дополняется еще разрешением на сдачу в аренду третьим лицам. Оно требуется, если вы хотите использовать чужой объект в подобных целях. Если же вы сами планируете искать арендаторов, то убедитесь в корректности договоров и прописанных в них условий.

Так же как и выбор объекта, покупку важно проводить грамотно. Для этого заручитесь помощью специалиста, которому известно все, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости. Опытные риелторы MindsCapital уберегут вас от ошибок во время сделок. Звоните по телефону 84951202222 и назначайте первую консультацию.

Налоги и сборы

Любые здания и постройки, находящиеся в собственности у граждан или юридических лиц, облагаются налогом. Он рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость жилья умножается на размер доли и на налоговую ставку. В 2018 году применяются следующие ставки:

• 0,1% – если недвижимость оценена в сумму до 300 тыс. рублей;
• 0,1 – 0,3% – если недвижимость оценена в сумму от 300 тыс. до 500 тыс. рублей;
• 0,3 – 2% – если недвижимость оценена в сумму, превышающую 500 тыс. рублей.

Региональные власти имеют право выставлять собственные значения ставки, т. е., если вы находитесь в Тюменской области или ее административном центре, необходимо узнавать, какой налог на коммерческую недвижимость в Тюмени.

Планируя заниматься куплей-продажей зданий, не забудьте узнать, какой налог с продажи коммерческой недвижимости придется заплатить. Физические лица должны выплачивать 13% от дохода, при этом из стоимости постройки можно вычесть затраты на ее приобретение: если здание стоило 2 миллиона, а вы продаете его за 2,5 млн., то налог нужно платить с 500 тысяч.

Сравнение с жилыми объектами

Выбирая объект для инвестиций, любой неизменно задается вопросом: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит не от класса объекта, а от самой покупки: оба варианта могут быть выгодными или провальными. Поэтому так важно ответственно подходить к покупке. И все же, при прочих равных, доходность объекта, который сдается под бизнес, выше, да и окупаемость лучше.

Почему же многие предпочитают покупать квартиру и сдавать, если она долго окупается? Тут вопрос в привычке: обыватель не думает, что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость. Он купил квартиру себе и готов купить ее под съем. Это просто и не требует разбираться в новой сфере. Также вопрос кроется в цене. Ведь если спросить, что дороже: жилая или коммерческая недвижимость, ответ однозначен. Жилая недвижимость практически всегда дешевле.

Пример: в Москве средняя стоимость квартиры около 6 млн. С этой суммы начинаются инвестиции в жилье. Если планируется покупать площади для бизнеса, минимальная сумма инвестиций начинается с 8-9 млн.

Любые вложения необходимо делать только после консультации профессионала. Приезжайте к нам в офис, и менеджер подробно расскажет, что выгоднее купить, коммерческую недвижимость или квартиру при вашем бюджете и требовании к ведению дел. Мы ждем вас по адресу Пречистенка, 27, офис 3 в рабочее время. Рекомендуем назначить встречу заранее. Ваши деньги будут работать и приносить доход!

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Не смотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения показателей окупаемости и доходности.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Кроме стоимости объекта и валовых поступлений от аренды в расчетах окупаемости и доходности важно учитывать следующие переменные:

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – процентная ставка;

n – номер периода.

Индексация ставки аренды

Условия по индексации ставки — обязательный пункт любого договора аренды. Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.

Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20 % от суммы арендных платежей.

Налог на доходы и прочие налоговые отчисления

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Горизонт инвестирования

Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Таким образом доходность объекта недвижимости определяется с помощью и рассчитывается по формуле:

где – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли и операционной прибыли нарастающим итогом по формуле:

где Ni – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вам могут быть полезны другие статьи о методологии оценки недвижимости, как объекта инвестиции: «Рассрочка или скидка. Что выбрать при покупке коммерческой недвижимости в новостройке», а также «Инвестиции в недвижимость. Комплексная оценка объекта недвижимости»

«Доходность от 13%, окупаемость 8-10 лет». Как заработать на инвестициях в недвижимость?

Когда следует вкладывать деньги в квадратные метры, почему стоит выбирать помещения стрит-ритейла и за сколько окупятся инвестиции в недвижимость — в интервью генерального директора «СКБ-Инвест».

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одним из наиболее выгодных капиталовложений. Этот инструмент инвестирования защищен от девальвации и позволяет получать стабильный пассивный доход. Генеральный директор компании «СКБ-Инвест» Лейсан Мелихова рассказала, стоит ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость и какую доходность могут принести коммерческие площади.

Как сегодня ведут себя инвесторы в Екатеринбурге? Какие инструменты они выбирают?

Культура инвестирования в Екатеринбурге развивается. Если раньше это был хаотичный и больше интуитивный способ, то сейчас это стратегически выверенный и просчитанный метод зарабатывания денег и создания пассивного дохода.

При минимальных суммах инвестиций банковский вклад или депозит остается одним из самых разумных инструментов инвестирования. Плюсом банковского вклада также является фиксированный доход: человек знает, сколько он получит. К тому же банковский вклад 100% ликвидный, инвестор всегда может расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Но есть и минус — это риск девальвации и невысокая доходность.

В период кризиса также была популярна валютная спекуляция, но это разовая история, которая не является стабильной. У валюты есть минус — это пики и откаты, которые очень сложно прогнозировать.

Традиционным инструментом инвестиций также является недвижимость. В чем его особенность?

Недвижимость в качестве инструмента для инвестирования защищена от девальвации, это самый надежный инструмент, позволяющий получать стабильный пассивный доход от аренды, а при правильно выбранных сегментах — это высокая степень доходности. При этом у инвестирования в недвижимость есть особенности: это высокий порог вхождения, зависимость стоимости объекта от экономической ситуации и расходы на содержание.

Как в последнее время изменилось поведение инвесторов на рынке недвижимости?

Если мы возьмем пятилетний период и посмотрим, как изменились инвестиции в недвижимость, то увидим следующую картину: раньше люди вкладывали деньги в новостройки на этапе котлована, потому что разница в цене между началом строительства и сдачей квартиры в эксплуатацию была существенной, и можно было получить прибыль от перепродажи недвижимости. Сегодня стоимость квартиры на «нулевом» этапе близка к цене на этапе сдачи дома, поэтому инвесторы сосредоточились на коммерческой недвижимости.

Раньше в качестве инвестиционного инструмента среди жилой недвижимости было популярно малогабаритное жилье. Сегодня пришло понимание, что это не эффективно.

Жилой фонд на сегодняшний день все-таки не является привлекательным инвестиционным продуктом. Цены на недвижимость упали, и упал спрос. Раньше инвесторы приобретали квартиры в двух целях: для перепродажи или для арендного бизнеса. Сегодня перепродажа однокомнатных квартир и квартир-студий не интересна. Вторичное жилья тоже пока что не нужно трогать.

Но ставить крест на инвестировании в жилую недвижимость не нужно. Через год-полтора обретет второе дыхание с точки зрения инвестирования жилье класса «комфорт плюс» и «бизнес». При этом нужно будет обращать внимание на точечную застройку в развитой инфраструктуре.

В какие сроки окупаются инвестиции, вложенные в жилую недвижимость?

Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду составляют 15-17 лет. Инвестиции в эконом-сегмент начинаются от 1,7 млн. Порог вхождения в жилую недвижимость класса «комфорт» составляет примерно 3-3,5 млн руб., а сроки окупаемости на уровне 14-15 лет. В коммерческой недвижимости срок окупаемости составляет 8-10 лет. Таким образом, инвестиционные потоки развернулись от жилой недвижимости в сторону коммерческой.

О каких суммах идет речь, когда мы говорим про инвестиции в коммерческую недвижимость?

Порог вхождения в коммерческую недвижимость начинается от пяти миллионов, при этом отдавать предпочтение стоит стрит-ритейлу. На сегодняшний день это востребованный формат. Коммерческая недвижимость в формате стрит-ритейл окупается в сроки от 8 до 10 лет, при средней доходности от 13% годовых — это существенно выше ставок по депозитам.

Имеет ли значение район, в котором расположено помещение стрит-ритейла?

Нет, в этом случае не стоит ориентироваться на район, все зависит от местоположения и от того, насколько вокруг помещения развита инфраструктура. Есть отдалённые районы, которые интенсивно развиваются, такие как Академический и Солнечный. В них растет население с каждым сданным объектом, конкуренция среди бизнеса еще не высока и спрос на коммерческие помещения постоянно высокий.

Еще пару лет назад шла речь о том, что стрит-ритейл проигрывает торговым центрам, сегодня ситуация изменилась? Кто готов арендовать коммерческие помещения на первых этажах?

Да, стрит-ритейл снова стал востребован, и эта тенденция появилась примерно в 2016г. Сейчас помещения крупного формата очень активно арендуют продуктовые сети, такие как «Верный» или «Пятерочка». Средний формат также пользуется спросом, туда обычно заезжают семейные кафе или такие магазины, как «Магнит-косметик». Мелкий формат пользуется спросом у алкомаркетов и аптек.

Если мы говорим о коммерческих площадях, то помимо стрит-ритейла есть еще и офисные помещения. Выгодно ли в них инвестировать?

У этого рынка есть специфика, нельзя рассматривать весь бизнес–центр и оценивать его инвестиционную привлекательность. Если мы возьмем «Высоцкий», то на низких этажах будет много офисных помещений, которые сдаются в аренду. У высоких этажей есть определенная эксклюзивность, поэтому там полная заполненность. Форматы офисов 150-300 кв.м. на высоких этажах в бизнес-центрах класса А и В+ очень востребованы. Многие компании хотят иметь презентабельный офис. Что касается порога вхождения, то он будет на уровне 5 млн. руб., но сроки окупаемости здесь выше, чем в стрит-ритейле.

Источники: http://mindscapital.ru/articles/chto-nuzhno-znat-o-kommercheskoj-nedvizhimosti, http://dmitriypushin.ru/stati/dohodnost-i-okupaemost-investitsij-v-nedvizhimost/, http://ekb.dk.ru/news/dohodnost-ot-13-okupaemost-8-10-let-kak-zarabotat-na-investitsiyah-v-nedvizhimost-237094076

Источник: invest-4you.ru