Инвестиции в коммерческую недвижимость
Выгодно ли вложение инвестиций в коммерческую недвижимость.
В условиях, когда экономическая ситуация в стране нестабильна, обесцениваются денежные активы, вложение инвестиций в недвижимость все же остается одним из надежных и безопасных видов вложений, который не только сохраняет капитал, но и приносит постоянный доход. Стоимость на недвижимость незначительно подвержена изменениям, чем цена на акции, и приносит прибыль не только от прироста начальной себестоимости, но и от сдачи ее в аренду.
За последние десятилетия, ликвидная недвижимость стала составляющей частью рынка инвестиций. Имея свободные финансовые активы, их владелец интересуется выгодным денежным вкладом. Так уж сложилось, что на сегодняшний день самым заманчивым и более прибыльным способом вложения средств являются инвестиции именно в недвижимость. Это наиболее перспективный и рентабельный способ вклада средств вне зависимости от экономической или политической ситуации.
Сегодня россиян больше интересует вложение свободных активов в недвижимость с целью получения дохода, нежели приобретение недвижимость для жилья. В настоящее время рынок недвижимости — это один из инструментов доходного вложения капитала, с целью приумножения и увеличения его стоимости.
Однако, стоит помнить о том, что любая сделка с недвижимостью это элемент, инвестиционного процесса подразумевающий сроки вложения, размер и форму вклада. Конечно же, такие сделки сопряжены с фактором риска. Любая недвижимость городов всегда будет представлять повышенный финансовый интерес, так как в мегаполисах бизнес развивается более активно. Именно поэтому выгоднее приобретать коммерческие помещения, квартиры или дома все же в больших городах, чем становиться счастливым обладателем шикарного объекта, где-нибудь в глубинке.
Коммерческая недвижимость.
Инвестировать денежные средства в коммерческую недвижимость, с целью получения постоянного дохода предпочтительнее в объекты, предназначенные для торговли, бизнеса или развлечений в мегаполисах. Ведь благосостояние народа с каждым годом растет, стало быть, и тратят они больше средств на совершение покупок и развлечений. Поэтому опытные инвесторы, имея свободный капитал или готовые оформить кредит, предпочитают вкладывать денежные средства в различные развлекательные центры или торговые комплексы. Такая недвижимость начнет приносить существенную прибыль довольно быстро.
Жилая недвижимость.
Представляют интерес и инвестиции в недвижимость для жилья. Ведь стоимость жилья падала только в связи с дефолтом 1998 года и мировым финансовым кризисом в 2009 году, хотя это снижение длилось недолго и уже через несколько лет стоимость на жилую недвижимость возвращалась на докризисный уровень. Рост цен в последние годы составляет от 3 до 5 процентов в год. Говоря о жилом объекте недвижимости, нужно отметить, что лучше продаются и сдаются внаем одно- или двухкомнатные квартиры, а оперировать большими квартирами не очень выгодно.
Земельные участки.
До кризиса 2009 года, инвестиции в землю были доходным вложением финансовых средств. Покупая землю в инвестиционно-спекулятивных целях, нужно помнить, что большинство девелоперов избавляются в первую очередь от неликвидных участков. Инвестируя капитал в земельные участки, нужно определиться с их спросом. Земля должна пользоваться спросом на рынке и быть реализована в короткие сроки. Наименьшим стоимостным изменениям подвержены участки земли, предназначенные для индивидуального жилищного или дачного строительства.
Инвестиционная привлекательность недвижимости как объекта для вложения капитала с целью получения дохода, требует постоянного прогноза его развития на рынке.
Трудный метр: выгодно ли сейчас инвестировать в торговые центры
Интерес к торговой недвижимости вновь растет, однако найти площади инвестиционного качества по адекватной цене довольно сложно. Инвесторы подходят к оценке активов исходя из текущих арендных доходов, а продавцы видят перспективы своих объектов и не готовы с ними расставаться по рыночным ценам.
После девальвации рубля в 2014 году условия аренды были пересмотрены практически во всех торговых центрах. Значительная часть арендаторов в настоящее время работает на условиях уплаты арендной ставки как процента от товарооборота. Однако товарооборот арендаторов также оказался под влиянием кризиса.
Учитывая, что некоторые собственники предоставляли арендные каникулы и продолжали обслуживать кредит, чистый операционный доход торговых центров, особенно недавно открытых, снизился до минимальных уровней.
Особенно это актуально для относительно новых проектов, запущенных не более 3-5 лет назад, у которых вопрос привлечения арендаторов совпал по времени с кризисными событиями.
В случае применения текущей ставки капитализации к показателям арендных доходов таких активов их стоимость может оказаться ниже затрат на строительство и не будет соответствовать ожиданиям продавца.
Как же выбирать в таких условиях торговые площади для инвестирования? Здесь необходимо учитывать не только ежегодное увеличение ставки аренды (step-up и индексацию), предусмотренное во многих договорах, но и ряд других показателей, которые также влияют на арендный поток.
Таким образом, стоимость торгового центра будет определяться реализацией того или иного набора сценариев, которые могут быть наложены друг на друга под влиянием тех или иных факторов. В целом эти факторы можно разделить на краткосрочные и долгосрочные.
Краткосрочное влияние на доход торгового центра будут оказывать мероприятия, напрямую формирующие посещаемость объекта: маркетинговая стратегия управляющей компании —проведение различных акций и шоу, актуальные и разнообразные концепции развлечений, новые и популярные бренды одежды и аксессуаров.
К факторам, которые будут иметь долгосрочное позитивное (+) или негативное (-) влияние, можно отнести:
(+) развитие транспортной инфраструктуры,
(+) появление нового жилья в зоне охвата торгового центра,
(–) появление новых торговых центров в конкурентной зоне,
(+/–) насыщенность рынка качественными торговыми площадями,
(+) реконцепция торгового центра, вплоть до его перестройки.
Развитие транспортной инфраструктуры и, как следствие, увеличение пассажиропотока в зоне торгового центра может оказать значимый эффект. Например, после запуска МЦК увеличилась посещаемость центров «Мозаика» и «Золотой Вавилон Ростокино».
Примером не столь далекого будущего может послужить открытие новой станции «ЦСКА» (запланировано на осень 2017 года) Третьего пересадочного контура (ТПК) на Ходынском поле. Оно увеличит посещаемость ТЦ «Авиапарк», поскольку после открытия этой станции зона покрытия объекта захватит часть контура ТПК — от запада до северо-востока.
Тем не менее не стоит забывать, что одной только идеальной транспортной доступности, обеспечивающей высокий трафик и большую зону охвата, недостаточно для наращивания и сохранения эффективности торгового объекта.
Поэтому регулярным обновлением состава арендаторов, пополнением его новыми эксклюзивными брендами, ресторанами или развлечениями занимаются управляющие компании. При этом профессиональное управление необходимо торговым центрам даже с идеальным расположением с точки зрения транспорта и трафика.
Один из факторов, который уже влияет на рынок, и будет продолжать влиять, — это насыщенность качественными торговыми площадями. Увеличение разнообразия предлагаемых объектов расширяет возможности инвесторов, которым еще десять лет назад просто было нечего купить.
Сейчас рынок предлагает возможности — нужно только правильно оценить перспективы объекта и предложить адекватную цену. В результате могут появиться крупные системные игроки, которые соберут значимые портфели недвижимости. Таким собственникам проще будет управлять торговыми центрами за счет эффекта масштаба.
Ввод нового жилья в зоне охвата торгового центра также способен расширить целевую аудиторию. Примерами торговых центров, на эффективность которых может оказать влияние этот фактор, являются объекты в Новой Москве: существующие «Бутово Молл» и «Новомосковский», будущие «Саларис», «Vegas Киевский».
Объемы жилого строительства в Новой Москве сопоставимы с объемами, вводимыми в старой части Большой Москвы, — около 1,5-2 млн кв. м в год. К 2035 году в Троицком и Новомосковском административных округах планируется построить еще около 60 млн кв. м жилья, что во многом сформирует будущую целевую аудиторию перечисленных торговых центров. Программа реновации жилья тоже будет способствовать расширению потребительской базы ТЦ.
Появление новых проектов, безусловно, позитивно для населения, но работает в «минус» для уже существующих торговых центров, поскольку усиливает конкуренцию за посетителя. В качестве примера опять же можно привести Новую Москву: если все заявленные проекты торговых центров будут реализованы, то в зоне покрытия каждого из них окажутся практически одни и те же жители новостроек округа.
Стоит отметить, что большая часть упомянутых объектов относится к сравнительно новым торговым центрам. Арендные доходы «зрелых» объектов тоже оказались под влиянием кризиса, не говоря уже об устаревании самих зданий и концепций. Увеличить доход такого центра может помочь реконцепция, активно проводимая в ряде московских ТЦ.
К примеру, собственник ТЦ «Пятая Авеню» уже объявил о своих планах переориентировать объект на семью и проведение досуга. Наиболее распространенным изменением московских ТЦ стала реконцепция фуд-кортов и наращивание доли операторов питания в структуре арендаторов: торговые центры «МЕГА Теплый стан», «МЕГА Химки» «Метрополис» и «Капитолий Севастопольский» уже это сделали.
Перечисленные факторы будут влиять на доходы и стоимость торговых центров – в большей степени положительно. Кроме того, восстановление экономики России, и в частности потребительского сектора, включая рост заработных плат и потребительского кредитования, позитивно отразится на показателях торговых центров.
Уменьшение стоимости финансирования будет способствовать снижению ставки капитализации, увеличивая таким образом стоимость торговых центров. Учитывая текущее состояние рынка недвижимости и экономики, инвесторам стоит воспользоваться сегодня возможностью приобретения объектов торговой недвижимости, а при оценке стоимости учесть все факторы, чтобы справедливо оценить перспективы актива.
Строительство Торгового центра
Инвестиционный проект по строительству Торгового центра формата «районный» (Neighborhood Center по классификации ICSC) в г.Екатеринбурге.
Компания-застройщик предлагает участие в инвестиционном проекте по строительству Торгового центра формата «районный» (Neighborhood Center по классификации ICSC) в г.Екатеринбурге в качестве соинвестора-партнера.
Цель инвестиционного проекта:
Строительство торгового центра и его последующая эксплуатация с целью получения дохода от сдачи в аренду коммерческих помещений.
Основные характеристики объекта:
□ Площадь земельного участка 7 815 кв.м.
□ Площадь застройки 3 479 кв.м.
□ Общая площадь 3 934 кв.м.
□ Строительный объем 23 352 кв.м.
□ Количество этажей 1 этаж
□ Количество парковочных мест 120 м/мест
□ Расчетный срок строительства 12 месяцев
Характеристики земельного участка:
□ Общая площадь: 7 815 кв.м.
□ Местонахождение: г.Екатеринбург, Верх-Исетский район, пересечение ул.Суходольская — ул.Ручейная на первой (красной) линии ул.Суходольская— на границе микрорайонов Академический, Широкая Речка и Мичуринский — самых динамично развивающихся районов застройки города. Ул.Суходольская является радиальной транспортной магистралью с оживленным трафиком движения, соединяющей ЕКАД и несколько спальных микрорайонов с центром Екатеринбурга. В непосредственной близости на расстоянии 15-30 м от проектируемого ТЦ находится 4 остановки общественного транспорта.
Определяющими факторами размещения ТЦ в данном районе застройки являются:
1) отсутствие в данном районе города в радиусе 1,5 км аналогичных торговых объектов;
2) активное освоение его ведущими федеральными и региональными застройщиками. При реализации уже начатых проектов по строительству жилых комплексов в 2017 г. количество жителей в зоне 10-минутной пешеходной доступности составит более 15,5 тыс. человек, а к концу 2018 г. — более 22,5 тыс. человек. Учитывая планы застройщиков по дальнейшему развитию района, численность населения будет последовательно увеличиваться, что гарантирует высокий покупательский трафик для торгового центра.
Концепция Торгового центра (основной состав помещений):
□ Продуктовый супермаркет 2 170 кв.м.
□ Строительный супермаркет (товары для дома и сада) 358 кв.м.
□ Фитнес-центр 550 кв.м.
□ Предприятие бытового обслуживания 270 кв.м.
□ Магазин товаров для домашних животных 85 кв.м.
□ Химчистка-прачечная 83 кв.м.
□ Салон красоты 82 кв.м.
Основные технико-экономические показатели проекта:
□ Общий объем инвестиций 255,5 млн.руб.
□ Доходность (при среднерыночной арендной ставке) 16,7 — 18,0 %/год
□ Сроки окупаемости проекта 5,5 — 6 лет
□ Собственные средства инициатора проекта 114,5 млн.руб.
□ Привлекаемые инвестиции 141,0 млн.руб.
□ Расчетный срок строительства 12 месяцев
Собственные средства инициатора проекта направлены на :
— приобретение земельного участка и его формирование в соответствии с Правилами землепользования и застройки;
— подготовку и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД); — проведение инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий и заключений;
— разработку и согласование проектной документации;
— получение положительного заключения экспертизы проектной документации; — подведение к площадке инженерных сетей и коммуникаций;
— получение Разрешения на строительство объекта.
Соинвестору предлагается:
право войти в проект, с приобретением доли равной 55,19% , что составляет 141,0 млн.руб. от общего объема инвестиций, с закреплением права на коммерческие помещения, предназначенные для размещения супермаркета (якорного арендатора) общей площадью 2170 кв.м.
В случае проявления интереса к проекту со стороны Вашей компании, застройщик готов: — предоставить по запросу соинвестора Инвестиционный меморандум, правоустанавливающую, исходно-разрешительную и проектную документацию; — вносить корректировки в проект (планировки помещений, техническое оборудование и пр.) в ходе строительства в соответствии с требованиями соинвестора.
Инициатор проекта (компания застройщик) готов рассматривать вхождение в проект инвестора со 100 % участием в проекте или продажу земельного участка с исходно- разрешительной и проектной документацией.
На данном этапе реализации проекта (текущая ситуация):
— разработана проектная документация;
— получено положительное заключение экспертизы утверждаемой части проектной документации;
— получено разрешение на строительство объекта;
— к строительной площадке подведены инженерные сети и заключены договоры на подключение к инженерным сетям с ресурсоснабжающими организациями;
— определен генеральный подрядчик и основные субподрядчики на выполнение СМР, поставку строительных конструкций и инженерного оборудования;
— ведутся подготовительные работы перед началом строительства;
— начало строительства: февраль 2018г;
— окончание строительства: февраль 2019г;
— на текущий момент имеются предварительные договоренности с несколькими федеральными торговыми сетями (Магнит, Пятерочка, Дикси, Мегамарт) о возможности заключения долгосрочного договора аренды на этапе строительства на помещения для размещения супермаркета.
Ваши данные в полной безопасности. Они видны только автору объявления.
Источники: http://zdanie.moscow/library/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-0, http://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/351017-trudnyy-metr-vygodno-li-seychas-investirovat-v-torgovye-centry, http://www.beboss.ru/investments/projects/1654-stroitelstvo-torgovogo-centra
Источник: