Выгодные инвестиции в недвижимость германии

Ни для кого не секрет, что выгодные инвестиции в недвижимость за рубежом — один из самых надёжных и эффективных способов приумножить свои сбережения. Разумеется, особенной популярностью у российских инвесторов пользуется коммерческая и жилая недвижимость, расположенная в Европе: её доступность и высокая ликвидность, а также стабильность, с которой не может соперничать ни один банк, становятся решающими факторами для тех, то хочет выгодно вложить средства.

Традиционно крупнейшими европейскими рынками недвижимости считаются Германия, Великобритания, Франция, Италия и Испания, однако именно Германия на сегодняшний день является несомненным лидером инвестирования в недвижимость: лишь она может похвастаться идеальным с точки зрения инвестора сочетанием надёжности, качества, сравнительно небольших цен и высокой капитализации недвижимости. Благодаря этому – а также благоприятной обстановке на рынке труда и росту личных доходов населения — даже после долгового кризиса в Европе немецкий рынок инвестиционной недвижимости показывает отличные результаты и вызывает интерес иностранных инвесторов. Например, в 2013 году на Германию пришлось 30% от общего числа капитала, вложенного в инвестиционную недвижимость пяти крупнейших рынков Европы, в то время как в 2009 этот показатель составлял лишь 20%.

Вложения в Германии

Аналитики консалтинговых агентств, входящих в ассоциацию DAVE (Deutscher Anlage-Immobilien-Verbund), также полагают, что в 2014 появится ещё больше возможностей как для профессиональных, так и для частных инвесторов, взявших курс на вложения в Германии. 79% профессиональных инвесторов, опрошенных аудиторской компанией KMPG, также уверены, что в с2014 году общий объём инвестиций в доходную недвижимость Германии снова увеличится и достигнет показателя в 30 миллиардов евро. При этом сохранится тенденция приобретения не отдельных активов, а полноценных инвестиционных портфелей.

По мнению экспертов, эта тенденция обусловлена естественным развитием экономики, а потому является уверенной и стабильной и сохранится и в следующем году. Следовательно, стоит ожидать и дальнейшего повышения арендных плат – медленного, но уверенного.

Разумеется, это только самый общий тренд, а положение дел в том или ином сегменте рынка инвестиционной недвижимости может несколько варьироваться. Наиболее востребованными инвестициями в Европе на сегодняшний день являются самые безопасные типы коммерческой недвижимости, рассчитанные в первую очередь на консервативную финансовую стратегию: офисные здания, торговые площади и доходные дома. Однако и тут есть свои нюансы.

Так, в сегменте офисных зданий не произошло заметных изменений, и, по прогнозам аналитиков, в 2014 году ситуация также будет спокойной. Они по-прежнему пользуются спросом как надёжные денежные вложения в Германии: несмотря на рецессию последних лет, бизнес-климат Германии оценивается экспертами как благоприятный, и на рынке труда задействованы более 42 000 000 человек (и число безработных уверенно сокращается, несмотря на то, что в других странах Европы наблюдается противоположная тенденция) из которых более 500 000 трудятся в офисах. Соответственно, всегда есть спрос на офисные помещения, особенно в семи крупнейших городах Германии (Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Кёльн, Мюнхен и Штутгарт). Особенные интерес в качестве объекта для инвестирования в недвижимость представляют совсем новые офисные здания, построенные не более 3 лет назад и потому отвечающие «зелёным» стандартам строительства, ведь благодаря их энергоэффективности значительно возрастает рентабельность приобретённой недвижимости. Проблема заключается в том, что новые стандарты были введены не так давно, а в период кризиса количество строительных проектов сильно сократилось и лишь сейчас начинает медленно набирать обороты. В результате подобных зданий в стране куда меньше, чем инвесторов, желающих использовать их как вложения в Германии. Устаревшие же здания практически не пользуются спросом у потенциальных арендаторов: 9% пустующих площадей офисного сектора в основном приходятся именно на них. Кроме того, арендная плата за не слишком современные или не так удачно расположенные офисы растёт медленнее: за прошедшие два года она увеличилась лишь на 3%, в то время как аренда топ-недвижимости – на 6%. Как считают многие немецкие финансовые аналитики, в будущем эта разница продолжит увеличиваться.

Торговые площади, в отличие от офисных, пользуются большим спросом благодаря скорее доходности, нежели стабильности. Поэтому, чтобы инвестиции в Европе оказались выгодными, необходимо искать актив с максимально удачным местоположением. Так, перспективной инвестицией в Европе можно считать супермаркет, арендованный крупной сетью – Rewe, Aldi, Edeka, Netto и т.д. — при условии, что он находится в жилом районе, удобно расположен и снабжён собственной парковкой. Тем, кто планирует инвестировать деньги в супермаркет, эксперты советуют обратить особенное внимание на города средних размеров, где конкуренция значительно меньше.

Другой вариант – покупка инвестиционной недвижимости в шоппинг-районах больших городов, где стоимость аренды торговых площадей растёт особенно быстро: немецкие и международные розничные магазины очень заинтересованы арендовать помещения именно здесь, поскольку в районы для шоппинга часто заходят не только местные покупатели, но также туристы и работники, находящиеся в командировках, что означает ощутимую дополнительную прибыль. Кроме того, согласно социологическим опросам, из-за развития онлайн-торговли многие немцы предпочитают заказывать всё необходимое в Интернете, а за покупками выбираются по особым поводам и хотят получить от этого как можно больше положительных впечатлений, что, конечно же, проще сделать в центре города, в шоппинг-районе с удобной пешеходной зоной, красивыми современными ТЦ и бутиками и множеством ресторанов и кафе по соседству.

Неудивительно, что с 2000 года цена аренды магазинов и ТЦ, удачно расположенных в одном из семи крупнейших городов, выросла очень значительно и всё ещё продолжает увеличиваться. Однако в данном случае спрос превышает предложение, и сдедать столь выгодное вложение средств в Германии не так просто. Оптимальный вариант, конечно же, покупка здания ещё на стадии строительства и напрямую от застройщика, т.е. на первичном рынке. Эксперты Volksbank советуют в первую очередь инвестировать в недвижимость Мюнхена, Дюссельдорфа и Кёльна, где покупательская активность наиболее высока.

С другой стороны, несмотря на несомненные улучшения в макроэкономике страны, в долгосрочной перспективе индустрии торговли дела идут не слишком хорошо – значительное увеличение оборота за последний год было отмечено только в сфере онлайн-коммерции, привычные же оффлайн-магазины медленно сдают позиции. Наиболее дальновидные инвесторы учитывают эту тенденцию, и уже сейчас переключают своё внимание с торговых площадей на складские помещения, так необходимые онлайн-магазинам, — через несколько лет склады и логистические центры станут не только очень выгодным, но и очень редким активом.

Что касается доходных домов, они по-прежнему крайне популярны у инвесторов по множеству причин: высокая капитализация, стабильность, неиссякаемый спрос и, разумеется, постепенное увеличение арендной платы – в этом году средний показатель по стране составил 14 евро за кв. м. Однако эксперты предупреждают, что в 2014 рост стоимости аренды несколько замедлится – просто ввиду того, что цены и так очень высоки. Если учитывать ещё и дополнительные расходы на содержание жилплощади, то становится очевидно, что всё меньше хозяйств могут позволить себе подобные траты на жильё.

Кроме того, в данном сегменте также присутствует главная проблема инвестиционной недвижимости в Германии — не успевающее за спросом предложение. Внушительный приток жителей в крупные города продолжается уже более 10 лет, за которые население, например, Франкфурта, увеличилось на 8%, а Мюнхена – на 14%. При этом за последние годы выросло и количество домашних хозяйств, состоящих из 1-2 человек. Застройщики просто не успевают за столь высокими темпами, и, скорее всего, в ближайшие годы ситуация не изменится. Этот факт и является одной из основных причин неуклонного роста арендной стоимости: даже в Берлине, где жилая недвижимость традиционно недорогая, средняя арендная плата впервые за 10 лет выросла до двузначного числа и составляет около 12 евро за кв. м. В Гамбурге же за средний показатель и вовсе увеличился более чем на 40% за последние 5 лет! За ним следует Дюссельдорф с увеличением арендных выплат на 33% и затем Франкфурт, где рост составил около 25%. Именно эти четыре крупных города (а также их пригороды) наиболее перспективны для инвестирования в недвижимость в общем и доходные дома в частности. В целом же средний рост стоимости аренды по стране в следующем году составит около 3%.

В декабре традиционно принято подводить итоги уходящего года и начинать строить планы на следующий. Сфера инвестиций в недвижимость – не исключение: различные немецкие банки, экономические институты и независимые аналитические агентства уже представили свой прогноз рынка доходной недвижимости на 2014. Некоторые нюансы, разумеется, разнятся, но в главном все эксперты едины – Германия остаётся самой перспективной с точки зрения инвестирования в недвижимость страной ЕС.

Так, 79% профессиональных инвесторов, опрошенных аудиторской компанией KMPG, уверены, что в следующем году общий объём инвестиций в доходную недвижимость Германии снова увеличится и достигнет показателя в 30 миллиардов евро. При этом сохранится тенденция приобретения не отдельных активов, а полноценных инвестиционных портфелей.

Также более 40% инвесторов считают, что проблем с получением дополнительного финансирования или рефинансирования инвестиционных проектов ждать не стоит – в прошлом же году лишь 12% опрошенных были настроены по отношению к банкам так оптимистично.

Аналитики консалтинговых агентств, входящих в ассоциацию DAVE (Deutscher Anlage-Immobilien-Verbund), также полагают, что в 2014 появится ещё больше возможностей как для профессиональных, так и для частных инвесторов. Последних особенно будут привлекать квартиры и дома в качестве долгосрочной инвестиции: последний 15 лет цены на жилую недвижимость только растут. От профессионалов же эксперты ожидают повышения интереса к «городам категории Б», где цены не так высоки и меньше конкуренция.

В отличие от приобретения жилой недвижимости, покупка бизнеса в Германии является веским основанием для получения ВНЖ. Приобретая доходный объект в Германии, вы можете обратиться к специалистам North West Estate за консультацией о процессе получения вида на жительство и помощью с подготовкой документации.
Подробнее о получении ВНЖ в Германии вы можете прочитать здесь.

Одно из важнейших условий заключения успешной сделки – это грамотное юридическое сопровождение. Поручите его нашим специалистам! Мы проконсультируем вас по любым вопросам, связанным с приобретением коммерческой недвижимости в Германии, проверим юридическую чистоту сделки и подготовим необходимые документы.
Подробнее о юридическом сопровождении сделок вы можете прочитать здесь.

В группу North West Estate входит также собственная управляющая компания, предоставляющая нашим клиентам широкий спектр услуг: организационное, техническое и бухгалтерское управление, а также юридическое сопровождение и дополнительные индивидуальные решения. Приобретая коммерческий объект – через NWE или через другое агентство — и передавая его нам в управление, вы можете быть абсолютно уверены, что мы будем нести за него полную ответственность.
Подробнее об услуге управления недвижимостью вы можете прочитать здесь.

Покупая залоговую недвижимость через North West Estate, вы сводите количество организационных и бюрократических преград к минимуму. Вам не нужно будет участвовать в аукционах, самостоятельно подготавливать документацию и вести переговоры с продавцом: все эти хлопоты возьмут на себя наши сотрудники, для клиента же процесс приобретения дисконтного банковского конфиската не будет отличаться от обычной покупки недвижимости.
Подробнее об этапах покупки недвижимости в Германии вы можете прочитать здесь.

В случае, если для покупки выбранного объекта требуется дополнительное финансирование, вы можете обратиться в немецкий банк за кредитом. Банки Германии охотно кредитуют иностранных граждан, и на весьма выгодных условиях: можно занять до 70% от оценочной стоимости объекта, а размер кредитных ставок начинается от 2,7% годовых!
Переговоры с банком и подготовку необходимых документов возьмут на себя наши специалисты.
Подробнее о процессе получения кредита в Германии вы можете прочитать здесь.

FAQ: ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Залоговая недвижимость — это объекты, взятые банком в залог при выдаче ипотеки и в случае, если собственник оказался не в состоянии выплатить кредит, конфискованные и предназначенные к принудительной продаже. Юридически собственником остаётся обанкротившийся владелец, однако распоряжаться им он больше не может. Такая ситуация не выгодна ни собственнику, ни банку, оставшемуся без выплат по кредиту. Поэтому большинство банков стремятся продать залоговые объекты как можно быстрее – и со значительными скидами.

После кризиса рынок залоговой недвижимости стал активен во многих странах. Чем выгодна покупка подобных инвестиционных активов именно в Германии?

Залоговая коммерческая недвижимость – оптимальный вариант, если приоритетом инвестора является быстрый возврат вложенного капитала. Однако сейчас найти подобные предложения можно практически в любой стране. Почему же стоит остановить свой выбор именно на Германии? В первую очередь, Германия привлекательна стабильностью, благоприятным инвестиционным климатом и самой сильной в Европе экономикой. При этом недвижимость в стране сравнительно недорогая: благодаря разумной политике Германии удаётся избегать перегрева рынка и неоправданного роста цен. Арендные платы, меж тем, с каждым годом уверенно растут, обеспечивая коммерческим объектам высокую рентабельность. Также очень важно, что немецкое законодательство надёжно защищает права собственников, вне зависимости от того, являются они гражданами Германии или нет. Если сделка по покупке проведена корректно, то возникновение конфликтных ситуаций с предыдущим владельцем залоговой недвижимости (что нередко случается в России) в принципе не возможно.

На какие скидки можно рассчитывать?

Поскольку главная цель банка – как можно быстрее вернуть свои деньги, то стоимость того или иного объекта залоговой недвижимости, как правило, равна остаточному размеру кредита. В целом можно рассчитывать на скидки от 20% до 50%, а при реализации на открытом аукционе дисконт может достигать и 70%.

Как проходит аукцион и как принять в нём участие?

Необходимо сразу обозначить, что в Германии аукционы недвижимости бывают закрытыми и общественными. На первые не-специалисту, человеку без связей попасть практически невозможно. Что касается общественных аукционов, то информацию о них можно найти в открытом доступе: обычно банки публикуют объявления о запланированных торгах и списки реализуемых объектов (так называемые „витрины залогового имущества“) в Интернете и печатных СМИ. Для участия достаточно внести залог в размере 1/10 от рыночной стоимости предназначенного к принудительной продаже объекта. Побеждает тот, кто предложит самую большую цену. Оплатить приобретённую недвижимость необходимо в течение месяца. Однако надо учитывать, что на общественный аукцион залоговой недвижимости объекты попадают только после двух неудачных закрытых торгов. Следовательно, сразу встаёт вопрос о выгодности такого приобретения. Осмотреть же продаваемый на аукционе объект до покупки, как правило, нельзя. Лишь в некоторых случаях организаторы аукциона выделяют день на быстрый массовый просмотр для всех желающих, в ходе которого, к сожалению, из-за общей суеты также можно не заметить какие-то недочёты.

Можно ли купить залоговую недвижимость самостоятельно, без услуг компании-посредника?

Да, на открытом аукционе. Однако, как мы уже писали выше, на общественный аукцион попадают только „остатки“ — объекты, которые не заинтересовали никого из профессиональных инвесторов на закрытых торгах. Кроме того, для участия в аукционе необходимо подготовить определённый набор документов. Поэтому мы всё же советуем нанять профессиональную компанию, знакомую как с немецким рынком аукционной недвижимости, так и с самой процедурой покупки с торгов банковского конфиската. Главный критерий отбора, на который стоит ориентироваться, – это опыт работы на рынке и количествено проведённых компанией сделок. Профессиональный и опытный посредник не только поможет правильно оформить нужные бумаги, но и будет консультировать вас во время аукциона и вести за вас все переговоры.

Возможно ли приобрести объект залоговой недвижимости до открытого аукциона?

Да, возможно. Группа компаний NWE поддерживает тесные связи с немецкими банками и инвестиционными фондами, поэтому у нас есть возможность предлагать клиентам самые привлекательные объекты залоговой недвижимости до того, как они попадут на аукцион. И, разумеется, мы организуем просмотры для наших клиентов – до начала открытого аукциона и по личной договорённости с продавцами это вполне возможно.

Есть ли какие-то подводные камни при покупке залоговой недвижимости на аукционе?

Помимо не самого лучшего выбора объектов на открытых аукционах, стоит также учитывать, что конкуренция за привлекательную инвестиционную недвижимость высокая, и в ходе торгов цены могут подняться очень сильно, что делает саму покупку на аукционе бессмысленной. И, наконец, остаются бюрократические процедуры, трудоёмкие и занимающие много времени, с которыми лучше справятся профессионалы.

Есть ли подводные камни про покупке доаукционной недвижимости?

Покупая залоговую недвижимость через North West Estate, вы можете лично осмотреть заинтересовавший вас объект, проконтролировать все этапы проведения сделки и задать нашим специалистам любые вопросы, что позволяет свести возможные риски практически к нулю.

Инвестиции в недвижимость Германии

Или что необходимо учитывать при выборе инвестиционного объекта?

Есть ли у конкретного объекта потенциал, можно выяснить только после анализа всех шансов и рисков. Для этого нужно не только хорошо разбираться в недвижимости, но и иметь чутье на изменения и потребности рынка.

В Германии доходная или ее еще называют инвестиционная недвижимость делится на 3 категории: жилая, коммерческая и особая.

Доходные дома и жилые комплексы в Германии для иностранного инвестора выглядят на первый взгляд одинаково. Почему же инвестирование в Германии имеет очень большую популярность у инвесторов со всего мира и считаются самым надежным и стабильным видом инвестиции? На это влияют многие факторы:

1. Структура собственников

В Германии только 40% жилых квартир и домов находится в собственности у тех, кто в них проживает. Если сравнивать с другими европейскими странами, где этот процент составляет от 52% до 83%, то количество собственников в стране очень низко. Данный факт привел к тому, что рынок аренды стал очень популярным в стране, причем среди разных слоев населения. В Европе есть еще только одна страна с аналогичной ситуацией – Швейцария, но там, к сожалению, воспользоваться таким видом инвестиции могут только местные жители.

2. Устоявшаяся система прав и обязанностей арендаторов и арендодателей

Отношения между арендаторами и арендодателями в области жилой недвижимости четко прописаны в Гражданском кодексе, который обеспечивает защиту интересов как одной, так и другой стороны. Например, в Гражданском кодексе прописаны сроки и причины расторжения длительных договоров аренды, порядок передачи арендуемого жилья, условия повышения арендной ставки, обязанности арендаторов и арендодателей.

3. Цены на жилую недвижимость

В Германии цены на недвижимость стабильны. Рост цен на недвижимость не выше роста потребительской корзины и составляет в среднем 1,5%. Вместе с потребительской корзиной растут и цены на аренду. Именно факт отсутствия завышенных цен и спас рынок немецкой недвижимости от последнего финансового кризиса.

4. Демографическое развитие в стране

Несмотря на низкий уровень рождаемости в стране, наблюдается рост квартиросъемщиков и арендуемой площади. Большая часть квартиросъемщиков будет состоять из одного или двух человек. Число семей-квартиросъемщиков, состоящее из трех и более человек, будет неуклонно падать. Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Количество пустующих помещений также отличается на востоке и западе. В восточных землях это 11%, в западных 3%.

На данный момент самыми лучшими инвестиционными городами считаются города в восточных землях, где есть высшие учебные заведения

5. Надежный денежный поток и устойчивая рентабельность

Надо отметить, при инвестиции в зарубежную недвижимость, по сравнению с нестабильн ой ситуаци ей на мировом финансовом рынке жилая немецкая недвижимость дает устойчивую и регулярную прибыль.

6. Выгодные условия финансирования

Немецкие банки охотно финансируют жилую недвижимость. Р оссийские инвесторы также могут воспользоваться финансовыми программами нескольких немецких банков. Благодаря минимальным рискам данного вида инвестици й ставки ипотечного кредита очень низкие и составляют на сегодня 4,5% фиксированных процента на 10 лет.

7. Развитая система управления недвижимостью

Система управления недвижимостью в Германии существует уже более 60 лет. За это время были созданы подробные законодательные нормы для управляющих компаний. В последние годы стали появляться и русскоязычные компании, с одной из них мы тесно сотрудничаем.

8. Коммунальные услуги

Оплата б ольш ей част и коммунальных услуг перекладывается на арендаторов. Арендодатель оплачивает только услуги управляющей компании, которые составляют приблизительно 17 евро за квартиру в месяц, а также расходы по техническому содержанию здания, примерно 25 цента за кв.м. Здесь нужно учитывать, что если в доме есть свободные квартиры, то налог на землю, страховки и часть коммунальных услуг оплачивает арендодатель в долевом соотношении, пока данные помещения не будут сданы.

9. Состояние жилого фонда

Более половины объектов недвижимости в стране старше 40 лет. Поэтому при выборе объекта недвижимости нужно обязательно обращать внимание на год постройки или год капитального ремонта. Например, в восточных землях в 90-х годах была отреставрирована большая часть домов, в западных землях в большей части домов в последние 30-40 лет капитального ремонта не проводилось.

10. Основные обязанности арендодателя

Предоставление жилой площади, пригодной для жилья на срок действия договора.
Техническое состояние здания и прилегающая территория не должны нести угрозы для окружающих. Сюда, например, в зимний период времени может относиться уборка снега и удаление сосулек.
Если дом является памятником архитектуры, то элементы старины должны быть сохранены собственником.
Оплата муниципальных услуг. Например, если перед домом асфальтируют дорогу по решению муниципалитета.

Низкий уровень технического состояния здания, который может привести к постепенному расселению дома.
Неуплата арендной платы. Правда, здесь есть много способов снизить данный риск до минимума, включая специальное страхование на этот случай.
Потеря жильцов. За домом нужно постоянно следить и создавать комфортные условия для проживания. Эту задачу перенимает на себя управляющая компания.

Инвестируя в коммерческую недвижимость Германии, можно как и очень хорошо заработать, так и много потерять. С одной стороны – высокая рентабельность, с другой стороны – скрытые коньюктурные колебания. Планируемое повышение стоимости объекта может не оправдаться из-за изменения требований по использованию объекта или увелечения эксплуатационных расходов. Анализируя коммерческую недвижимость, мы обращаем особое внимание на перспективность . К этому относится, как оценка месторасположения, так и оценка здания. Дополнительно делается анализ состава арендаторов и анализ получаемой прибыли на длительный срок. При этом мы прорабатываем различные сценарии, как, например, увелечение издержек на содержание или смена арендатора.

Коммерческая недвижимость имеет в кругу отдельных инвесторов большую популярность. Такой вид инвестиции считается менее надежным, чем инвестиции в жилую недвижимость, но более рентабельным.

1. Законодательная база

Отношения между арендатором и арендодателем урегулированы только частично в законе. Сторонам предоставлена большая свобода в выборе прав и обязательств друг перед другом, которые подробно регулируются договором аренды.

2. Цены на коммерческую недвижимость

Цены на коммерческую недвижимость формируются большей частью, основываясь на финансовых показателях объекта. На стоимость объекта влияют продолжительность договора аренды и доход от аренды. Самыми надежными договорами считаются такие, которые заключены на срок от 10 до 15 лет. Самые высокие показатели по рентабельности имеют коммерческие объекты, где срок договора не ограничен и договор аренды может быть достаточно быстро (от 3-х месяцев до 1 года) расторгнут.

Банки оценивают инвестиции в коммерческую недвижимость, как инвестиции повышенного риска, поэтому некоторые банки готовы финансировать приобретение объекта только в том случае, если размер коммерческой площади в составе объекта не превышает 30%. Большое внимание в б анк ах обращают также и на срок договора аренды. Если договор заключен на 10-15 лет с известным в стране арендатором, то есть все шансы получить кредит на такой объект.

4. Коммунальные услуги

Оплата к аки х коммунальны х услуг ложится на плечи арендатора, а каки х на арендодател я, регулируется в договоре аренды, а не в законе, как у жилой недвижимости. Поэтому здесь встречаются и договоры, где арендатор несет все расходы, включая расходы на управление и техническое содержание здания, так и договоры , где арендодатель дополнительно несет расходы по оплате налога на землю и расходы по страховкам. Последний вариант может значительно снизить рентабельность объекта. За свободные помещения, как и в жилой недвижимости, платит арендодатель.

Если по договору аренды управлением объекта занимается арендодатель, то он может перепоручить это обязательство управляющей компании. Стоимость таких услуг – 5% от арендной ставки.

По истечени и срока арендного договора арендатор освобождает чаще всего целиком все помещение и арендодатель лишается сразу всего дохода от объекта. До момента въезда нового арендатора арендодатель несёт все расходы по содержанию данного объекта недвижимости.
Банкротство арендатора. В таком случае даже договор ы , заключенные на 10-15 лет, теряют свою привлекательность.
Срок поиска нового арендатора в разы больше, чем у жилой недвижимости и составляет в среднем 1 год.
Коммерческие помещения, которые не сданы в аренд у, теряют в своей стоимости иногда в несколько раз в отличии от жил о й недвижимости.

К особой недвижимости относятся отели, общежития, больницы, дома престарелых и другие.

1. Законодательная база

Отличительной особенностью таких объектов является то, что на них распространяются особые нормы, которые надо учитывать. Например: нормы по пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и т.д. То есть собственник возлагает на себя больше ответственности за такие объекты, соответственно несет больше расходов, связанных с управлением и обслуживанием.

При невыполнении какого-либо предписания, муниципальные власти могут закрыть ведение данного бизнеса. Выполнение их требований порой связано с большими денежными затратами, а иногда просто невыполнимо.

При выборе такого объекта для инвестиции необходимо особенно тщательно проверить его на возможные будущие требования муниципалитета, техническую и финансовую возможность их выполнения.

2. Коммунальные услуги

Коммунальные расходы, как правило, намного выше обыкновенного, что связано со спецификой бизнеса. Например, расходы на мебель и инвентарь, повышенная частота уборк и помещений, большее количество мусора, а чаще и вывоз специального мусора, расходы на персонал.

Управление такими объектами чаще всего осуществляется специально созданным для этого юридическим лицом, например ГмбХ, которое может принадлежать или собственнику, или арендатору, одновременно занимающемуся управлением объектами.

Получить финансирование на такие объекты крайне сложно. Чаще всего такие объекты финансируются под отдельные государственные программы, например, через Банк реконструкции и развития.

В нашем словаре можно найти ответы на многие вопросы по теме «Инвестиция»:

Инвестору на заметку: в какую недвижимость Германии вкладывать деньги

1. В Германии растут цены на жилье

В минувшем году цены на жилые квадратные метры выросли на 9,5% в среднем по Германии. Рекордный показатель. При этом причин беспокоиться по поводу пузыря нет сразу по двум причинам.

Во-первых, рост цен в Германии вызван выгодными условиями ипотечного кредитования, низкими процентными ставками и сильным спросом на жилье. На фоне здоровой экономической ситуации в стране это не несет опасности для рынка.

Во-вторых, по прогнозам специалистов, в дальнейшем рост цен замедлится. Уже в будущем году подорожание составит менее 10%. Падения же цен в обозримой перспективе не предвидится.

2. Лучший объект для инвестирования – жилая недвижимость

Немцы – нация арендаторов. Они очень мобильны и с легкостью переедут в другой город ради интересной работы. Поэтому не стремятся приобретать недвижимость для собственного проживания, а предпочитают арендовать.

При этом все чаще покупают жилье с инвестиционными целями. Благодаря этому, как покупка, так и аренда жилой недвижимости всегда востребована, чего не скажешь о коммерческих площадях.

3. Сегодня в Германии рынок продавца

Спрос превышает предложение, поэтому условия диктует собственник, а покупателя можно найти буквально за нескольких дней. Поэтому не стоит надеяться на скидку и тратить время на длительные раздумья. Зачастую решение приходится принимать «на утро».

4. Самые прибыльные инвестиции – в строительство

Доходность выше при инвестировании в строительство , чем в готовое жилье. Она может достигать 30% за проект, который в среднем реализуется за полтора года. На вторичном же рынке максимальные показатели составляют 8-10%. Рентабельность зависит от плотности застройки и себестоимости строительства.

Кроме того, большое значение имеет регион, в котором расположен проект. Например, сейчас наиболее перспективными рынками являются Северный Рейн-Вестфалия, Гамбург, Берлин. Бавария перегрета, а в Восточной и Северной Германии рынок, наоборот, недостаточно развит, что сокращает потенциально возможную прибыльность проекта.

5. Покупка земельного участка «под ключ» – оптимальный вариант строительного инвестиционного проекта

Приобретение земельного участка (100% частная собственность) позволяет инвестору рассчитывать на максимально возможную прибыль от реализации проекта при минимизации рисков. Важно, чтобы уже были получены разрешения на строительство с вариантами строительных проектов, официально согласован метраж, этажность, соотношение жилых и коммерческих помещений и даже количество парковочных мест,

В случае инвестиций в участок «под ключ» от инвестора потребуется только финансирование. Компания-продавец берет на себя архитектурное сопровождение и полный контроль строительства, а также последующую продажу недвижимости. Инвестор может принимать участие в процессе по желанию.

6. Инвестиции в строительство жилья безопасны

Сфера строительства в Германии четко законодательно регламентирована и строго контролируется. Любой проект, на который выдано строительное разрешение, согласован с администрацией города. Архитектор и застройщик несут прямую ответственность за качество конечного продукта.

Поэтому возведения жилья ведется согласно высоким немецким стандартам, а квартиры начинают активно продаваться еще на этапе возведения. А за счет этого удается избежать высокого финансового давления на инвестора.

7. Для инвестирования в строительство надо открыть юрлицо в Германии

В стране нет ограничений на приобретение земли и инвестирование в строительство для физических лиц. Но в практике принято вести подобные инвестиционные проекты от имени юрлица, зарегистрированного на территории Гремании (GmbH). При этом для иностранных инвесторов действуют те же требования, что и для немецких.

8. На строительных проектах можно зарабатывать, как с продажи, так и со сдачи жилья в аренду

В среднем доходность с продажи нового жилья составляет 20-25% (с проекта). И в таком случае, после совершения сделок, вы полностью выходите из проекта с деньгами, и больше не имеете к нему никакого отношения. Если же вы оставляете себе все или часть жилых помещений и сдаете их в аренду, то может рассчитывать на доходность в 4-6% годовых.

Источники: http://nw-estate.ru/zalogi/invest_in_estate, http://www.invest-in-germany.ru/artikel/investment/investizii-v-nedvizhimost-germanii-195.html, http://prian.ru/pub/35782.html

Источник: invest-4you.ru