Учет и оценка инвестиций в недвижимость

Что такое оценка эффективности инвестиций в недвижимость

Планируя вложить имеющийся капитал в какую-либо недвижимость, рекомендуется уделить внимание такому понятию как оценка инвестиций в недвижимость.

На отечественном рынке многие отечественные инвесторы предпочитают вкладывать имеющийся капитал в разнообразные объекты недвижимости. Это вызвано с тем, что объекты недвижимости всегда пользуются спросом, независимо от экономического состояния государства.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость дает возможность оценить потенциальный уровень доходности, а также подобрать оптимальный объект для вложения имеющегося капитала.

Оценка инвестиций в недвижимость. Основные критерии

Вложения в жилье делятся на несколько типов в соответствии с тем, в какой именно объект недвижимости вы решили вложить имеющиеся средства. Инвестирование капитала в недвижимость делится на следующие типы:

1. Приобретение домов и квартир. Этот вид вложения капитала в недвижимость состоит в приобретении жилья для его последующей продажи по более высокой цене или для сдачи его в аренду.
2. Покупка коммерческой недвижимости. В данном случае инвестор приобретает офисное или торговое помещение с надеждой его выгодно сдавать в аренду.
3. Покупка участков земли. Этот вид инвестиций предполагает приобретение земли для возведения на ней жилья или коммерческой недвижимости.

Описанные методы вложения имеющегося капитала являются одинаково популярными среди отечественных инвесторов. При грамотном подходе эти методики вложения капитала позволяют получать неплохую прибыль при низком уровнем рисков.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость предполагает проведение анализа перечисленных ниже факторов:

1. Период окупаемости. Этот фактор представляет собой срок, по истечению которого ваши инвестиции окончательно окупятся, и инвестор начнет фиксировать чистую прибыль.
2. Дисконтный доход, который вычисляется путем вычитания из дохода от недвижимости затрат на ее содержание и возведение.
3. Индекс рентабельности. Этот параметр представляет собой объем прибыли на каждый потраченный рубль.

В процессе осуществления анализа также необходимо обратить внимание на такую особенность, как месторасположения объекта.

На практике доказано, что жилая и коммерческая недвижимости приносят существенно больше дохода, если они размещены в мегаполисе, а не в сельской местности.

При выборе подходящего объекта недвижимости для вложения имеющегося капитала, необходимо сравнивать их по различным критериям. Только при таком подходе вы сможете принять решение, о котором вы никогда не пожалеете.

Методы оценки инвестиций в недвижимость

Принято различать три главных способа оценки эффективности инвестиций в недвижимость, которые позволяют не совершить ошибку в процессе подбора объекта для приобретения.

• Сравнительный способ. Даная технология осуществления анализа пользуется популярностью среди наших соотечественников. Она предполагает сопоставление рассматриваемого объекта недвижимости с похожими вариантами. В процессе проведения анализа рассматривают технические и экономические параметры недвижимости, которые определяют ее прибыльность и стоимость. Сравнительная оценка, при условии грамотного выполнения, дает возможность не только выбрать оптимальный объект для инвестирования, но и узнать, соответствует ли реальная цена недвижимости заявленной.
• Затратный способ. Эта методика состоит в определении реальной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости. Согласно этому методу ни в коем случае нельзя останавливать свой выбор на объектах, стоимость которых выше, чем затраты на строительство аналогичного объекта.
• Доходная методика. Эта технология осуществления анализа состоит в сравнении прибыли от использования объекта с прибылью от его сдачи в аренду или продажи. Эта технология позволяет оценить потенциальный доход от инвестиций в тот или иной объект недвижимости. Как правило, именно уровень потенциальной доходности имеет определяющее значение в момент, когда инвестор выбирает объект для покупки.

Необходимой точности оценки инвестиций в недвижимость можно добиться лишь путем применения всех описанных выше методик.

Инвестиции в недвижимость входят в число надежных методов вложения капитала в кризисные моменты. Этот метод вложения капитала может похвастаться целым рядом достоинств:

1. Высокий уровень стабильности. Спрос на недвижимость присутствует всегда, что позволяет получать стабильный доход.
2. Защита от воздействия инфляции. Так как цена объектов недвижимости постоянно увеличивается, инвестиции в нее является прекрасным методом защиты накоплений.
3. Высокая прибыльность. В долгосрочном временном отрезке грамотные инвестиции в недвижимость позволяют получать очень высокую прибыль.

(Пока оценок нет)

Методология анализа инвестиций в недвижимость. Ипотечно-инвестиционный анализ. Оценка привлекательности инвестиционных проектов.

Финансовый менеджмент базируется на следующих концепциях: учет фактора времени и временная ценность денежных ресурсов, де­нежные потоки, учет предпринимательского и финансового риска при расчете ожидаемых доходов, цена капитала, эффективный рынок и др. Принятие решения по инвестированию в недвижимость связано с разными факторами: оценкой собственного финансового состояния предприятия и целесо­образности инвестирования, оценкой будущих поступлений от реали­зации проекта, множественностью доступных проектов, ограничен­ностью финансовых ресурсов различными источниками финансирования и др.

Принятие решений по инвестированию капитала, в частности, по приобретению объектов недвижимости, земли — одно из направлений финансово­го менеджмента. Особенности инвестирования в недвижимость и применяемых при этом методов оценки недвижимости как актива для инвестирования связана с особенностями самого объекта- недвижимости, рисками инвестирования в недвижимость, инструментами инвестирования в недвижимость.

Принятие решения инвестиционного характера, основывается на использова­нии различных формализованных и неформализованных методов. Рыноч­ные условия разработки и реализации инвестиционных проектов вно­сят принципиальные изменения в расчет эффективности, в методику оценки. Методика оценки по эффективности инвестиций в недвижимость основана на разработках отечественных специалистов, которая, в свою очередь, базируется на методологии оценки эффективности инвестиционных проектов ЮНИДО (Организация ООН по промышленному развитию), широко применяемой в мировой практике.

Методические рекомендации по оценке эффективности содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности инвестиционных проектов в процессе их разработки и реализации, применяемых на различных уровнях управления.

Рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов опираются на принципы, сложившиеся в мировой практике:

— моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;

— учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, степени доверия к руководителям проекта, влияния проекта на окружающую среду;

— определение эффекта путем сопоставления предстоящих инвес­тиций и будущих денежных поступлений при соблюдении требуемой нормы доходности на капитал;

— приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;

— учет инфляции, задержек платежей и других факторов, влияю­щих на ценность используемых денежных средств;

учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта.

Основная задача при моделировании инвестиционного процесса, с целью оценить его эффективность, сводится к описанию потока поступлений, который следует ожидать при его осуществлении.

При осуществлении проекта выделяются три основных вида дея­тельности:

Приток денежных средств по производственной деятельности ­это разность между выручкой от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость и затратами на производство этой продукции без учета амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления представляют собой калькуляционные издержки, рассчиты­ваются по установленным нормам амортизации и при определении при­были относятся к затратам. Реально же начисленная сумма амортиза­ционных отчислений остается на счете предприятия, является внут­ренним источником финансирования. Поэтому поток денежных средств по производственной деятельности включает чистую прибыль и амор­тизационные отчисления.

Денежный поток от инвестиционной деятельности включает пос­тупления от продажи активов предприятия за вычетом платежей за вновь приобретенные активы. Затраты на приобретение активов в бу­дущие периоды деятельности должны быть рассчитаны с учетом инфля­ции на основные фонды по их видам и на нематериальные активы. Денежный поток от финансовой деятельности учитывает вклады владельцев предприятия, собственный акционерный капитал, долгос­рочные и краткосрочные займы, проценты по вкладам за вычетом сумм на погашение займов и дивиденды.

Сумма денежного потока каждого из направлений деятельности при осуществлении инвестиционного процесса будет составлять оста­ток ликвидационных средств в соответствующий период. При этом суммарный денежный поток на конец расчетного периода будет равен сумме денежного потока предыдущего периода с остатком ликвидаци­онных средств текущего периода времени.

Предприятие не может работать без капитала. Достаточным мож­но считать такое количество собственного и привлеченного (заем­ного) капитала, при котором суммарный денежный поток во все пери­оды деятельности предприятия будет положительным. Наличие отрица­тельной величины в каком-либо из периодов времени означает, что предприятие не в состоянии покрыть свои расходы.

Таким образом, необходимым критерием принятия инвестиционно­го проекта является положительное сальдо накопленных реальных де­нег в любом временном интервале, где предприятие осуществляет затраты или получает доходы. Отрицательная величина сальдо свиде­тельствует о необходимости привлечения дополнительных собственных или заемных средств.

Понятие «инвестиционный проект» предполагает мероприятие, деятельность по достижению определенной цели (результатов), а также систему организационных и расчетно-финансовых документов для осуществления этой деятельности.

Инвестиционный проект – это и техническое мероприятие (совершенствование техники и технологического процесса, модернизация объекта, орга­низационно-технические мероприятия по совершенствованию произ­водства, управленческие решения) и движение денег (инвестиции ­сегодня и доходы — в будущем).

В основе анализа привлекательности инвестиционных проектов лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций (IC) и будущих денеж­ных поступлений (S).

Так как денежные средства имеют временную ценность, необхо­димо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока. Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнози­рования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.

Методы, используемые при оценке привлекательности инвестиционной деятельности можно разделить на две группы: основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени, и на учетных оценках.

Инвестиционный процесс является объектом количественного финансового анализа, в котором инвестиционный проект рассматривает­ся как денежный поток. Инвестиционный процесс с финансовой точки зрения объединяет два противоположных процесса — создание произ­водственного или иного объекта, на который затрачиваются опреде­ленные средства (IC) и последовательное получение дохода (S).

Оба эти процесса протекают последовательно или параллельно. Отдача от инвестиций может начаться до завершения процесса вложе­ний. Фактор времени, распределение расходов IC и доходов S во времени играют большую роль, чем размеры сумм, особенно в долгосрочных операциях и в условиях инфляции.

Продолжительность расчетного периода или горизонт расчета соответствует продолжительности создания, эксплуатации объекта или достижения заданных характеристик прибыли, или других требо­ваний инвестора.

Сравнение различных инвестиционных проектов и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих пока­зателей:

NPV — чистый приведенный доход как разность приведенных потоков дохода и затрат;

PI — индекс рентабельности как отношение приведенных потока доходов и затрат;

IRR — норма рентабельности или внутренняя норма доходности, под которой понимают ту расчетную ставку дохода, при которой NPV=0;

CC — цена капитала;

PP — срок окупаемости, показатель, характеризующий продолжительность периода, в течение которого сумма приведенных чистых доходов равна сумме инвестиций;

ARR — коэффициент эффективности инвестиций, как отношение балансовой прибыли к средней величине инвестиций.

Дата добавления: 2014-12-10 ; просмотров: 4135 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Учет инвестиций в недвижимость

Инвестиционная недвижимость – земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью:

получения арендных платежей по договору операционной аренды,

доходов от прироста стоимости капитала или того и другого,

Ключевым моментом при идентификации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости является цель приобретения. Так, если земля или здание приобретаются с целью использования в процессе производства или предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства и учитывается по МСФО (IAS) 16 (недвижимость, занимаемая владельцем); если же целью приобретения выступает продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары и учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2.

Примерами объектов инвестиционной недвижимости являются:

земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе;

земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено;

сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды; и

сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

К числу активов, не являющихся инвестициями в недвижимость и на которые не распространяется действие МСФО 40, относятся:

объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объекты незавершенного строительства и реконструируемые объекты, предназначенные для продажи (учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы»);

недвижимость, занимаемая владельцем (отражается в отчетности согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства»),

объекты незавершенного строительства или реконструируемые объекты недвижимости по поручению третьих лиц (при меняются положения МСФО (IAS) 11 «Договоры строительного подряда»).

На практике может возникнуть ситуация когда один объект используется и как объект инвестиций в недвижимость, и как недвижимость занимаемая владельцем. МСФО (IAS) 40 предлагает следующее решение: если данные части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо переданы в финансовую аренду), то разные части должны учитываться как разные учетные объекты; если такое разделение невозможно, то объект может быть классифицирован как инвестиции в недвижимость только в случае, если незначительная его часть предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей.

МСФО 40 указывает на то, что при идентификации инвестиций в недвижимость необходимо опираться на профессиональное суждение. Однако для соблюдения последовательности принимаемых решений и соответственно данных финансовой отчетности, компания должна разработать критерии для разграничения инвестиций в недвижимость и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности. Информация о таких критериях подлежит обязательному раскрытию.

Критерии признания инвестиционной недвижимости совпадают с общими критериями признания активов, предусмотренными Принципами составления и представления финансовой отчетности, а именно:

существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью; и

можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости.

Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости

Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости определяется исходя из фактических затрат на приобретение, т.е. себестоимости (сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов, или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в счет оплаты стоимости актива на момент его приобретения или сооружения).

По аналогии с основными средствами, нематериальными активами в состав себестоимости помимо цены приобретения включаются любые прямые затраты. На величину первоначальной оценки инвестиционной недвижимости значительное влияние оказывает способ приобретения.

Учет инвестиционной недвижимости после первоначального признания

В соответствии с МСФО (IAS) 40 организация должна выбрать из двух моделей учета: по справедливой стоимости или по первоначальной стоимости. Важно отметить, что в отличие от международного стандарта МСФО (IAS) 16 «Основные средства», который допускается применение выбранной модели учета к группе объектов, выбранный метод учета согласно МСФО 40 должен применятся ко всем объектам инвестиционной недвижимости.

Модель учета по справедливой стоимости состоит в том, что последующее отражение объекта инвестиционной недвижимости в бухгалтерском балансе осуществляется по справедливой стоимости, при этом возникающая прибыль (убыток) от изменения балансовой стоимости относится на финансовый результат, т.е. признается непосредственно в отчете о прибылях и убытках.

Модель учета по первоначальной стоимости предполагает отражение объектов инвестиционной недвижимости (земли и/или зданий) в соответствии с МСФО (IAS) 16 по аналогичной модели, т.е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения, признанных согласно МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов».

Переход от одной модели учета инвестиционной недвижимости к другой

Переход от одной модели учета к другой рассматривается как изменение учетной политики. В соответствии с МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения бухгалтерских расчетов и ошибки» инициативные изменения учетной политики осуществляются только в том случае, если когда это приводит к более точному представлению событий или операций в финансовой отчетности организации. Маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости обеспечит более качественное представление информации. Поэтому организация, выбравшая учет по справедливой стоимости, практически не имеет возможности вернуться к учету по первоначальной стоимости, скорее смена метода будет выражаться в переходе от учета по первоначальной стоимости к учету по справедливой стоимости.

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости

Независимо от выбранной модели учета все организации должны определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости либо для целей отражения в отчетности (модель справедливой стоимости), либо для выполнения требований раскрытия (модель по первоначальной стоимости).

В качестве справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, как правило, выступает ее рыночная стоимость.

Справедливая стоимость актива – это сумма денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Организация не обязана прибегать к услугам независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости, хотя стандартом поощряется такой подход.

Важно отметить, что справедливая стоимость определяется на отчетную дату, таким образом, она должна отражать обстоятельства и условия именно на эту дату, а не на какие-либо прогнозы на будущее.

Идеальным вариантом, подтверждающим достоверность, справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке. Однако если такая информация не доступна, то организация должна привлечь дополнительные сведения (альтернативные оценки). Например, данные о наиболее близких по времени ценах на других активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам.

Предполагается, что организация всегда может определить справедливую стоимость с достаточной степенью вероятность. Тем не менее, встречаются исключительные случаи, когда в момент принятия к учету объекта инвестиционной недвижимости становится очевидным, что организация не может достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. Например, отсутствует активный рынок для данного объекта, данные альтернативных оценок также не надежны. В такой ситуации организация может применять модель учета по справедливой стоимости для всех объектов инвестиционной недвижимости кроме «исключительного», для которого надлежит использовать модель учета по первоначальной стоимости, изложенной в МСФО 16 «Основные средства», сделав соответствующее раскрытие в примечании к финансовой отчетности. Ликвидационная стоимость инвестиционной недвижимости, для которой невозможно определить справедливую стоимость, признается равной нулю.

Реклассификация инвестиционной недвижимости

В случае изменения предназначения того или иного объекта следует провести реклассификацию, включив (или исключив) объект из категории инвестиций в недвижимость.

Выбытие инвестиционной недвижимости

Выбытие объекта инвестиционной недвижимости осуществляется в форме продажи актива, передачи в финансовую аренду или прекращения использования, в связи с тем, что организация более не предполагает получение выгод связанных с ним.

Прибыль (убыток) от выбытия инвестиционной недвижимости, отражается в составе доходов или расходов в отчете о прибылях и убытках и определяется как разность между чистой выручкой от выбытия и балансовой стоимостью актива.

Отражение инвестиционной недвижимости в отчетности

В бухгалтерском балансе объекты инвестиционной недвижимости отражаются в составе внеоборотных активов отдельной позицией по справедливой стоимости или по первоначальной за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения (в зависимости от выбранной модели учета).

В отчете о прибылях и убытках представляется:

— финансовый результат (прибыль/убыток) от изменения справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости) или

— сумма амортизации за отчетный период и убыток от обесценения/восстановление убытка (модель учета по первоначальной стоимости).

Аналога МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» в российском законодательстве пока нет. Наиболее близким объектом учета в российской практике являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета доходными вложениями в материальные ценности являются вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. Таким образом, имеет место несоответствие понятий инвестиционная недвижимость (МСФО 40) и доходные вложения в материальные ценности.

Источники: http://cool-profit.ru/chto-takoe-otsenka-effektivnosti-investitsiy-v-nedvizhimost.html, http://helpiks.org/1-54444.html, http://zdamsam.ru/b38681.html

Источник: invest-4you.ru