Управление инвестиционными проектами в гостиничном бизнесе
Гостиничный бизнес — одна из наиболее быстро развивающихся отраслей, на которую приходится около б % мирового валового национального продукта и около 5 % всех налоговых поступлений, стимулирующая, кроме того, развитие других направлений: строительства, торговли, сельского хозяйства, производства товаров народного потребления и т.д. В среднем, для обслуживания каждых 10 туристов, проживающих в гостинице, необходимо, около трех рабочих мест непосредственно, и два рабочих места, косвенно связанных с обслуживанием. Гостиничный фонд во всех странах мира составляет около 17-18 млн. мест, при этом, что естественно, их количество и качество, в основном, соответствует объему спроса в секторе международного туризма в этих регионах. Данный бизнес привлекает предпринимателей по многим причинам: относительно небольшие стартовые инвестиции, растущий спрос на туристские услуги, высокий уровень рентабельности и, соответственно, средний срок окупаемости затрат. Несмотря на это, влияние индустрии гостеприимства на экономику России, в настоящее время, не является доминирующим и, в принципе, адекватно вкладу государства в развитие данной отрасли. Развитие гостиничного сектора сдерживается, в основном, отсутствием реальных инвестиций, низким уровнем сервиса, недостаточным количеством гостиничных мест, дефицитом квалифицированных кадров. Неразвитость туристской инфраструктуры, низкое качество сервиса, устойчивый миф о России, как о зоне повышенного риска, и, в частности о Москве и Санкт-Петербурге как о «криминальных» столицах, привели к тому, что в настоящее время на нашу страну приходится менее 1 % мирового туристского потока. Гостиничный бизнес, являясь выгодной отраслью экономики, может стать при соответствующих условиях важнейшей статьей валового национального дохода России, относящейся к числу государств, в которых прогнозируются высокие темпы его развития. Как предполагается, в течение первых 2-х десятков лет наступившего тысячелетия Россия войдет в первую десятку стран, достигнув объема в более чем 3% мирового потока туристов. Производительность труда в российском секторе гостиничных услуг (исключая ресторанное обслуживание) составляет 18% от уровня США. В сетевых гостиницах (только четырёх — и пятизвёздочные отели) этот показатель равен 60 % от уровня производительности сетевых гостиниц США, а в несетевых 19% от уровня американских аналогов. По сравнению со своими американскими аналогами российские несетевые гостиницы меньше загружены, что обуславливается сезонностью туристических потоков, функции их персонала излишне специализированы, они предлагают менее привлекательные номера и масштаб их деятельности низок. В сетевых гостиницах в России наблюдается недостаток высококвалифицированного персонала. В России просто мало сетевых гостиниц, эффективность которых выше, чем у несетевых, за счёт централизованной службы бронирования, улучшающий уровень заполняемости номеров. На сетевые гостиницы в России приходится только 15% оборота от всего гостиничного комплекса, в то время как в Польше — 40 % , а в США — 70% . Инвестициями в гостиничный комплекс считаются долгосрочные вложения капитала в различные гостиничные области сферы услуг: строительство, реконструкция, инновация и т.д. Цель таких вложений — развитие гостиничного комплекса, предпринимательства, с целью получения прибыли. При этом инвестирование можно рассматривать и как процесс формирования неотъемлемых свойств гостиничного объекта (ГО). Важно отметить, что создание этих свойств — достаточно трудоемкий, но, тем не менее, разовый процесс. Однажды вложившись и создав необходимые свойства, инвестор в качестве инвестиционного дохода получает возможность надежно и эффективно приумножать свои вложения на протяжении всего времени существования ГО инвестиций. Формируя необходимые свойства, инвестор совершенно определенным способом, структурирует деятельность ГО инвестиций в целом. При этом исполнитель, помимо организации прибыльного производства и продажи продукции, должен обеспечивать управленческий контроль за нормальным функционированием запущенных процессов, а сам инвестор, выявляя отклонения в деятельности объекта, следит за тем, чтобы интересы исполнителя не вступали в противоречие с его собственными. Таким образом, управление гостиничными инвестициями не может и не должно сводиться к управлению объектом. В отличие от предложенного, традиционный подход вместо создания стратегичности деятельности предполагает привнесение в деятельность ГО разовых стратегий, вместо целенаправленности распределения ресурсов — прямое вмешательство в финансовую деятельность, вместо обеспечения надежности системы управления в целом — внедрение послушного управленца. При таком подходе поддержание ГО инвестиций в нужном состоянии требует от инвестора постоянных расходов (инвестиционное вложение приносит инвестиционный доход, а расходы инвестора — это доход для кого угодно, кроме него самого), и, позволяет осуществлять всего лишь разовые инвестиции, при этом затраты существенно снижают эффективность вложений. В гостиничном секторе основной объем инвестиций приходится на непосредственно создание высококачественного гостиничного комплекса. Интенсивное строительство и развитие новых отелей различных стран мира, вызванное увеличением активности туристов, позволяет обобщить имеющийся опыт инвестиционной деятельности и распределения основных затрат, связанных со строительством объектов размещения.
Так в связи с политическими и экономическими изменениями, произошедшими в России, так же значительно выросли деловые и культурные связи между нашей страной и остальным миром, что способствовало увеличению контактов между фирмами и повышению количества иностранных туристов, прибывающих в Россию. Возникла необходимость обеспечения туристов соответствующим уровнем сервиса. Для многих иностранных компаний, вышедших на отечественный рынок, проникновение в Россию является составной частью процесса глобализации, который является сегодня главной тенденцией, оказывающей влияние на развитие мирового бизнеса. Теоретически интересно и практически целесообразно изучение процесса управления инвестициями в гостиничном бизнесе, ведущим представителем сферы отдыха, востребованным как в России, так и за рубежом. С начала рыночных преобразований инвестиционная активность в гостиничную сферу была в значительной степени подавлена государственной налоговой и финансово-кредитной политикой. Процентная ставка инвестиционного кредита практически исключала возможность его использования в комплексе услуг. Система банков Российской Федерации получила гипертрофированное развитие.
Дата добавления: 2015-04-18 ; просмотров: 38 ; Нарушение авторских прав
Инвестиции в гостиничном бизнесе
Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное Имущество, в том числе имущественные и иные права, имеющие Денежную оценку и вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли или другого положительного эффекта. Это определение содержится в Федеральном законе от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации».
Приобретение ценных бумаг, вложение денег на депозитные Счета в банках под проценты называют финансовыми (портфельными) инвестициями. Реальными капиталообразующими инвестициями считаются вложения средств в основной или оборотный кипитал предприятия.
Ценной бумагой называют документ, удостоверяющий имущественное право его владельца по отношению к юридическому лицу, выпустившему этот документ. Свойствами ценных бумаг являются обращаемость, ликвидность и риск. Рынок ценных бумаг подразделяется на первичный и вторичный.
Инвестор — физическое или юридическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или иных средств в инвестиции с целью получения прибыли. Согласно действующему законодательству инвестиционная деятельность различных предприятий и организаций на территории РФ может финансироваться за счет собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов; заемных и привлеченных финансовых средств; денежных средств, централизуемых объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; инвестиционных ассигнований из государственных бюджетов, местных бюджетов и внебюджетных фондов; иностранных инвестиций.
Инвестиционный проект предполагает осуществление комплекса действий, обеспечивающих достижение определенных результатов. Это — система организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий. При обосновании инвестиционного проекта ведется поиск и отбор новейших достижений научно-технического прогресса, наиболее эффективных, способствующих подъему производства на новую ступень технического развития.
Для определения экономической эффективности рассчитывается чистый дисконтированный доход (ЧДД). В качестве расчетного периода принимается 1 год (t = 1).
Дисконтирование — это определение текущей стоимости капитала (отношение дохода, который приносит капитал в течение года, к средней учетной ставке банковского процента).
Период реализации гостиничного проекта определяют исходя из продолжительности службы здания до полного бухгалтерского износа по формуле (1)
Чистый дисконтированный доход определяют по формуле (2)
капиталообразующие инвестиции; Т — горизонт расчета проекта; Е — норма дисконта.
Горизонт расчета (Т) характеризуется периодом реализации проекта и его разбивкой на отдельные интервалы времени (шаги).
При выборе нормы дисконта (Е) используют опубликованные данные, обобщающие среднестатистические значения нормы прибыли по группам капиталовложений производственного назначения.
Для принятых в расчете одинаковых значений ЧД, на каждом временном шаге ЧДД проекта можно определить с учетом формулы (3)
текущей стоимости периодических результатов и формулы расчета горизонта (4):
i дс Тс — срок строительства, годы; Тэ — плановый период реализации проекта (эксплуатации объекта) с получением эффектов, годы.
Согласно среднестатистическим данным стоимость строительства в расчете на один номер для гостиниц различных категорий составляет (тыс. руб.): |f гостиница категории 5 «звезд» — 6000—7 500;
гостиница категории 4 «звезды» — 3 000—3 900;
гостиница категории 3 «звезды» — 1 800 — 2 400; гостиницы категории 1, 2 «звезды» — 600—1 300. 2.6. Формы реального инвестирования
Современная теория инвестирования [6] выделяет следующие формы реального инвестирования:
приобретение имущественных комплексов;
обновление отдельных видов оборудования;
инновационное инвестирование в нематериальные активы. Приобретение гостиничных комплексов как форма инвестирования связана с расширением деятельности предполагаемого инвестора. Традиционными параметрами при оценке гостиничного бизнеса выступают:
стоимость здания гостиницы;
вид присоединения (управления);
коэффициент риска для данного объекта;
сложившаяся конъюнктура рынка.
Оценивая стоимость здания, специалисты по экспертизе и управлению недвижимостью учитывают, что деятельность по оказанию услуг размещения осуществляется внутри самого здания, что напрямую влияет на возможность получать прибыль. Поэтому при оценке гостиницы учитывают соответствие состояния МТБ требованиям рынка.
Степень риска в гостиничном бизнесе прогнозируется с учетом высокого уровня конкуренции и большой трудоемкости управления гостиничным имуществом. Чтобы обеспечить конкурентоспособность, необходимы постоянные инвестиционные вложения для поддержания гостиничного предложения в товарном виде, тщательный контроль финансовых ресурсов, учет колебаний сезонности туристских потоков.
К новому строительству как форме инвестиций прибегают в тех случаях, когда кардинально изменяются потребности в определенных товарах и услугах. Ныне инновационные решения в области нового строительства связаны с концепцией «интеллектуальное здание» (IB — Intellectual Building), которая значительно повышает стоимость инвестиционного проекта. «Интеллект» здания формируется аналогично функции человеческого мозга — интеграцией инженерных систем и систем телекоммуникаций закладывается способность аккумулировать информацию, анализировать ситуацию, выдавать управляющее решение. Применительно к гостиницам, где множество помещений отвечают различным специфическим требованиям (микроклимата, освещенности, звукопроницаемости, безопасности), использование принципов «интеллектуального здания» позволяет обеспечить максимально возможный набор функций инженерной инфраструктуры при экономичном режиме эксплуатации всего комплекса оборудования.
Перепрофилирование представляет собой инвестиционную операцию, обеспечивающую изменение технологии производственного процесса для получения новой продукции или услуг.
В гостиничном бизнесе, как правило, перепрофилируют здания, в которых планируют разместить гостиничный комплекс. В результате перепрофилирования общежитий «блочного» типа создают апарт-отели. От обычных гостиниц они отличаются тем, что их постояльцы арендуют номера на более продолжительный срок. Каждый блок, как правило, имеет санузел, душевую, кухню. Стоимость номеров в апарт-отелях значительно ниже, чем в других гостиницах. В связи с технологическими особенностями перепрофилирование — сложная инвестиционная операция.
В результате инвестирования реконструкции все производство преобразуется на основе научно-технических достижений. Для гостиничных предприятий это, как правило, связано с перепланировкой помещений для увеличения площади гостиничных номеров, установкой современного оборудования (кондиционирования воздуха, пылеудаления, лифтов, кабельного оборудования компьютерных сетей), созданием площадей для производства новых услуг (сауны, бильярдные, фитнес- и бизнес-центры).
И процессе реставрации может осуществляться восстановление памятников архитектуры в целях создания в них средств размещения.
Наиболее распространено реальное инвестирование модернизации. В гостиничном бизнесе ее часто осуществляют из-за моды, НОВЫХ тенденций в дизайне и декорировании. Например, в современных роскошных гостиницах декораторы применяют сложные в исполнении отделки: роспись по дереву, резьбу, мозаику.
Модернизация требует от гостиничного предприятия постоянных, непрерывных инвестиций (особенно в средних и крупных Гостиничных комплексах). Переоснащение и переоформление номеров может происходить каждый туристский сезон. Динамично развивающиеся гостиничные предприятия разрабатывают инвестиционные проекты модернизации исходя из пожеланий своих Клиентов, туроператоров, информации, полученной на многочисленных ярмарках и выставках гостиничного оборудования. Часто И инвестировании модернизации участвуют организации (фирмы), Предоставляющие гостиницам услуги, в том числе по автоматизации, декору.
Обновление отдельных видов оборудования представляет собой Инвестиционную операцию, связанную с заменой (в связи с физическим износом) или дополнением (в связи с ростом объемов Деятельности или необходимостью повышения производительности труда) имеющегося оборудования. При этом не меняется И общая схема предоставления гостиничных услуг. Обновление отдельных видов оборудования характерно, как правило, для процесса простого воспроизводства активной части основных фондов.
Инновационное инвестирование в нематериальные активы связано с использованием новых знаний в целях достижения коммерческого успеха. Эта форма инвестирования широко распространена в гостиничной деятельности и преимущественно связана с ее вхождением в сеть (путем приобретения франшизы либо иным способом). При этом может полностью измениться система управления и даже форма собственности. Владелец гостиницы управляет ею самостоятельно на основе так называемого франшизного соглашения. Франшиза в данном случае — это право использовать в своей рекламе (в том числе и в названии гостиницы) Наименование известной гостиничной сети, тем самым привлекли клиентов, для которых это наименование служит гарантией Хорошего сервиса. Оплата франшизы, как правило, включает:
Плату за вход в сеть;
роялти — долю доходов от продажи номерного фонда;
оплату централизованной сетевой рекламы;
оплату за систему бронирования:
оплату за посуду и белье с фирменным логотипом.
В общем объеме платежи франшизодателю могут колебаться в пределах 15 % от дохода гостиницы.
Дайте определение материально-технической базы гостиниц.
Перечислите, что входит в состав основных фондов предприятия.
Назовите государственные органы, осуществляющие контроль за деятельностью гостиниц и других средств размещения.
Назовите показатели эффективности инвестиционных проектов.
Назовите формы реального инвестирования гостиничной деятельности.
Перечислите экологические требования к проектам современных гостиниц.
Охарактеризуйте концепцию «интеллектуального здания».
Что представляет собой инвестирование в нематериальные активы гостиниц?
Назовите требования к проектированию территории гостиницы.
Управление инвестициями в гостиничном и туристическом комплексе
Ковальчук Андрей Павлович, Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова кафедра гостиничного и туристического бизнеса, Россия
Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации — от 1 месяца.
creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241
Особое значение приобретает роль государства, а, конкретнее, повышение эффективности государственного управления инвестиционными процессами, разработка механизмов, снижающих инвестиционные риски, и совершенствование системы налогообложения. Сложность решения этих проблем усугубляется общей отсталостью действующей системы управления экономикой в целом, политической нестабильностью, неотработанностью механизмов активизации и взаимодействия различных участников инвестиционной деятельности как на федеральном, так и региональном уровнях. Остается нерешенным вопрос создания благоприятных условий, стимулирующих участие компаний ГТК, инвесторов и государственной власти в финансировании инвестиционных проектов, приоритетных государственных инвестиционных программ.
В последние годы все более актуальной становится проблема поиска новых путей развития ГТК. Это, прежде всего, относится к крупным городам, где потоки туристов наиболее интенсивны. Многие российские города теряют значительные прибыли от недоиспользованного потенциала ГТК. Так, в частности, в последние годы вследствие внезапно возросшего спроса на гостиничные и туристские услуги в крупных городах России (яркий пример – Москва), появилась острая необходимость в наращивании объемов их предложения. Но для разрешения большинства проблем нужны большие ресурсы и их эффективное целевое использование. В этом ключе стала острой необходимостью активизация инвестиций, направленных именно в наиболее перспективные объекты и сферы деятельности ГТК, где соответствующий рост предложения мог бы дать максимальный синергетический эффект для экономики в целом. Так, в качестве целей и задач экономической политики Правительства Москвы определены реконструкция существующих и строительство новых гостиниц в столице. Хотя для успешного разрешения накопившихся проблем в ГТК не достаточно одной только городской поддержки. Решение такого рода крупномасштабных задач требует создания и соответствующих федеральных программ, и заинтересованности частных инвесторов, и готовности банков к долгосрочному кредитному финансированию с использованием упрощенной процедуры предоставления банковских гарантий. Кроме того, необходимы скоординированные усилия государства по совершенствованию системы управления инвестициями в целом с применением более эффективных механизмов стимулирования инвестиций и реализацией инновативных управленческих подходов.
Специфической особенностью процесса инвестирования в ГТК в России является долгосрочный характер окупаемости капиталовложений, острый дефицит долгосрочных кредитных средств. При отсутствии долгосрочных (более 3-х лет) инвестиционных ресурсов в России особенно важно создание более благоприятных законодательных условий для инвестирования, что помогло бы более точно и правильно планировать и реализовывать инвестиционные проекты. От этого во многом зависит эффективность использования средств для достижении желаемых результатов.
Кроме того, есть масса противоречий рыночного характера. Так, например, потенциальных инвесторов интересуют чаще земельные участки в наиболее развитых регионах или центральных округах крупных городов, застройка которых обычно окупается быстрее и приносит большие доходы. В районах на окраине города, с точки зрения инвестора, гораздо выгоднее инвестировать средства в строительство жилья и офисных центров. К тому же, инвестируя в жилье, бизнес- и офис-центры, можно значительно снизить риск возможной утраты прав собственности (например, при возникновении материальной ответственности), а рентабельность повысить.
И, тем не менее, несмотря на упомянутые особенности инвестирования в ГТК, здесь в основном реализуются общие принципы управления инвестициями, разработанные экономической наукой и проверенные хозяйственной практикой. Конкретные методы управления инвестициями применяются с учетом региональных особенностей и складывающейся экономической ситуации в стране, реальных задач и возможностей предприятий.
Управление инвестициями в ГТК, как и в любой другой отрасли экономики, является подсистемой системы управления производственно-хозяйственной деятельностью компании. И, соответственно, стратегия управления инвестициями в целом определяется общей стратегией деятельности компании.
Управление инвестициями в ГТК ‑ это более широкое понятие, чем управление инвестиционными проектами. Каждый инвестиционный проект направлен на реализацию конкретной цели и задачи. В то же время управление инвестициями предприятия решает задачу реализации его стратегии. Система управления инвестиционной деятельностью предприятия включает следующие элементы:
- анализ инвестиционной ситуации;
- поиск источников финансирования;
- проведение инвестиционных расчетов;
- выбор стратегии инвестирования;
- организацию инвестиционных проектов;
- страхование инвестиций;
- мониторинг, учет, контроль и анализ инвестиционного процесса.
К управлению инвестициями относится весь комплекс управленческих функций, включающих организацию, планирование, мотивацию, стимулирование, регулирование или координацию действий, учет, контроль, анализ и оценку состояния объекта управления, корректировку принятых ранее решений.
Управление инвестициями в ГТК в научной литературе рассматривается, в основном, как предпринимательская деятельность по созданию условий и обеспечению эффективного достижения конкретных целей, финансовых результатов. В итоге, управление инвестициями в ГТК сводится к организационно-управленческой деятельности менеджеров, имеющих полномочия распоряжаться инвестиционными ресурсами компаний, учитывая их возможности и существующие ограничения на рынке. Такая организационная деятельность призвана формировать состав элементов системы и их связей между собой и внешней средой, обеспечивая эффективное управление с целью достижения определенных результатов.
Система управления инвестициями в ГТК подчинена стратегическим целям развития каждой конкретной компании. Для принятия инвестиционного решения необходимо его обоснование. Поэтому функция управления инвестициями включает стадии постановки стратегической цели развития, анализа внешних и внутренних факторов развития компании. Принятое инвестиционное решение должно корректироваться в процессе контроля и оценки хода его реализации, а также оценки достигнутых результатов.
Успех компании ГТК на рынке во многом зависит от степени инновативности инвестиционного менеджмента и правильности выбора стратегии инвестиционного развития. Возможные сценарии управления компанией в ГТК могут быть следующими:
1. Владелец (учредитель) компании, которой принадлежат те или иные гостиницы, сам через уполномоченное должностное лицо ими управляет. Это простейший вариант, не требующий пояснений.
2. Владелец продает гостиницу и тут же берет ее в аренду и управление. Этот вариант распространен среди известных гостиничных цепей, которые, используя свои ноу-хау, строят гостиницы в России, затем продают построенные отели местным бизнесменам, оговаривая при продаже свое право взять отель в аренду и управление. Такая схема выгодна обеим сторонам. Местный бизнесмен, обычно не имеющий опыта управления современным отелем, получает надежный источник дохода (в виде арендной платы), а гостиничная цепь получает регулярную плату за управление и прибыль от эксплуатации арендованной гостиницы и при этом возвращает средства, вложенные в строительство отеля, которые она может вложить в следующий аналогичный проект.
3. Владелец нанимает профессионального управляющего или управляющую компанию. За владельцем сохраняется право принятия важных решений: одобрение капитальных затрат, утверждение финансового плана, плана маркетинга, изменений концепции ресторана, утверждение кандидатур на руководящие должности. В контракте на управление обязательно оговариваются условия досрочного прекращения его действия, ккоторым обычно относят: банкротство одной из сторон договора, грубые хозяйственные прегрешения, невыполнение оговоренных в контракте показателей хозяйственной деятельности.
4. Владелец покупает франшизу и сам управляет гостиницей. Когда владелец гостиницы заключает франшизное соглашение с какой-нибудь известной гостиничной цепью, он, прежде всего, получает право использовать в своей рекламе (в том числе и в названии своего отеля) «раскрученное» имя известной гостиничной цепи, тем самым, привлекая клиентов, для которых это имя служит гарантией хорошего сервиса.
Франшизодатель оказывает франшизополучателю дополнительные услуги: помогает найти источник финансирования для строительства отеля, предлагает архитектора и строительную фирму, обучает менеджеров, централизованно обеспечивает поставку расходных материалов, продуктов питания и т.п. Все услуги, естественно, оплачивает франшизополучатель франшизодателю.
Несмотря на значительные платежи франшизодателю, вступление в известную гостиничную цепь считается выгодным делом, так как позволяет значительно увеличить число клиентов.
5. Владелец покупает франшизу и сдает свой отель в управление франшизной компании. В этом случае франшизное соглашение дополняется контрактом на управление, аналогичным описанному выше.
6. Владелец сдает свой отель в аренду управляющей компании. В этом случае заключается договор аренды, а не контракт на управление. Владелец обычно получает фиксированную арендную плату, а всю прибыль, за вычетом арендной платы, получает арендатор. В случае заключения контракта на управление управляющий получает более или менее фиксированную плату, а вся прибыль, за вычетом этой платы, достается владельцу.
Наличие конкуренции на рынке инвестиционных услуг в ГТК – важнейшее условие высокого уровня восприимчивости компаний к нововведениям. Конкуренция вынуждает разрабатывать новые механизмы и инструменты финансирования инвестиций, сокращать сроки их реализации и искать пути минимизации инвестиционных рисков. Все это предполагает осуществление инноваций в рамках ГТК.
Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.
Источники: http://lektsii.com/2-14361.html, http://studwood.ru/1088869/menedzhment/investitsii_gostinichnom_biznese, http://creativeconomy.ru/lib/1305
Источник: