Формулы для инвестиций в недвижимость

О доходности и способах инвестирования в недвижимость

Интересную статью под названием Россиянам предлагают арендовать напечатала сегодня газета «Ведомости». Интересна она и мне как финансовому советнику, и моим клиентам по ряду причин. Кратко прокомментирую наиболее интересные данные из статьи ниже.

1. Доходность инвестирования в жилую недвижимость

Консультируя людей, которые намерены принять серьезное инвестиционное решение, или же планируют свое финансовое будущее – я знаю, что до сих пор многие россияне искренне считают, что жилая недвижимость для сдачи в аренду – это прекрасная инвестиция. Лучше и не придумаешь!

И когда я говорю, что это вовсе не так – многие мне не верят. Что ж, один из важнейших параметров (при этом – не единственный, конечно) инвестиционного инструмента – это его ожидаемая доходность. Что же мы вправе ожидать сегодня от инвестирования в жилую недвижимость?

Цитирую статью «Ведомостей»:

Доходность указана в рублях. Давайте не будем забывать о простое недвижимости, о возможном повреждении квартиры неаккуратным арендатором, или заливе им соседей снизу – что неизбежно вызовет крупные расходы, что может вполне сделать ставку аренды сильно отрицательной.

А если все же инвестировать не в квартиры? Например, на сегодняшний день портал Средства.ру оценивает лучшую ставку по банковским вкладам в рублях в 10% годовых. Конечно, выбор надежного банка и удобных нам условий договора заметно снизят ставку по вкладу – но она все равно будет значительно (более, чем в 2 раза) выше ожидаемой доходности квартиры, сданной в аренду. Тогда где смысл инвестировать в жилую недвижимость?

Можно сказать, что «недвижимость со временем всегда растет в цене», и вы намерены получить существенную доходность за счет роста стоимости самого актива. Давайте посмотрим, как изменялась стоимость недвижимости в Москве по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости» за минувшие 5 лет:

Мы видим, что стоимость недвижимость практически не изменилась.

Однако вы вправе заметить, что если взять рост цен на недвижимость за период с 2000 года, то мы увидим значительно более позитивный результат. И это так.

Однако вот что нужно учесть. Разумный человек не будет принимать сиюминутных, скоропалительных финансовых решений. Он будет планировать свою финансовую жизнь на многие годы вперед, и принимать взвешенные решения.

И поэтому он будет анализировать – как ведут себя те или иные инвестиционные инструменты на длительных отрезках времени: какова их (за вычетом инфляции) доходность, и какую реальную доходность могут показать альтернативные инвестиционные инструменты.

Как вы понимаете, если рассмотреть реальную (за вычетом инфляции, которая была весьма высока) доходность московской недвижимость начиная с 2000 г., то кажущаяся красота высоких значений изрядно поблекнет.

И нужно признать, что на длительных отрезках времени реальная недвижимость во всех странах мира показывает очень невысокую доходность. Если вы желаете глубже копнуть тему, прочтите вот эту статью.

В ней, в частности – приводятся данные, что реальная доходность американской недвижимости с период с 1900 г. по 2011 г. составила всего лишь 0,09% (!) годовых – при том, что за тот же период средняя доходность акций составила 6,2% годовых.

Примите эти данные во внимание, если вам захочется инвестировать в жилую недвижимость для сдачи ее в аренду.

2. Недвижимость как часть инвестиционного портфеля

Грамотный подход к инвестированию состоит в формировании собственного инвестиционного портфеля. Это означает, что вы инвестируете 100% средств не в один-единственный актив, а распределяете их по разным активам. Распределение активов (assets allocation) приводит либо к снижению уровня риска вашего портфеля, либо к повышению доходности, а возможно — вы получите оба этих преимущества сразу.

Так вот, сказанное выше о нецелесообразности инвестировать в жилую недвижимость вовсе не означает, что недвижимости вообще не должно быть в вашем портфеле. Она вполне может быть.

Однако речь о том, что она не должна занимать очень существенную часть вашего портфеля. Ведь как часто размышляют люди в России: если я хочу иметь недвижимость – мне нужно купить квартиру, и других вариантов нет.

Поскольку квартиры стоят дорого, то нередко получается, что 50% и более средств инвестора вложено в недвижимость. Чаще всего это нерационально с точки зрения доходности вашего портфеля, плюс человек получает головную боль в виде управления этой недвижимостью, крайне низкую ликвидность своего капитала, необходимось искать арендаторов, начислять и уплачивать налоги.

Либо человек не покупает квартиру, и тогда недвижимости у него в портфеле вообще нет.

Альтернатива купить/не купить квартиру возникает просто потому, что в большинстве своем россияне не знакомы и иными возможностями инвестировать в недвижимость.

3. Разумное инвестирование в недвижимость

Чтобы инвестировать в недвижимость – необязательно напрямую покупать какой-то объект недвижимости. Вы можете инвестировать в недвижимость через рынок коллективных инвестиций. Например – с помощью фондов ETF, или же фондов REITs.

Процитирую статью Ведомостей:

Фонды REIT вкладывают деньги в реальные объекты недвижимости, и по закону эти фонды 90% дохода от недвижимости обязаны выплачивать своим инвесторам в виде дивидендов. Тем самым, инвестируя в фонд REIT, или же в ETF, который вкладывает средства в несколько REIT – частный инвестор получает ряд преимуществ:

• Диверсификация. Вы владеете не одним объектом недвижимости, а долями во многих объектах. Это снижает риск гибели недвижимости, простоя недвижимости, ее порчи нерадивым арендатором;
• Имея небольшую сумму, вы уже можете инвестировать в недвижимость через REIT или ETF;
• Вы избавляетесь от необходимости управлять недвижимостью;
• Вы обеспечиваете своему капиталу высокую ликвидность – при необходимости очень быстро, и без огромного дисконта, как это было бы при продаже реальной квартиры — вы можете превратить свои недвижимые активы в наличность.

4. Как инвестировать в недвижимость через инструменты коллективных инвестиций?

Предположим, у вас есть крупная сумма, которую вы намерены инвестировать, и как один из вариантов – рассматриваете покупку недвижимости.

Прежде всего – четко определите свою цель. Если задача в том, чтобы надежно разместить средства, и получать постоянную ренту – то для решения этой задачи, возможно — вам не и стоит использовать недвижимость. Просто потому, что при инвестировании в недвижимость как через владение объектом напрямую, так и при использовании коллективных инвестиций — нет гарантий как сохранности инвестированного капитала, так и размера постоянной ренты.

Это риск, который совершенно не нужен, и неприемлем для человека, который отошел от дел, и желает «стричь купоны» — то есть получать постоянный, гарантированный поток дохода. Если ваша задача именно в этом — то для нее есть эффективное решение в форме контракта unit-linked , позволяющее при 100% гарантии сохранности капитала получать гарантированную ренту в размере 2,5% годовых в долларах США, избавив вас при этом от неопределенности, связанной с владением недвижимостью.

Если же ваша задача – сформировать инвестиционный портфель, и включить в него разумною долю недвижимости — рассмотрите контракт Access Portfolio . Он позволит вам сформировать свой портфель из произвольных активов, торгуемых на бирже – и в том числе, инвестировать часть капитала в недвижимость через REIT или ETF.

В любом случае, планируя долгосрочные инвестиции — разумно проконсультироваться с независимым финансовым советником. Если вам нужна консультация — пожалуйста, отправьте заявку:

Инвестирование в недвижимость: основные направления

В нашей стране владение квадратными метрами всегда ценилось очень высоко — вот почему выгодно инвестировать в недвижимость. Причины этого: ее высокая ликвидность и невысокие риски, постоянный спрос на жилые и коммерческие помещения.

С целью повышения эффективности вложений стоит выбирать недвижимость в крупных городах, где она постоянно растет в цене. При нехватке средств на коммерческий вариант, хорошим вложением будет покупка квартиры, которая достаточно быстро начинает приносить доход.

Особенности инвестиций

Распространено мнение, что инвестировать в коммерческую недвижимость, равно как и в жилую,– хороший вариант вложений. Акцент при этом делается на том, что она всегда дорожает, что делает вложения в квадратные метры безрисковым вариантом инвестиций. Но, как и любой финансовый инструмент, этот вариант имеет свою специфику, а также достоинства и недостатки.

Одна из характерных черт: при выборе этого вида инвестирования необходимо иметь достаточный первоначальный капитал для покупки. Однако, есть выход из ситуации – это инвестирование на начальных этапах строительства (или котлована, как говорят). Обычно недвижимость по мере того как строится дом увеличивается в цене. Поэтому можно будет как сдать новостройку по привлекательной цене, так и продать после сдачи дома, заработав на разнице от покупки.

Почему выгодно инвестировать в недвижимость:

• стабильная прибыль. Сдаете ли вы ее в аренду, используете для ведения собственного бизнеса или решили продать – все эти операции принесут доход. В отличие от тех же акций, к примеру, доходность по которым никто не обещает (не рассматриваем спекулятивные действия с ними);
• у нее есть некая антиинфляционная устойчивость, потому что со временем рост спроса повышает цены на все, в том числе на материалы для строительства и сами квартиры. Этот показатель является неким щитом, который оберегает портфель инвестора от инфляции. К примеру, проценты, получаемые по депозитам в банках, теряют часть своей покупательской способности, часто даже не догоняя действительную инфляцию.

Азбука инвестирования в недвижимость подразумевает изучение не только плюсов, но и проблем, которые возникают при этом:

• как правило, это долгосрочные инвестиции. Из-за этого очень проблематичным является прогнозирование поведения рынка на краткосрочном отрезке времени. В этом плане фондовый рынок имеет преимущества, где достаточно легко можно спрогнозировать поведение рынка, учитывая, к примеру, новости либо фундаментальные условия;
• не всем по карману данный вид вложений: сразу либо за короткий отрезок времени надо выложить довольно большую сумму;
• недвижимость, несмотря на всю ее привлекательность, недостаточно ликвидна в сравнении с теми же акциями, к примеру. В случае острой надобности вам вряд ли удастся продать квадратные метры по желаемой цене. Либо вы будете ждать очень долго, либо придется снизить цену, чтобы продать;
• этот вид инвестиций требует постоянного контроля и определенных издержек по время строительства и эксплуатации объекта;
• не исключен момент мошенничества с недвижимостью.

Важно! Обучение по инвестированию в недвижимость происходит в процессе инвестиционной деятельности. Поэтому со временем придет опыт, понимание тонкостей рынка и, как следствие, прирост доходов.

Поэтому подскажем, как правильно инвестировать в недвижимость: надо взвесить все «за» и «против», объективно подойти к анализу ситуации, своим возможностям и лишь затем вынести взвешенное решение.

Диверсифицируем портфель

Как и любой другой элемент финансового рынка, инструменты для инвестирования в недвижимость необходимо диверсифицировать.

Исходя из этого, портфель будет состоять из:

1. Здесь все понятно: приобрести квартиру и сдавать ее в аренду. Несмотря на то, что арендная плата за коммерческую недвижимость всегда выше, спрос на квартиры есть всегда в отличие от спроса на офисы или производственные площадки. Поэтому всегда будет возможность сдать квартиру по оптимальной стоимости.
2. После сдачи дома квартиру можно будет также сдавать или продать, но уже по более высокой цене. Стоит заметить, правда, что в последнее время участились случаи мошенничества, да и сложная экономическая ситуация может не дать закончить строительство.
3. Идеально – иметь несколько тысяч квадратных метров такой недвижимости и получать с нее хороший доход, потому что ее аренда выше, чем квартиры. Правда есть одно существенное но: этот вариант инвестиций очень дорогой.
4. Данный вид инвестиций набирает популярность ввиду своей привлекательности. Можно отдыхать самому, а потом сдавать. Правда, необходимо изучить законодательство страны, где хотите приобретать недвижимость, чтобы понять расходы на ее содержание.

Важно! Один из вариантов инвестиций за рубеж – покупка апартаментов в Болгарии. Преимущества в инвестирование недвижимости в Болгарии: большое количество вариантов, доступная цена, невысокие издержки на содержание, приятный климат, схожий менталитет.

1. Это будут склады, производственные площадки или офисы.

Вышеперечисленное также можно назвать — основные направления инвестирования средств в недвижимость.

Ищем выгоды

В какую недвижимость выгоднее инвестировать – самый первый вопрос инвестора.

Если обращать внимание на жилую, то лучше приобретать небольшую квартиру для последующей сдачи в аренду. И оптимально, чтобы это был большой город, где и спрос на аренду выше, и стоимость квартир растет. Это позволит при необходимости быстро ее продать.

Выбирая коммерческую недвижимость, все еще популярен «стрит-ритейл» — помещения на первых этажах жилых зданий. Квартиру переводят в нежилое помещение и сдают в аренду под магазин или предприятие сферы услуг.

В какую недвижимость выгоднее инвестировать, покажет следующий пример.

Доходность от сдачи рассчитывается так: Прибыль за год = чистый доход за год / цена квартиры на текущую дату * 100 %

Например, покупаете «однушку» в Санкт-Петербуге и сдаете ее. Примерно стоимость квартиры = 3,2 млн. руб. Порядка 100 тыс. руб. уйдет на небольшой ремонт.

Сдавать предполагается за 25 тыс. руб. с коммунальными платежами.

Прибыль от арендаторов = 25 тыс. * 12 мес. = 300 тыс. руб.

10 % примем как непредвиденные расходы.

Чистый доход за год составит 300 тыс. – 30 тыс. = 270 тыс. руб.

Доходность от вложений = 270 000 / 3 300 000 * 100 = 8,1 %.

Конечно, цифры спорные, но в этом случае лучше быть скептиком, нежели оптимистом. Главное, понять, как лучше инвестировать в недвижимость.

Как все сделать правильно

С выгодой инвестиций определились. Остается определиться, как инвестировать в недвижимость, какие шаги предпринять:

1. Выберите объект инвестиции. Определите его точную стоимость и возможные расходы на подготовку объекта (если будете сдавать).
2. Изучите законодательство, касающееся недвижимости. К примеру, при переводе жилого помещения в нежилое необходимо согласовать большое количество формальностей и получить определенные бумаги.
3. Выберите способ покупки: если у вас есть вся сумма – прекрасно. Если нет, не отчаивайтесь — инвестировать в недвижимость без денег реально, но уровень дохода при этом снизится. Вам поможет ипотека, проценты по которой можете получать от арендатора. В этом случае доход от инвестиций вы начнете получать, когда погасите долг перед банком.
4. Еще раз все взвесьте и проанализируйте.
5. Найдите грамотного риелтора и совершите сделку.
6. Подготовьте объект к сдаче. Запустите процесс.

Это основные пункты, через которые вам предстоит пройти. Главное, выберите тот вид недвижимости, который подходит вам как по характеру, так и материально.

Важно! Важный момент – налоги. Каждое физическое лицо, сдающее находящуюся в собственности недвижимость, обязан платить подоходный налог (13 %). Для целей сдачи необязательно оформлять ИП, просто раз в год следует сдавать декларацию.

Если есть опыт в инвестициях и необходимая сумма – данный вид вложений вам подходит. Инвестировать в недвижимость без денег и без отсутствия минимального опыта подобной деятельности лучше не стоит, велик шанс потерять средства. Начните с другого вида инвестиций, приумножьте свой капитал, накопите опыт, а потом выходите на новый уровень: обучение инвестированию в недвижимость будет проходить по мере накопления опыта и в процессе самого инвестирования.

Успешных инвестиций и новых побед!

TalkingOfMoney.com — финансовый и инвестиционный журнал

TalkingOfMoney.com является источником финансового контента в Интернете, начиная от рыночных новостей и заканчивая стратегиями выхода на пенсию, инвестируя образование в понимание советников.

Как рассчитать рентабельность аренды недвижимости

Всем известно значение возврата инвестиций (ROI) — это популярный, универсальный инструмент для определения того, как работает ваш портфель. Если у вас есть арендная собственность, важно знать, как рассчитать ROI, чтобы вы могли определить ее эффективность как инвестиции.

К сожалению, поскольку вычисления ROI можно легко манипулировать, и некоторые переменные могут быть включены или исключены, когда вычисление — определение значимой рентабельности инвестиций может быть проблемой, особенно когда инвесторы имеют возможность платить наличными или вынимать ипотека на имущество. Здесь мы рассмотрим два основных примера для расчета ROI по аренде жилья.

Быстрый пересчет

Возврат инвестиций — это мера, используемая для оценки и оценки эффективности инвестиций или для сравнения эффективности ряда различных инвестиций. Для расчета ROI чистая прибыль от инвестиций делится на сумму вложенных средств, а результаты выражаются в процентах или соотношении.

Например, если вы покупаете запас ABC за 1 000 долларов и продаете его два года спустя за 1 600 долларов США, чистая прибыль составит 600 долларов (1 600 000 долларов США). ROI на акции составит 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Для получения дополнительной информации см .: .)

Сделки с наличными деньгами

Если вы покупаете недвижимость прямо, расчет ее ROI довольно прост. Предположим, вы платите наличными за аренду имущества в размере 100 000 долларов. Вы также платите $ 1 000 за закрытие, плюс $ 9 000 за ремоделирование, делая ваши общие инвестиции в собственность $ 110 000.

Ускорьте вперед на один год. Вы ежемесячно собрали 800 долларов в аренду, а за год получили 9 600 долларов. Для наиболее реалистичной рентабельности инвестиций мы будем вычитать из этого денежного потока 167 долларов в месяц (2 004 долл. США в год) для покрытия налогов на имущество и страхования (две издержек, которых вы не можете избежать). Это дает вам годовой доход в размере 7 596 долларов.

Чтобы рассчитать рентабельность недвижимости, вы делите годовой доход (7 596 долларов США) на общий объем инвестиций, которые вы изначально сделали (110 000 долларов США). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 или 6. 9%. Ваша рентабельность инвестиций составляет 6,9%.

Финансируемые транзакции

Вычисление ROI по финансируемым транзакциям немного сложнее. Предположим, что вы приобрели тот же 100 000 долларов имущества, что и выше, но вместо того, чтобы платить наличными, вы вынимаете ипотечный кредит, составляя 20% первоначальный взнос. Ваши расходы составляют 20 000 долларов США для первоначального взноса (100 000 долларов США продажной цены x 20%); $ 2, 500 для закрытия расходов (они выше из-за ипотеки) и тех же $ 9 000 для ремоделирования. Ваши общие расходы составляют $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9 000).

Кроме того, текущие расходы связаны с ипотекой. Предположим, вы получили 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой 4%.По заемным средствам в размере 80 000 долларов США (продажная цена 100 долларов США за минус аванс в размере 20 000 долларов США) ежемесячная выплата основного долга и процентов составит 381 доллар США. 93. Мы добавим те же 167 долларов США в месяц для покрытия налогов и страхования, в результате чего ваш общий ежемесячный платеж составит 548 долларов США. 93. Примечание. Отличным инструментом для расчета общей стоимости ипотеки является ипотечный калькулятор, подобный приведенному ниже.

Теперь мы учитываем арендную плату. Предполагая, что ваш арендатор платит 800 долларов каждый месяц, у вас будет денежный поток в размере 251 доллара США. 07 ежемесячно (800 долл. США в аренду — 548 долл. США 93). Опять же, вперед вперед один год. Умножим это на $ 251. 07 к 12 определяет ваш чистый годовой доход или возврат: 251 доллар США. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Затем разделите годовой денежный поток на свои первоначальные личные расходы (первоначальный взнос, затраты на закрытие и ремоделирование) для определения ROI. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Таким образом, ваша рентабельность инвестиций составляет 9,5%.

Некоторые инвесторы добавляют эквити в уравнение (имейте в виду, что справедливость — это не денежные деньги, которые вы можете потратить, вам придется продать собственность, чтобы на самом деле получить к ней доступ). Чтобы получить сумму собственного капитала, просмотрите график погашения ипотеки, чтобы узнать, сколько из ваших платежей по ипотечным кредитам было направлено на выплату основной суммы (которая увеличивает собственный капитал). Это капитал, который можно добавить к показателю денежного потока. В нашем примере график амортизации по кредиту показывает, что в течение первых 12 месяцев выплачивается 1 408 евро. Таким образом, 4 421 доллар США ($ 3 012. 84 годовой доход + 1, 408. 84 эквити) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Результат: 14% ROI.

Нижняя линия

Конечно, приведенные выше примеры довольно просты. Они не включают в себя дополнительные расходы, которые может произвести аренда, например расходы на ремонт / обслуживание, которые должны быть включены в расчеты, и, таким образом, влиять на фактическую рентабельность инвестиций. (Подробнее см. ).

Тем не менее, они работают, чтобы показать, что ROI изменяется в зависимости от того, платите ли вы деньги или финансируете покупку недвижимости. Как правило, чем меньше денег вы вкладываете в сделку с недвижимостью, и чем больше вы закладываете ипотеку, тем больше будет ваша рентабельность. И наоборот, чем больше наличных денег вы вкладываете в сделку и чем меньше вы занимаете, тем меньше будет рентабельность инвестиций (но чем больше ваш чистый доход).

Независимо от входных данных, которые вы используете для расчета ROI, важно использовать один и тот же подход ко всем инвестициям для поддержания точных сравнений. Например, если вы включаете справедливость в оценку одного свойства, вы должны включить его при вычислении ROI по вашим другим свойствам, если они у вас есть, для получения точного сравнения.

Источники: http://avdenin.ru/invest/o-dohodnosti-i-sposobah-investirovanija-v-nedvizhimost.html, http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/221-investirovanie-v-nedvizhimost.html, http://ru.talkingofmoney.com/how-to-calculate-roi-of-rental-property

Источник: invest-4you.ru