Является ли инвестиции доходом при усн

Бухгалтерская пресса и публикации 2008

Бухгалтерские статьи и публикации 2007

Вопросы на тему ЕНВД

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Вопросы бухгалтеров, ответы специалистов по налогам и финансам 2007

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Публикации из бухгалтерских изданий 2006

Вопросы бухгалтеров — ответы специалистов по финансам 2006

Публикации из бухгалтерских изданий

Публикации на тему сборы ЕНВД

Публикации на тему сборы

Публикации на тему налоги

Публикации на тему НДС

Публикации на тему УСН

Вопросы бухгалтеров — Ответы специалистов

Вопросы на тему ЕНВД

Вопросы на тему сборы

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Вопрос: . Организация, применяющая УСН, ведет строительство многоквартирного дома на средства инвесторов. Являются ли средства, поступившие от инвесторов, доходом и облагаются ли они единым налогом? Как учитывается разница между суммой средств, полученных от инвесторов, и суммой затрат на строительство? Существует ли форма учета инвестируемых средств и себестоимости производимого строительства?

Вопрос: Организация-застройщик (ООО) ведет строительство многоквартирного дома на средства инвесторов по договорам инвестирования. При этом организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». В связи с этим организация-застройщик просит разъяснить следующее.

1. Являются ли средства, поступившие от инвесторов, доходом и облагаются ли они единым налогом?

2. Как в целях налогообложения по УСН учитывается разница между суммой средств, полученных от инвесторов, и суммой затрат на строительство?

3. Существует ли форма учета инвестируемых средств и себестоимости производимого организацией строительства?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 22 марта 2005 г. N 03-03-02-04/1/83

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации рассмотрел письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и сообщает следующее.

Пункт 1 ст.346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) устанавливает, что организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст.249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст.250 Кодекса. При определении объекта налогообложения организациями не учитываются доходы, предусмотренные ст.251 Кодекса.

В соответствии с пп.14 п.1 ст.251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Таким образом, суммы, полученные организацией-застройщиком в рамках договора целевого финансирования (долевого строительства), не учитываются при исчислении единого налога при условии соблюдения положений пп.14 п.1 ст.251 Кодекса.

Вместе с тем следует иметь в виду, что доходы налогоплательщика в виде использованных не по целевому назначению имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, которые получены в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств, признаются внереализационными доходами.

Налогоплательщики, получившие имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги в рамках благотворительной деятельности, целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы по месту своего учета отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Министерством финансов Российской Федерации (п.14 ст.250 Кодекса).

Кроме того, необходимо отметить, что применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает замену уплаты налога на прибыль организаций, налога на имущество организаций и единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за налоговый период. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии Кодексом при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации (п.2 ст.346.11 Кодекса).

В этой связи средства, полученные от инвесторов, включая разницу между суммой средств, полученных от инвесторов, и суммой затрат на строительство, при их нецелевом использовании будут учитываться в качестве внереализационных доходов при определении налоговой базы по единому налогу.

По вопросу учета себестоимости производимого организацией строительства полагаем необходимым отметить, что плательщики единого налога обязаны вести налоговый учет показателей своей деятельности, необходимых для исчисления налоговой базы и суммы налога, на основании книги учета доходов и расходов (ст.346.24 Кодекса). В настоящее время форма и порядок заполнения вышеназванной книги утверждены Приказом МНС России от 28.10.2002 N БГ-3-22/606.

Если инвестор применяет «упрощенку» (Серова А.И.)

Дата размещения статьи: 05.06.2015

Применение организацией УСН отнюдь не означает легкой жизни для бухгалтера. А если речь идет о строительстве — тем более. Добавляет проблем и то, что полученная от застройщика готовая недвижимость может быть предназначена не только для использования в качестве объекта ОС, но и для продажи.

Строим и используем ОС в период применения УСН

По общему правилу организация, использующая УСН, не признается плательщиком НДС и потому не имеет права на применение вычетов по НДС. Следовательно, инвестор-«упрощенец» не может принять к вычету НДС:

— приходящийся на его долю в построенном здании;

— со стоимости услуг застройщика.

Куда же бухгалтер должен отнести суммы «входного» НДС? Минфин и ФНС неоднократно разъясняли, что такие суммы НДС следует учитывать в стоимости товаров, работ и услуг, формирующей первоначальную стоимость ОС (Письма Минфина России от 12.11.2008 N 03-11-04/2/167, ФНС России от 27.02.2015 N ГД-3-3/743 и от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@). Причем в данном случае не важен объект налогообложения при УСН: «доходы» или «доходы минус расходы». В любой ситуации суммы «входного» НДС необходимо включить в первоначальную стоимость построенного ОС на основании пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ.

К сведению. В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ в случае приобретения товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, лицами, не являющимися плательщиками НДС, суммы этого налога, предъявленные им при приобретении, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов.

Важно, что при строительстве объектов ОС не применяются положения пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, согласно которому суммы НДС по приобретенным оплаченным товарам (работам, услугам) являются самостоятельным (отдельным) видом расходов «упрощенцев» . Иными словами, НДС, предъявленный в связи со строительством недвижимости, учитывается в расходах инвестора-«упрощенца» не по самостоятельному основанию (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а в составе стоимости построенного объекта. Напомним, если созданный в период применения УСН объект будет зачислен в состав ОС, расходы (в том числе НДС) будут признаны с момента его ввода в эксплуатацию при условии оплаты и документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности (пп. 1 и 3 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Этой нормой могут воспользоваться, например, подрядчики в отношении НДС, предъявленного в связи с приобретением строительных материалов, которые будут использоваться при выполнении работ.

Обратите внимание! Инвестор должен руководствоваться общими правилами, в соответствии с которыми любой «упрощенец» признает расходы на создание ОС. То есть необходимо соблюдение следующих условий:

— объект введен в эксплуатацию и фактически используется в предпринимательской деятельности;

— затраты на строительство оплачены;

— поданы документы на государственную регистрацию права собственности.

При этом расходы учитываются в течение года равномерно и признаются на последнее число отчетного (налогового) периода (абз. 8 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

«Входной» НДС со стоимости ОС в книге учета доходов и расходов отдельной строкой не выделяется, поскольку суммы налога включены в стоимость объекта.

Пример 1. В марте 2015 г. застройщик и ООО «АВС» (инвестор, применяющий УСН) подписали акт приема-передачи нежилого помещения.

Застройщик предъявил инвестору:

— сводный счет-фактуру на сумму 1 900 000 руб. (в том числе НДС — 289 830 руб.);

— счет-фактуру на услуги по организации строительства на сумму 106 940 руб. (в том числе НДС — 16 313 руб.).

Расчет с застройщиком на сумму 2 006 940 руб. произведен полностью.

В этом же месяце поданы документы на госрегистрацию права собственности (уплачена госпошлина в сумме 22 000 руб.).

Использование помещения в хозяйственной деятельности (например, сдача в аренду) начато в мае 2015 г. после завершения работ по доведению его до состояния, пригодного к использованию. Стоимость указанных работ оплачена полностью и составляет 332 000 руб. (в том числе НДС — 50 644 руб.).

Объект включен в десятую амортизационную группу, и ему установлен срок полезного использования, равный 361 месяцу.

Бухгалтер ООО «АВС» сделал в учете следующие записи:

Март — апрель 2015 г.

Принято к учету полученное от застройщика помещение

Учтена стоимость услуг застройщика

Уплачена госпошлина за госрегистрацию права

Сумма госпошлины отнесена на увеличение первоначальной стоимости помещения

Отражены расходы на доведение помещения до состояния, пригодного к использованию

Помещение зачислено в состав основных средств

(1 900 000 + 106 940 + 22 000 + 332 000) руб.

Июнь 2015 г. и т. д.

(2 360 940 руб. / 361 мес.)

Суммы государственной пошлины включаются и будут в дальнейшем включаться в первоначальную стоимость ОС (п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» , пп. «к» п. 15 проекта ФСБУ N 1 «Основные средства» , пп. «a» п. 16 МСФО (IAS) 16 «Основные средства» ).

Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

Текст доступен для ознакомления по адресу bmcenter.ru/Files/proekt_FSBU_Osnovniye_sredctva.

Введен в действие на территории РФ Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н.

Согласно абз. 6 пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость ОС, приобретенных в период применения УСН, равна первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете. Поэтому стоимость помещения для целей налогообложения «упрощенца» будет равна первоначальной стоимости объекта, сформированной по правилам бухучета.

В составе расходов в целях исчисления единого налога при УСН затраты, связанные с приобретением нежилого помещения, будут признаваться в книге учета доходов и расходов в следующем порядке (Письма Минфина России от 15.03.2011 N 03-11-06/2/34 и ФНС России от 06.02.2012 N ЕД-4-3/1818):

— по состоянию на 30 июня 2015 г. — 786 980 руб. (2 360 940 руб. / 3 квартала);

— по состоянию на 30 сентября 2015 г. — 786 980 руб. (1 573 960 руб. нарастающим итогом);

— по состоянию на 31 декабря 2015 г. — 786 980 руб. (2 360 940 — 1 573 960).

Таким образом, вся сумма затрат (2 360 940 руб.) будет включена в расходы равными долями в течение 2015 г. — первого года использования объекта в предпринимательской деятельности.

Напомним, согласно абз. 11 пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ в случае реализации (передачи) приобретенных ОС до истечения трех лет с момента признания их стоимости в составе расходов (в отношении ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими ОС и уплатить дополнительную сумму налога и пени. Таким образом, обязанность проведения корректировок возникает, например, если «упрощенец» продает объект ОС, передает его безвозмездно (по договору дарения) или в качестве вклада в уставный капитал другой организации (Письма Минфина России от 03.03.2014 N 03-11-11/8833, от 14.04.2014 N 03-11-06/2/16837, от 26.03.2009 N 03-11-06/2/51). А вот изменение объекта налогообложения (переход с доходов, уменьшенных на величину расходов, на доходы) не приводит к обязанности пересчета налоговых обязательств (Письмо Минфина России от 13.08.2012 N 03-11-11/240).

Недвижимость как товар в период применения УСН

Рассмотрим еще одну из возможных ситуаций, когда целью финансирования инвестором строительства недвижимости было не создание объекта ОС, а получение помещения для последующей продажи. По общему правилу расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при исчислении налога по УСН (на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет (Письма Минфина России от 28.07.2014 N 03-11-11/36937 и от 17.02.2014 N 03-11-09/6275 ).

Направлено Письмом ФНС России от 18.03.2014 N ГД-4-3/4801@, которое является обязательным для применения налоговыми органами.

Являются ли жилые и нежилые помещения, предназначенные для продажи, товаром? Минфин дает утвердительный ответ: расходы на приобретение жилых и нежилых помещений, предназначенных для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются после передачи права собственности на данные помещения. При этом доход от продажи данных жилых и нежилых помещений должен включаться в состав доходов при определении объекта налогообложения в день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом вне зависимости от даты перехода права собственности на вышеуказанные помещения (Письмо от 08.12.2014 N 03-11-11/62822).

Обратите внимание! Инвестор должен руководствоваться общими правилами, в соответствии с которыми любой «упрощенец» признает расходы в виде стоимости товаров. То есть необходимо соблюдение следующих условий:

— объект недвижимости оплачен;

— право собственности на недвижимость перешло к покупателю.

Факт оплаты покупателем реализованной недвижимости определяет момент признания инвестором доходов и не важен для учета расходов.

В отношении ситуации, когда инвестор принимает к учету недвижимость в качестве объекта ОС, было указано, что предъявленные застройщиком суммы «входного» НДС включаются в стоимость объекта и в книге учета доходов и расходов отдельной строкой не выделяются. В рассматриваемом случае (недвижимость — товар) в соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ уплаченный инвестором НДС в стоимость полученного объекта не включается, а учитывается в расходах инвестора-«упрощенца» по самостоятельному основанию (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) в момент реализации товара (Письмо Минфина России от 17.02.2014 N 03-11-09/6275, направленное в качестве обязательного для применения Письмом ФНС России от 18.03.2014 N ГД-4-3/4801@). Иными словами, в книге учета доходов и расходов в связи с продажей недвижимости будут отражены два отдельных вида расходов:

— стоимость объекта (без учета НДС);

Особо следует остановиться на отражении расходов в виде госпошлины. Этот вид расходов возникает у инвестора дважды — в связи с регистрацией права собственности на принятый от застройщика объект и перехода права собственности на недвижимость к покупателю. С одной стороны, применение УСН позволяет признать в составе расходов суммы госпошлины по самостоятельному основанию — в силу пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (суммы налогов и сборов, уплаченные в соответствии с законодательством РФ). Данный вывод подтверждается, в частности, Письмом Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-06/2/63, в котором указано, что согласно п. 10 ст. 13 НК РФ государственная пошлина является федеральным сбором. Поэтому суммы государственной пошлины учитываются при определении базы по единому «упрощенному» налогу. Добавим, что в этом случае расход признается сразу после уплаты госпошлины.

С другой стороны, госпошлина за регистрацию права собственности инвестора на принятый от застройщика объект уплачивается именно в связи с приобретением недвижимости (товара). Поэтому налоговый орган вполне может настаивать на обязанности включения таких затрат в первоначальную стоимость объекта. Такой подход более выгоден для бюджета, поскольку момент признания суммы госпошлины переносится на более поздний период — расходы учитываются не в периоде уплаты госпошлины, а в момент передачи права собственности на недвижимость покупателю.

По мнению автора, госпошлину за регистрацию права собственности инвестора действительно следует учитывать в составе стоимости недвижимости (как и в бухгалтерском учете ), а госпошлину, уплачиваемую в связи с регистрацией перехода права собственности к покупателю, признавать в качестве отдельного вида расходов на основании пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Включение суммы госпошлины в стоимость недвижимости-товара не противоречит положениям п. 6 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (утв. Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н) и предусмотрено на будущее (пп. «в» п. 9 проекта ФСБУ «Запасы», текст которого доступен для ознакомления по адресу bmcenter.ru/Files/proekt_FSBU_Zapaci).

Пример 2. В марте 2015 г. застройщик и ООО «АВС» (инвестор, применяющий УСН) подписали акт приема-передачи нежилого помещения стоимостью 2 006 940 руб.

Застройщик предъявил инвестору:

— сводный счет-фактуру на сумму 1 900 000 руб. (в том числе НДС — 289 830 руб.);

— счет-фактуру на услуги по организации строительства на сумму 106 940 руб. (в том числе НДС — 16 313 руб.).

Расчет с застройщиком произведен полностью.

В этом же месяце поданы документы на госрегистрацию права собственности (уплачена госпошлина в сумме 22 000 руб.).

Согласно планам руководства целью финансирования строительства было получение недвижимости для последующей продажи.

Цена реализации помещения — 3 000 000 руб. Помещение передано покупателю по акту в мае до госрегистрации перехода права собственности, которая произведена в июне 2015 г.

Бухгалтер ООО «АВС» сделал в учете следующие записи:

Инвестиции при УСН

ООО владеет зем.участком и планирует реализовать на нем проект строительства торгового центра совместно с партнером ИП. ИП будет на основании договора соинвестирования осуществлять перечисление застройщику ООО денежных средств. Также ООО будет использовать свои денежные средства.

Кроме приобретения в собственность ЗУ ООО осуществило проектные работы, провело экспертизу проекта и получила разрешение на строительство. После завершения проекта часть площадей отойдет ИП, который будет сдавать их в аренду. ООО также будет вести арендный бизнес в отношении своих площадей.

1. Если ИП будет применять доходы-минус расходы в части строительного и арендного бизнеса в 2018 году (доход будет только с середины 2018 года), то в случае осуществления инвестиционных расходов в 2017 году и отсутствии дохода в 2017, есть ли возможность признания
   — расходов 2017 года;
   — расходов 2018 года.
   Продажа проекта планируется в 2020 году.
2. Аналогично если ИП будет применять доходы-минус расходы в части строительного бизнеса и патента к арендному бизнесу.
3. На ИП (патент по арендному бизнесу и УСН по остальному) не распространяются ограничения по требованиям УСН к амортизируемому имуществу (150 млн.руб.), т.к. ИП — не организация, так ли это? Спасибо!

1) В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы по налогу могут учитывать расходы по инвестиционному договору на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 данной статьи Кодекса).

Согласно пп. 1 п. 3 ст. 346.16 Кодекса указанные расходы, произведенные в период применения упрощенной системы налогообложения, учитываются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Пунктом 4 ст. 346.16 Кодекса установлено, что в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 Кодекса.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 346.17 Кодекса расходы на приобретение основных средств отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

2) На основании ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСНО, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые согласно ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые по правилам ст. 250 НК РФ. При определении налоговой базы не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.

Вместе с тем в силу п. 6 ст. 346.53 НК РФ индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН и осуществляющий иные виды предпринимательской деятельности, в отношении которых он применяет другой режим налогообложения, обязан вести учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в соответствии с порядком, установленным в рамках соответствующего режима налогообложения.

Согласно ст. 346.47 НК РФ объектом налогообложения при ПСН признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, предусмотренный законом субъекта РФ.

Налоговая база исходя из п. 1 ст. 346.48 НК РФ определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого им применяется ПСН в соответствии с гл. 26.5 НК РФ, устанавливаемого на календарный год законом субъекта РФ.

Таким образом, индивидуальные предприниматели, применяющие УСНО и ПСН, ведут раздельный учет доходов и расходов от деятельности в рамках УСНО и доходов от деятельности в рамках ПСН (Письма Минфина России от 03.09.2013 N 03-11-11/36264, от 20.02.2015 N 03-11-11/8429).

Соответственно после получения патента, данное имущество будет использоваться только в этой деятельности, и учесть в расходах по УСН имущество переданное в аренду в рамках патента будет нельзя.

3) Да, ограничение в 150 млн. руб. на стоимость основных средств, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом по правилам гл. 25 НК РФ, установлено только для юридических лиц и не распространяется на ИП.

Источники: http://fin-buh.ru/text/740-1.html, http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/8328, http://www.platimnalog.ru/investicii-pri-usn/

Источник: invest-4you.ru