Риски с инвестициями в коммерческую недвижимость

Содержание
  1. Риски инвестиций в недвижимость
  2. Риски инвестиции в недвижимость. Основные виды
  3. Хранить деньги под матрасом невыгодно, но как вложить с умом? Все тонкости инвестиций в коммерческую недвижимость
  4. Выгодны ли инвестиции?
  5. Как выбрать стратегию вложений?
  6. По максимальной рентабельности
  7. По высокой ликвидности
  8. По престижности месторасположения
  9. Какой способ предпочесть для вложения денег?
  10. Покупка с целью продажи
  11. Строительство
  12. Как выбрать объект инвестирования?
  13. Инвестиции в коммерческую недвижимость
  14. Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений
  15. Цели инвестирования в деловую недвижимость
  16. Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора
  17. Особенности инвестиций в офисные помещения
  18. Инвестиции в торговые площадки
  19. Инвестиции в сервисную недвижимость
  20. Инвестиции в производственные объекты и складские помещения
  21. Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд
  22. Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
  23. Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
  24. Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости
  25. Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Риски инвестиций в недвижимость

Сегодня мы постараемся подробно рассмотреть существующие риски инвестиций в недвижимость. Не смотря на то, что инвестиции в недвижимость, по праву, считаются одним из самых надежным методов капиталовложения, они как и любой другой инвестиционный инструмент подвержены определенным рискам.

Чтобы инвестиции в недвижимость принесли желаемый результат, следует знать все риски связанные с этим типом капиталовложения и учитывать их в процессе принятия решения о вложении имеющихся денежных средств.

Практически на все риски инвестиций в недвижимость при грамотном подходе можно оказывать влияние. Главное, перед тем как осуществить капиталовложение, трезво оценить все доступные объекты недвижимого имущества, а также определить риски, связанные с их приобретением.

Также при инвестициях в недвижимое имущество следует быть готовым к тому, что расходы на его содержание могут время от времени возрастать, а размер потенциального дохода снижаться. Чтобы диверсифицировать риски, связанные с этим типом капиталовложения, следует вкладывать имеющийся капитал не в один, а в несколько объектов недвижимого имущества.

Риски инвестиции в недвижимость. Основные виды

Основными рисками инвестиций в недвижимость являются:

  1. При выборе подходящего недвижимого имущества, а также при его приобретении вы можете стать жертвой мошенников. Чтобы избежать подобного развития ситуации, следует быть предельно внимательным. Если вы не обладаете необходимым опытом работы с объектами недвижимого имущества, то лучше всего воспользоваться услугами риэлтерской организации с хорошей репутацией.
  2. Проектные риски. Этот тип рисков обычно возникает в ситуации, когда вы приняли решение инвестировать имеющийся капитал в недвижимое имущество, находящееся на этапе возведения. Ошибки при проектировании недвижимого имущества могут стать причиной существенных финансовых потерь, так как при выявления этих ошибок стоимость приобретенной вами недвижимости серьезно снизится.
  3. Риск банкротства застройщика. Если вы решили вложить имеющийся капитал в недвижимое имущество, которое находится на этапе возведения, то существует вероятность того, что подрядчик обанкротится до завершения строительства. Для того чтобы исключить подобное развитие ситуации, следует отдавать предпочтение только застройщикам с хорошей репутацией, которые работают на рынке в течение долгого времени.
  4. Риски нестабильного получения дохода. В периоды финансовых кризисов вы можете испытывать существенные трудности с поиском подходящих арендаторов, из-за чего ваше недвижимое имущество может какое-то время пустовать. Эти риски обязательно нужно учитывать, особенно если вы являетесь владельцем коммерческого недвижимого имущества.
  5. Юридические риски. Существует вероятность, что приобретаемое недвижимое имущество является объектом спора между родственниками и т.д. Чтобы исключить подобные риски, следует в момент приобретения тщательно проверять юридическую чистоту недвижимого имущества.
  6. Административные барьеры. После приобретения недвижимого имуществ уа вас могут возникнуть проблемы, связанные с использованием коммерческой недвижимости по назначению из-за противодействия местных властей.
  7. Уменьшение уровня ликвидности. Эти риски связаны с тем, что со временем недвижимое имущество может морально/физически устареть, что приведет к снижению его стоимости.
  8. Риск, связанный с увеличением периода окупаемости приобретенного недвижимого имущества. Из-за трудности с поиском арендаторов вам придется снизить арендную плату, что приведет к увеличению срока окупаемости.

Выше перечислены лишь основные риски инвестиций недвижимости. Пусть вас не пугает этот достаточно внушительный перечень, так как большую часть описанных выше рисков можно легко перекрыть, просто воспользовавшись услугами надежной страховой компании.

В настоящее время существует огромное количество организаций, которые предлагают услуги по страхованию рисков, связанных с инвестициями в недвижимость.

При этом, важно осознавать тот факт, что даже самая надежная страховая организация не сможет вас обезопасить от действий мошенников. По этой причине ни в коем случае не приобретайте недвижимое имущество, если вы не обладаете необходимым опытом и квалификацией.

Не смотря на риски, связанные с инвестициями в недвижимость, этот метод капиталовложений остается одним из самых безопасных. По уровню надежности данный инвестиционный инструмент сравним с банковскими депозитами, но при этом он позволяет рассчитывать на более высокую прибыль.

Помните, что для того чтобы инвестиции в недвижимость были действительно выгодными, вам потребуется определенный опыт или помощь квалифицированных специалистов.

(Пока оценок нет)

Хранить деньги под матрасом невыгодно, но как вложить с умом? Все тонкости инвестиций в коммерческую недвижимость

Если вас заинтересовала тема этой статьи, значит вы уже не раз задавали себе вопрос: «Как сохранить сбережения от инфляции и заставить их работать на себя?». Скорее всего, вы уже перечитали массу литературы на эту тему, и возможно уже неплохо подкованы области финансовой грамотности, но тем не менее ни один из предложенных финансовыми гуру вариантов вас не удовлетворил.

Вариантов действительно много: фондовый рынок, форекс, недвижимость. Каждый из них не только сулит хороший доход, но и имеет определённые риски. Насколько доходны и рискованы инвестиции в коммерческую недвижимость? Какими знаниями нужно обладать, чтобы не ошибиться с выбором объекта инвестирования? Попробуем разобраться в ситуации.

Выгодны ли инвестиции?

К коммерческой недвижимости можно отнести:

  • Торговые площадки: магазины, торговые центры. Наиболее выгодной инвестицией считается стрит-ритейл (с англ. «уличная торговля»). Часто встречается как форма переоборудования квартиры на первом этаже в магазин; средняя доходность от инвестиций в этом случае составляет 10-12%, что соответствует хорошим показателям по оценке экспертов.
  • Офисные помещения: бизнес-центры, отдельно стоящие офисы. На 2018 год доходность от этих инвестиций составляет порядка 9-11%, что несколько ниже показателей 2010-2013 годов. Это связано с насыщенностью рынка большим количеством предложений. Но так как в период 2014-2016 было сдано в эксплуатацию сравнительно немного бизнес-объектов, можно справедливо ожидать роста арендных ставок в ближайшие годы.
  • Индустриальные объекты: складские помещения, промышленные объекты. Этот вид инвестирования не является популярным у российских инвесторов. Это обосновано повышенной конкурентностью в нише, а также отсутствием дефицита в свободных объектах. Спрос соответствует предложению, что затрудняет процесс поиска новых клиентов.
Читайте также  Понятия инвестиции в научной литературе

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют следующие преимущества:

  1. Срок окупаемости ниже, сравнительно с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности в виду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.
  2. У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид, а также он имеет возможность изменить профиль собственности. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.
  3. Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.
  4. Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования.
  5. Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет 7-10 лет при доходности 10-12% от стоимости недвижимости.
  6. Расчёт потребности вложения в коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на коммерческую недвижимость, а значит, выше цена.

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

    Перепродажа объекта по более высокой цене. Наиболее выгодно начинать инвестирование на этапе строительства объекта, когда он находится на стадии котлована. Именно в это время цена максимально привлекательна.

Но и риски нарваться на недобросовестного застройщика высоки, поэтому перед покупкой следует собрать как можно больше информации о застройщике и завершенных им объектах. Чаще всего для подобных целей инвестирования приобретаются торговые и офисные помещения.
Сдача помещения в аренду. Арендный бизнес на коммерческой недвижимости более привлекателен по финансовым показателям, так как цена на квадратный метр у таких объектов на порядок выше, чем у жилой.

Тем не менее, выбирая коммерческую недвижимость, нужно понимать, что этот вид инвестирования имеет специфические риски: найти арендаторов несколько сложнее, чем для жилого помещения, так как предпринимателей существенно меньше, чем людей, которым требуется жилье.

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае:

По высокой ликвидности

Как рассчитать ликвидность недвижимости? Прежде всего она зависит от:

  1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
  2. Технических показателей здания ( площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
  3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

  1. Наиболее престижная зона включает все районы внутри Бульварного кольца, территории исторической застройки: Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка-Пречистенка. Стоимость коммерческой недвижимости здесь может доходить до 400 000 руб за 1 кв м.
  2. Следующая зона включает все районы, окружающие территории первого порядка, в пределах Кольцевой ветки московского метрополитена (Бульварное, Садовое кольцо). Стоимость недвижимости коммерческого назначения здесь составит от 200 000 до 400 000 руб за кв м.
  3. Одна из наиболее востребованных и популярных зон: районы внутри Третьего Транспортного Кольца, близлежащие районы к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому и Комсомольскому проспектов, проспектам Вернадского и Мира. Для инвестора могут быть привлекательны объекты этих районов в связи с близостью транспортных развязок, а также наличием станций метрополитена.

Какой способ предпочесть для вложения денег?

Покупка с целью продажи

  • Во-первых, следует определиться с выбором вида недвижимости: торговое, офисное, складское или промышленное помещение. По статистическим данным, наибольшей ликвидностью и рентабельностью отличаются торговые и офисные помещения, далее следуют складские помещения, и замыкают рейтинг промышленные объекты. Окупаемость и доходность инвестиций напрямую зависит от спроса на помещения, развития среднего и крупного бизнеса, а также от экономики страны.
  • Во-вторых, искать объект лучше на этапе строительства или проекта. Важно, чтобы здание полностью отвечало требованиям по своему назначению. Если решено приобрести торговое помещение, требования будут одни, если офисное – совершенно другие.
  • В-третьих, необходимо собрать всю доступную информацию о дальнейшем развитии выбранного района, наличии потенциальных арендаторов, застройщике и его репутации. Всё это поможет вам максимально снизить риски получить долгострой или приобрести неликвидную недвижимость.

При успешной покупке нежилой недвижимости можно получить доход от перепродажи в результате действия нескольких факторов:

  1. Ремонта помещения, который делает собственник перед продажей.
  2. Удорожания здания в связи с большим спросом на помещения для предпринимательских проектов и бизнес-идей.
  3. Завершения строительства и закономерного увеличения стоимости 1 кв м.

После приобретения недвижимости следует правильно организовать рекламную компанию, обратить внимание на доски объявлений, социальные сети и веб-объявления. Если инвестиции масштабны, можно рассмотреть варианты оффлайн-рекламы, а также воспользоваться услугами рекламных и консалтинговых компаний.

Строительство

Строительство коммерческой недвижимости относится к более сложным видам инвестирования, так как требует не только привлечения значительных инвестиций, но и обладания владельцем знаний в области управления проектами и муниципальных правил районирования, наличием дипломатических качеств для успешных переговоров с местными властями, поиска подрядчиков и взаимодействия в владельцами близко расположенных предприятий. Если все эти качества у инвестора присутствуют, то можно приступать к оценке рисков и доходности конкретных объектов.

Строительство коммерческой недвижимости имеет свои преимущества:

  1. Защита денежных средств от инфляции.
  2. Высокие риски компенсированы хорошим доходом.
  3. У инвестора сохраняется право собственности на объект.
  4. Существует возможность контролировать собственный капитал.

При выборе способа инвестирования в коммерческую недвижимость, инвестор должен руководствоваться собственными соображениями: при желании получения единоразовой прибыли стоит обратить внимание на приобретение недвижимости с целью перепродажи.

Как выбрать объект инвестирования?

Чтобы грамотно выбрать объект инвестиций, следует обратить внимание на следующие параметры:

  • Вид недвижимости: торговое, офисное, промышленное помещение или склад.
  • «Location, location, location» – именно так звучит правило инвестиций в коммерческую недвижимость по мнению экспертов. От выбора объекта инвестирования зависит 70% успешности инвестиций, если говорить о складских и промышленных зданиях, и 90%, если говорить о торговых и офисных помещениях.
  • Спрос на услуги, соответствующие прямому назначению здания. Уровень конкуренции, загруженность ниши.
  • Перспективное развитие, возможность увеличения стоимости 1 кв. м, в виду влияния внешних факторов.
  • Оценка инвестиционных расходов: сопутствующие расходы на ремонт, оформление документов, заключение договоров с подрядчиками и т.п.
  • Расчёт рентабельности инвестиций (для арендного бизнеса: годовую арендную плату разделить на общие затраты на недвижимость и умножить на 100%. Например, при годовой арендной плате в 576000 и стоимости недвижимости 4000000 руб, доходность инвестиций составит 14,5%).
  • Расчёт срока окупаемости. Для этого расчёта потребуется разделить 100 на показатель рентабельности. Для объекта с доходностью 14,5% срок окупаемости составит 6 лет и 10 месяцев.

В заключение отметим, что инвестирование в коммерческую недвижимость существенно отличается от банковских депозитов или торговли на фондовой бирже. Это более активный вид инвестиций, требующий постоянного внимания и участия собственника. К тому же недвижимость, особенно коммерческая имеет пониженную ликвидность, но все эти недостатки компенсируются более высокой доходностью и возможностью для инвестора контролировать свой капитал.

Читайте также  Иностранные инвестиции в кыргызской республике

Несмотря на влияние экономических кризисов, инвестиции в недвижимость сохраняют тенденцию к росту в долгосрочной перспективе. Поэтому решение вкладывать деньги в недвижимость или выбрать другой инструмент управления капиталом каждый должен принять самостоятельно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Одним из наиболее надежных направлений финансовых вложений считается недвижимость. К достоинствам такого инвестирования обычно относят очевидные признаки: строение никуда не денется, незаконно им завладеть постороннее лицо вряд ли сможет, да и дорожает объект со временем. На практике не все так просто.

В статье рассмотрены распространенные проблемные моменты, с которыми сопряжены инвестиции в коммерческую недвижимость и даются рекомендации по их преодолению.

Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений

С целью заработка приобретаются не только коммерческие объекты, но и квартиры и дома, если их предлагают по явно выгодным ценам. Однако тема статьи – нежилые строения и помещения, относящиеся к недвижимости делового назначения. Ее по определению используют для получения дохода.

Объекты делятся на две основные группы – первичную (то есть строящуюся или только что сданную в эксплуатацию) и вторичную (как правило, сменившую уже не одного собственника). Коммерческая недвижимость также классифицируется по признаку функционального назначения по следующим группам:

  1. Универсальная. Есть такие помещения, профиль которых с минимальными затратами можно менять в зависимости от рыночной конъюнктуры. Был магазин – стал косметический салон или, например, бар.
  2. Торговая точка. Здесь все понятно: для магазина или супермаркета созданы условия работы, связанные с подвозом товара, получены разрешительные документы и т. д.
  3. Офисные площади. Распространенный и востребованный тип городской коммерческой недвижимости, характеризующийся широтой представлений о нем. Офис может быть большим или крохотным, представлять собой целое строение или его часть и т. д.
  4. Складские помещения. В зависимости от требований, могут находиться в городе или за его чертой, иметь особые приспособления (рампы, разгрузочные площадки) или обходиться без них.
  5. Гостиничная недвижимость. В это понятие входят помещения разных классов – от роскошных отелей до скромных хостелов.
  6. Объекты социально-коммерческого назначения. Например, здание, в котором располагается частная клиника или спортивный клуб, относится к деловой недвижимости.
  7. Индустриальные строения. В их число входят здания и сооружения промышленного назначения – заводские корпуса, складское хозяйство и пр.

Возможны и некоторые другие классы коммерческой недвижимости, в том числе и самые необычные. Нередки случаи кардинального перепрофилирования объектов.

В ряде европейских стран действуют законодательные нормы, не позволяющие перепрофилировать объекты деловой недвижимости в исторических кварталах. Например, если в каком-то доме аптека работает последние четыре века, то ей и быть на этом месте.

Примерами могут служить так называемые лофты, то есть индустриальные здания, утратившие изначальную функциональную ценность, но успешно эксплуатирующиеся в другом качестве. В бывших заводских корпусах организуются центры развлечений, студии, офисные центры и иные востребованные коммерческие проекты.

Инвестирование во вторичную недвижимость требует особых личных качеств: делового чутья и немалого опыта. Умение увидеть в заброшенном заводском корпусе преуспевающий бизнес-центр или популярный молодежный клуб дано не всем. Советы по поводу рационального выбора объекта недвижимости будут даны несколько позже.

Цели инвестирования в деловую недвижимость

Предприниматели, вкладывая средства в тот или иной объект, руководствуются различными соображениями. Недвижимость может приобретаться в целях прибыльной перепродажи, сдачи в аренду (лизинг) или самостоятельной коммерческой эксплуатации. При каждом из перечисленных трех вариантов имеет место инвестирование: объект приобретает свойства основного средства.

Возможна еще одна форма вложения средств в объект коммерческой недвижимости. Она состоит в долговременной аренде большого помещения с передачей его в субаренду на более короткое время, иногда раздельными частями. В таком подходе заинтересованы все стороны процесса. Первичный арендатор берет на себя обязательства по своевременному расчету перед владельцем объекта и все остальные заботы. Субарендаторы получают доступ к нужным им площадям.

Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора

Лицо, имеющее намерение приобрести объект недвижимости с целью извлечения прибыли, стоит перед выбором между новостроем и уже используемым помещением. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки.

Первичный рынок, в частности, представлен объектами, предлагаемыми «с нуля» в составе новых жилых комплексов. Как правило, современные проекты застройки предполагают размещение на цокольных, первых, а иногда и вторых этажах элементов деловой инфраструктуры в виде торговых и бытовых точек.

Новые возведенные объекты часто предлагаются по разумным ценам, так как застройщик заинтересован как можно быстрее вернуть вложенные средства, нередко заемные.

На вторичном рынке представлены помещения и строения разных типов. Цены существенно зависят от технического состояния, района, степени ветхости и прочих факторов, действующих на рынке недвижимости. Торг возможен и приветствуется, но и риски присутствуют.

Следует помнить, что автостоянки не относятся к деловой недвижимости в силу особенностей их правового статуса.

Особенности инвестиций в офисные помещения

Наиболее распространенное направление инвестиций в недвижимость – вложение в покупку офисных помещений для сдачи в аренду. При выборе объекта необходимо учитывать ряд важнейших факторов, среди которых локация.

В зависимости от назначения, офис может располагаться и в центре, и на окраине. Например, почти любая организация, специализирующаяся на обслуживании состоятельных физических лиц, предпочтет представлять свои услуги в престижном районе. В то же время юридическое лицо, предлагающее на рынке продукт технического назначения, вполне устроит промзона.

Кроме ценового престижного фактора имеют значения и другие обстоятельства: наличие удобных подъездных путей, остановок общественного транспорта, автостоянки, коммуникаций и криминогенная обстановка.

При намерении переоборудования квартиры в офис также нужно учитывать его специфику. Для некоторых организаций фасадный выход не имеет решающего значения. Но в большинстве случаев он важен. К тому же в документальном аспекте перевод помещения из жилого фонда в нежилой связан с многочисленными сложностями.

Один из вариантов – приобретение коммерческой площади в бизнес-центре. В этом случае собственник получает некоторые преимущества – он не отвечает за последствия поломок и других неполадок коммуникаций.

Инвестиции в торговые площадки

Строительство торгового центра – период, в который делаются самые заманчивые ценовые предложения. Такая щедрость объясняется не только тем, что девелопер на этом этапе наиболее остро нуждается в оборотных средствах – риски также максимальны до сдачи объекта.

Что касается уже работающих ТЦ, то сдача в аренду его площадей, как правило, проблемы не составляет, несмотря на высокие цены (большие, чем для офисов).

Читайте также  Инвестиции в акции через тинькофф

Размещение торгово-развлекательных центров в спальных района обусловлено высокой покупательской активностью. Плюсом также является универсальность использования помещений – они пригодны для торговли, предоставления бытовых услуг и отчасти организации общественного питания (в местах, снабженных соответствующими коммуникациями).

Минус ТВЦ – высокие цены, но это обстоятельство является общим и преодолеть его невозможно.

Инвестиции в сервисную недвижимость

Одна из особенностей недвижимости, предназначенной для оказания услуг населению, состоит в привязке клиентуры к конкретному адресу. Иными словами, люди, живущие в микрорайоне, привыкают ходить к нотариусу, в стоматологический кабинет, гимнастический зал или парикмахерскую, и прекращение работы подобного предприятия воспринимается негативно.

Исходя из этого положения, не рекомендуется менять характер использования коммерческой недвижимости после его приобретения, если до инвестиции оно успешно эксплуатировалось.

Если же надобность в перепрофилировании объективно существует, следует произвести анализ рынка услуг с целью выявления наиболее востребованных ниш.

На решение об инвестировании в сервисную бизнес-недвижимость оказывают влияние преимущественно стандартные факторы: ценовой и локационный. В данном случае фасадное расположение с выходом на оживленную пешеходную зону является обязательным.

Инвестиции в производственные объекты и складские помещения

Объекты недвижимости индустриального назначения, с инвестиционной точки зрения, считаются наиболее рискованными. Спрос на их приобретение, аренду или лизинг ограничен и зависит от множества факторов.

За исключением упомянутых лофтов, случаи успешного использования промышленной недвижимости не по первоначальному назначению крайне редки. Здания заводов, выведенных из эксплуатации, в 90-е годы чаще всего переоборудовали в офисные центры, если сделать это позволяло их топографическое расположение и техническое состояние.

В любом случае инвестор, вкладывая средства в склад или производственное здание, должен иметь четкое представление о том, на какого арендатора или покупателя оно позиционировано. Ему предстоит уплачивать налог на имущество, нести эксплуатационные и другие расходы, поэтому позаботиться о приходной части бюджета следует заранее. Без конкретного бизнес-плана инвестиция в индустриальный объект недвижимости может привести к большим финансовым потерям.

Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд

Как ясно из предыдущего материала, работать с коммерческой недвижимостью намного сложнее, чем с жилыми квартирами и домами. Очевидные недостатки этого бизнеса:

  • Проблематичность ценообразования. Актуальную рыночную стоимость квартиры любой опытный риелтор назовет практически с первого взгляда. Для грамотной оценки объекта деловой недвижимости требуется учитывать слишком много обстоятельств, и все равно легко ошибиться.
  • Сложное прогнозирование ценовой динамики. На перспективы роста или падения стоимости объекта влияют многочисленные макро- и микроэкономические факторы.
  • Высокие управленческие и эксплуатационные расходы. Поддержание технического состояния объекта коммерческой недвижимости требует затрат независимо от того, используется ли оно полезно или простаивает.
  • Высокая цена входа. Квартира, например, в среднем стоит дешевле салона красоты.
  • Сомнительная ликвидность. Продать объект делового назначения сложней, чем жилое помещение – на него намного меньше покупателей.

И все равно, несмотря на многочисленные риски, связанные с объектами делового назначения, желающие вкладывать в них деньги находятся. Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость:

  • Относительно низкая конкуренция. Вкладывается в сложный и рискованный бизнес всегда меньшее количество инвесторов, чем в проверенное надежное дело.
  • Приобретя хороший объект и сдав его в аренду, инвестор обеспечивает себе стабильный доход на длительный период.
  • Отношения с арендатором строятся на договорной основе, обеспеченной действующим законодательством.
  • В долгосрочной перспективе цена объекта растет быстрее инфляции и обеспечивает доход, значительно превышающий банковские ставки.

В результате действия этих факторов, инвестор в деловую недвижимость может достичь более высокой рентабельности, чем его коллега, специализирующийся на жилом фонде.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Любая инвестиция предполагает опасность убытка, и сфера деловой недвижимости не составляет исключения. Стоимость объекта может снизиться. Не исключено также наличие скрытых конструкционных дефектов, о которых не знает не только покупатель, но и продавец.

Особенно рискованными считаются инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Процесс возведения здания сам по себе сложен, а порой возникают и другие препятствующие обстоятельства в виде недостатка средств, административных мер, изменения цен на материалы и т. п. Наконец, девелопер может оказаться мошенником – такие случаи бывали.

Все эти факторы следует учитывать при принятии решения об инвестиции в деловую недвижимость.

Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования

Итак, риски оценены, выгоды тоже, и руководитель компании принимает решение: «Инвестируем в коммерческую недвижимость!»

Теперь следует определиться с критериями выбора объекта. В зависимости от цели инвестирования, следует обращать особое внимание на следующие характеристики:

  • расположение;
  • цена за единицу площади – она не должна превышать среднерыночное значение;
  • возможность конструктивного наращивания площади за счет пристроек, дополнительного этажа, использования мансарды и других способов, позволяющих относительно недорого повысить ценность имущества.

Качество отделочных работ обычно не принимается в учет. Напротив, неидеальное состояние интерьера чаще всего служит поводом для снижения цены. А придраться всегда есть к чему.

Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости

Как и всякий другой процесс, инвестиции в бизнес-недвижимость производятся по определенному рекомендуемому алгоритму. Некоторые из шагов могут быть исключены из нижеприведенной последовательности, но в общем виде она выглядит так:

  1. Выбор объекта недвижимости по критериям, соответствующим интересам и замыслу инвестора. Допустимы привлечение риелторских фирм или самостоятельный поиск.
  2. Осмотр объекта и переговоры. Происходит согласование цены.
  3. В случае успешности предыдущих операций, производится авансирование. Следует помнить, что в случае необоснованного отказа покупателя, по сложившейся практике задаток не возвращается.
  4. Документальная подготовка сделки. Процесс включает проверку правоустанавливающего пакета, выдачу необходимых доверенностей (если оформление поручается уполномоченным лицам) и другие контрольные действия.
  5. Составление договора купли-продажи или аренды (если приобретатель намерен осуществлять субаренду).
  6. Заключение договора путем подписания его сторонами и окончательный расчет.
  7. Перерегистрация объекта в государственных органах на нового собственника или владельца.

Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Глобальный экономический кризис оказал негативное влияние на общую деловую активность. Как следствие, пострадал весь рынок коммерческой недвижимости. По данным прошедших двух лет около 11% торговой площади в Москве пустуют. В других странах также наблюдается спад.

На столь грустную картину предприимчивые инвесторы смотрят как на возможность заработать. Снижение цен на объекты коммерческой недвижимости, в совокупности с недооцененным рублем, создает предпосылки для вложения средств в перспективные объекты.

Общий инвестиционный потенциал российской деловой недвижимости оценивается специалистами суммой в несколько миллиардов долларов США.

Наиболее радужной в настоящее время выглядит рынок инвестиций в гостиничные объекты. При этом, если ниша дорогих отелей в значительной степени заполнена, то хостелов и других мест бюджетного временного проживания не хватает, особенно в крупных городах.

Интенсивность инвестирования в отельную недвижимость напрямую связана с развитием туристической отрасли экономики.

Источники: http://cool-profit.ru/riski-investitsiy-v-nedvizhimost.html, http://myrealproperty.ru/nedvizhimost/commercial/investitsii.html, http://delen.ru/investicii/investicii-v-kommercheskuju-nedvizhimost.html

Источник: invest-4you.ru

Преном Авто