Виды и направления инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость

вложение средств (денежные средства, ценные бумаги, драгоценные металлы и т.п.) в недвижимость, приносящую прибыль или блага.

Инвестирование в недвижимость может происходить на двух уровнях. Инвестирование в новые объекты недвижимости, так называемый первичный рынок, а также инвестирование в уже существующие объекты, вторичный рынок.

Стоит отметить, что на первичном рынке объектом инвестирования могут стать только строящиеся и новые объекты, на вторичном рынке представлена вся уже существующая недвижимость.

Способы получения дохода от инвестирования в недвижимость

Доход от инвестирования в недвижимость получают следующими путями

• за счет арендных платежей. Обладая недвижимостью, собственник вправе сдавать её в аренду за определенную плату
• доход от увеличения рыночной стоимости объекта недвижимости
• доход от перепродажи
• нематериальные выгоды в процессе эксплуатации.

Объекты инвестирования в недвижимость

Объектами инвестирования в недвижимость могут выступать три основные категории

• жилая недвижимость. Этот объект инвестирования привлекателен постоянным, не снижающимся спросом и ростом цены. Также возможно получение прибыли через сдачу объекта в аренду
• земельные участки
• нежилая недвижимость. Самый прибыльный, но и рисковый объект инвестирования. Риск связан с низкой ликвидность, то есть сложностью продажи объекта из-за его высокой стоимости.

Виды инвестирования в недвижимость

Самый эффективный и распространенный вид инвестиций в недвижимость это прямой метод. Это покупка объекта недвижимости с оформлением необходимых документов, как правило, заключение договора.

Следующий вид, косвенный – вы инвестирует не в саму недвижимость, а в ценные бумаги компании, занимающейся недвижимостью.

• собственные и заемные средства
• закладные
• ипотека
• опционы

Преимущества инвестирования в недвижимость

Инвестирование в недвижимость является одним из наиболее привлекательных и надежных объектов для инвестиций. Происходит это по целому ряду причин. Постоянный рост спроса на недвижимость, понятность процедуры инвестирования для вкладчиков, прозрачность правового поля, все это делает недвижимость очень привлекательным объектом для инвесторов.

Основные преимущества инвестирования в недвижимость

• обеспечивает сохранность сбережений инвестора
• данный вид инвестирования основан на праве собственности
• защита от инфляции
• рынок недвижимости мало освоен в России
• высокие уровни риска компенсируются высоким доходом

(Пока оценок нет)

ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ;

Рынок недвижимости неразрывно связан с ин­вестиционной деятельностью. Инвестиции осуще­ствляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (переме­щение прав собственности на объекты).

Инвестиции — это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение соб­ственности, которая имеет потенциальную спо­собность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

Инвестиционная деятельность — выполне­ние инвестором практических действий по вло­жению накопленных сбережений (денег, ценных бумаг и иного имущества) в приобретение соб­ственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полез­ный эффект.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Так, вследствие существен­ных различий региональных рынков недвижимо­сти, вызванных природными, экономическими, политическими и социальными особенностями различных регионов, наблюдаются различия и в региональной инвестиционной привлекательнос­ти. Потенциальному инвестору при принятии ре­шений об инвестировании необходимо анализиро­вать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Наблюдаемое в большин­стве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям поку­пателей, недостаток долгосрочных инвестицион­ных ресурсов для привлечения в сферу недвижи­мости — вот некоторые основные факторы, сдер­живающие развитие рынка недвижимости.

Основные цели инвестирующих в недвижи­мость:

— получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду;

— прирост капитала за счет увеличения сто­имости недвижимости вследствие изменения ры­ночных цен, реконструкции и развития объек­тов;

— будущая длительная эксплуатация объекта;

— получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Выделяют три основных направления инвес­тирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.

При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений мес­тных властей, экологии, экономических факто­ров, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обес­печивают прирост средств за счет роста цен на жилье. Наличие высокого потенциального спро­са на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, усиливающейся с притоком беженцев, обеспечивает перспективность и привлекатель­ность этого направления инвестирования.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привле­кательность приобретения доходной недвижимо­сти заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвиднос­ти недвижимости и длительности срока окупае­мости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимос­ти могут быть прямыми и косвенными: прямые — приобретение недвижимости на торгах, в со­ответствии с частным договором, покупка с об­ратной арендой; косвенные — покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвес­тициях в недвижимость, инвестиции в обеспечен­ные недвижимостью закладные.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, — долгосрочные. В США инвестиции в недвижимость занимают

второе место после корпоративных ценных бу­маг, в России популярность этого рынка не на­столько высока, хотя соответствующие тенден­ции к этому есть. Существует ряд преимуществ инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг. Вот они:

1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выпла­чиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесяч­ной наличностью, так как ежемесячная оплата
аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.

2. Денежный поток доходов от владения не­движимостью (разница между денежными по­ступлениями от аренды и затратами на обслужи­вание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:

— денежный поток доходов корпораций зави­сит от объема реализации продукта, которые на­ходятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимос­ти более стабильны, потому что они базируются
на договорах аренды;

— источники корпоративных денежных дохо­дов могут с течением времени измениться, а ис­точники доходов от недвижимости более пред­сказуемы, поскольку здания неподвижны, акти­вы зафиксированы и физически, и юридически.

3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости срав­нима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестирован­ного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к полу­чению инвестором доход должен превышать за­траты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что дол­жно соответствовать более высоким рискам вло­жения в недвижимость.

4. Инвестиции в недвижимость характеризу­ются большей степенью сохранности, безопасно­сти и возможностью контролирования инвесто­ром, чем инвестиции в акции.

Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наи­большей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвесто­ра зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на при­обретение объекта. Подобный прогноз может быть существенно искажен в условиях нестабильной экономической ситуации в России. Эта ситуация усугубляется невозможностью быстрого получе­ния выгоды, что связано со специфическими ха­рактеристиками недвижимости: низкая ликвид­ность, длительный срок оформления сделки, срав­нительно небольшое число потенциальных поку­пателей вследствие высокой стоимости, большие затраты на изменение варианта использования. Наряду с проблематичностью прогнозирования в сложившихся условиях, точность прогноза сни­жается при увеличении прогнозного периода.

В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

— ожидаемый доход на инвестиции;

— ставка банковского процента;

— налоговая политика в целом и в инвестици­онной сфере в частности;

— степень риска инвестиций в недвижимость.

Наибольшей инвестиционной привлекательно­стью в России пользуется жилье, что объясняется его достаточной ликвидностью вследствие высо­кого потенциала спроса, относительной простотой и доступностью такого инвестирования. Однако стоимость жилья значительно превышает доходы основной части населения России и требуется дол­говременная ссуда, а система ипотечного кредито­вания практически не функционирует вследствие инфляции, снижения реальных доходов населения и недостаточной стабильности экономики.

Одной из причин того, что острота жилищной проблемы не снижается, является недостаток ин­вестиционных ресурсов на рынке недвижимости. До начала экономических реформ основным ис­точником жилищного финансирования был госу­дарственный бюджет. Существовавшая система кредитования затрагивала только сферу строи­тельства нового жилья индивидуальными заст­ройщиками или жилищными кооперативами, но не покупку готового жилья. При этом долгосроч­ные кредиты населению составляли незначитель­ную долю в общем объеме финансирования жилья. С начала 90-х гг. в сфере жилищного фи­нансирования значительно увеличилась доля ча­стного сектора, изменилась структура ввода в дей­ствие жилых домов по типам застройщиков, го­сударство перестало играть роль основного учас­тника на данном рынке. В результате резкого со­кращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, отсутствия кре­дитных механизмов строительства и приобрете­ния жилья, существенно сократились объемы жи­лищного строительства, что привело к заметно­му ухудшению положения в строительном секто­ре, убыточности многих строительных предпри­ятий.

Одним из способов активизации инвестиций в строительном секторе является привлечение сред­несрочных банковских кредитов с «шаровым» платежом на кредитование застройщиков жилья. В этом случае основные финансовые ресурсы не отвлекаются на период строительства: застрой­щики, получившие такую ссуду, погашают основ­ную сумму после завершения строительства, а до этого момента выплачивают только проценты по кредиту. Выдача такого строительного кредита производится, когда застройщик уже имеет пра­во собственности или аренды на участок под стро­ительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осу­ществление строительства. Однако в этом случае кредитору сложно точно оценить вероятность ре­ализации проекта и уровень риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Риск снижается, если существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных креди­тов потенциальным покупателям для приобрете­ния этого жилья.

Проблемы активизации инвестиций в недви­жимость, развития системы долгосрочного ипо­течного кредитования, требуют одновременного принятия системы мер. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использова­нием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья пред­приятиями своим сотрудникам, выпуск в некото­рых городах муниципальных жилищных обли­гаций и др.

Рассмотрим, как влияют на инвестиции в не­движимость инфляционные процессы. С одной стороны, инфляция способствует активизации вложений в недвижимость. Причины привлека­тельности вложений в недвижимость в условиях инфляции:

— быстрое обесценение денег при недостаточ­ной надежности их сохранности в кредитных уч­реждениях;

— частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;

— ограниченность более доходных направлений инвестирования;

— достаточная доступность и простота инвес­тирования в жилье;

— инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.

С другой стороны, в условиях инфляции су­ществуют обстоятельства, стимулирующие к вло­жению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соот­ношение между затратами и ожидаемой выго­дой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостат­ку финансовых ресурсов у потенциальных поку­пателей.

На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инве­стиционная деятельность подвержена значитель­ным рискам, что приводит к снижению инвести­ционной активности на рынке недвижимости. Ог­раниченность инвестиционных ресурсов обусло­вила процесс свертывания строительства прак­тически во всех отраслях экономики.

И все же рынок недвижимости является при­влекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

— инвестиции в недвижимость характеризуют­ся значительной степенью сохранности, безопасно­сти и возможностью контролирования инвестором;

— в момент приобретения недвижимости ин­вестор получает пакет прав, в то время как боль­шинство иных объектов инвестирования не вле­чет за собой право собственности;

— вложения в недвижимость позволяют сохра­нить средства от инфляции;

— рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

— высокий риск инвестирования в недвижи­мость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.

На сегодняшний день в России инвестицион­ная активность на рынке недвижимости сниже­на. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, ока­зался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержа­ли бы платежеспособный спрос населения и сде­лали бы возможным улучшение жилищных ус­ловий населения в массовом порядке. Сбаланси­рованность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости — необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость являются одним из самых надежных методов вложения капитала, так как они в состоянии приносить доход, независимо от ситуации, сложившейся на рынке.

Если вы решили вложить денежные средства в недвижимость, то следует подробно разобрать основные стратегии, которые используют иностранные и отечественные инвесторы для получения дохода.

Основные виды инвестиций в недвижимость:

1. Приобретение жилья с целью его дальнейшей сдачи в аренду.
2. Приобретение коммерческой недвижимости с целью ее дальнейшей сдачи в аренду.
3. Приобретение коммерческой или жилой недвижимости с целью дальнейшей ее сдачи в аренду.
4. Вложение имеющихся средств в долевое строительство (приобретение жилья, находящегося на стадии строительства).
5. Приобретение объектов коммерческой или жилой недвижимости, находящейся в плохом состоянии с целью ее реализации после проведения ремонта.
6. Приобретение земельных участков с целью их дальнейшей перепродажи.
7. Приобретение земельных участков под строительство недвижимости.
8. Инвестирование капитала в программы совместного возведения недвижимости.

Инвестиции в недвижимость с целью ее сдачи в аренду

Покупка жилья для его последующей сдачи в аренду в настоящее время является самым распространенным видом инвестиций в недвижимость. Именно этому типу вложения капитала отдает предпочтение большинство начинающих инвесторов при условии, что они обладают необходимой денежной суммой.

Главным достоинством этого типа инвестиции является высокий уровень надежности, а также возможность стабильно получать пассивный доход.

Максимально эффективным является приобретение недвижимости с целью последующей сдачи в больших города, а также в курортных поселках.

В настоящее время оптимальным вариантом является покупка недвижимости в Крыму, так как туристический поток на полуостров возрастает из года в год, а из-за планируемого улучшения местной инфраструктуры стоимость жилья будет только возрастать.

Жилую недвижимость можно сдавать посуточно, но, как правило, люди, которые занимаются этим типом бизнеса, жилье не приобретают, а арендуют на длительный срок.

Инвестиции в объекты коммерческой недвижимости для ее сдачи в аренду

Этот тип инвестиций не пользуется популярностью среди отечественных инвесторов, так как для того, чтобы выгодно сдавать коммерческую недвижимость, необходимо обладать целым набором профессиональных знаний. В противном случае вы можете стать владельцем помещений, которые никто не захочет арендовать.

Также следует отметить, что на рынок коммерческой недвижимости оказывает серьезное воздействие экономическая ситуация в регионе.

Инвестиции в зарубежные объекты недвижимости

Инвестиции в недвижимость за рубежом при грамотном подходе позволяют получать довольно серьезный доход. Это связано с тем, что жилье в таких странах как Испания или Болгария стоят относительно не дорого, а сдавать их во время курортного сезона можно по довольно высокой цене.

Главный недостаток этого типа вложения капитала заключается в том, что в процессе приобретения жилья вам придется воспользоваться услугами местного инвестора, который может существенно завысить изначальную цену жилья.

Практика показывает, что если грамотно выбрать объекты недвижимости и воспользоваться услугами специализированной компании, которая будет в место вас сдавать жилье в аренду и оплачивать коммунальные услуги, то окупить инвестиции в недвижимость вы сможете примерно за семь лет.

Участие в долевом строительстве

Приобретение строящегося жилья также является популярным видом инвестиций в недвижимость. Покупка жилья на начальном этапе строительства обойдется вам значительно дешевле приобретения готовой недвижимости.

После того, как квартира будет сдана в эксплуатацию, вы сможете, как перепродать ее по более высокой цене, так и сдать в аренду. Главное – не ошибиться при выборе застройщика, так как существует серьезный риск того, что вы станете жертвой мошенников и потеряете собственные деньги.

Инвестиции в долевое строительство являются долгосрочными, поэтому рассчитывать на скорое получение дохода не стоит.

Приобретение жилья в плохом состоянии

Вложение капитала в объекты недвижимости, находящиеся в плохом состоянии с целью ее ремонта и перепродажи, является оправданным лишь, в случае если вы обладаете необходимым опытом в проведении ремонта. В противном случае вы можете потратить на проведение ремонта значительно больше потенциального дохода.

Приобретение земельных участков

Инвестиции в земельные участки предполагают приобретение земли различного назначения. Для получения существенного дохода, вам необходимо разбираться в земельном рынке. Если вы обладаете необходимыми знаниями, то при благоприятном стечении обстоятельств вы сможете продать землю в два раза больше ее изначальной стоимости.

Приобретение земли под объекты недвижимости

Эта стратегия также предполагает приобретение земельных участков, но не с целью их перепродажи, а с целью возведения на них объектов недвижимости. В некоторых случаях более выгодно построить на участке объект недвижимости и продать его, чем ждать пока земля подорожает.

Естественно, что от вас потребуется специализированные знания, которые помогут вам грамотно выбрать строительную компанию таким образом, чтобы строительство обошлось вам максимально дешево.

Инвестирование в фонды совместного строительства

Современные ПИФы по недвижимости очень сильно похожи на ПАММ-счета. Это вид инвестиций в недвижимость оптимально подходит для инвесторов, которые не могут похвастаться наличием крупного капитала.

Если вам не достает денежных средств для приобретения объектов недвижимости, то оптимальным вариантом является приобретение доли в фонде по недвижимости. Данные фонды вкладывают аккумулированные денежные средства в строящуюся недвижимость, поэтому после завершения инвестиционного периода вы можете неплохо заработать.

(Пока оценок нет)

Источники: http://investicii-v.ru/investirovanie_v_nedvijimost/, http://studopedia.su/14_37696_osobennosti-investirovaniya-v-nedvizhimost.html, http://cool-profit.ru/investicii-v-nedvizhimost.html

Источник: invest-4you.ru