Интересно и инвестициях в землю

Деньги на ветер: инвестиции в землю утратили актуальность

Крылатая фраза Марка Твена: «Покупайте землю — ее больше не производят», которую так любят брокеры, не слишком подходит для России. В стране, где насчитываются десятки миллионов гектаров неосвоенных земель, ликвидность многих выставленных на продажу участков вызывает серьезные сомнения. Участники рынка рассказали DailyMoneyExpert, почему частные инвестиции в российскую землю практически утратили актуальность.

Эксперты весьма пессимистично оценивают земельный рынок. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках в Московской обрасти, расположенных на среднем удалении от МКАД.

«Никакого смысла инвестиций в землю нет. Сейчас на рынке продается достаточно участков, которые уже подготовлены для строительства, и продаются с дисконтом. Зачастую ниже себестоимости», — считает директор бизнес-направления недвижимость компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова.

Приобретение земли в виде актива или средства сохранения денег — сомнительная перспектива, особенно с учетом роста налогов и контроля за ее использованием со стороны российского законодательства, уверен генеральный директор Вотчина Country Club Михаил Михайлов.

«Этим нужно было заниматься в 1990—2000 гг. Сегодня скупать земли в спекулятивных целях — занятие крайне неблагодарное. Ничего на этом не заработать — все уже украдено до нас», — иронизирует директор направления складской, индустриальной недвижимости, земли и инвестиционных проектов консалтинговой компании DNA Realty Дмитрий Вишин.

Однако граждане, желающие инвестировать средства в землю, найдутся всегда. Попробуем разобраться в перспективах такой покупки. В данной статье мы специально не будем разбирать покупку участков с подрядом и без подряда в организованных поселках.

В настоящее время у частного инвестора существуют три основных варианта вложиться в данный актив:

— купить землю сельхозназначения в расчете на рост стоимости или перевод в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) с последующей продажей;

— купить участок в дачном товариществе или в деревне, рассчитывая на последующий рост стоимости;

— купить участок земли для реализации собственного девелоперского проекта.

Существует и четвертый вариант — купить землю сельхозназначения и организовать на ней фермерское хозяйство, но это уже не совсем инвестиции, а скорее открытие нового бизнеса.

Круглова считает, что сегодня не получится купить сельхозземли дешево, а потом продать дорого. «Цены не поднимаются, а вот стоимость „держания“ земли растет на глазах. Долго сидеть в активе не удастся: все регулирование оборота земель в РФ сейчас ориентировано на борьбу со спекулянтами. Даже крупные застройщики продают свои земельные банки, если планы их освоения не укладываются в 3–5 лет», — подчеркнула эксперт.

«Не стоит ожидать роста стоимости сельскохозяйственных земель в ближайшие полтора-два года. Однако через три-четыре года рост может составить от 6 до 9% в год», — считает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

Вложения в сельскохозяйственные земли могут выглядеть привлекательными, если рассматривать их как на инвестиции в реальных производителей, отметил Михайлов.

«Инвестировать в земли сельхозназначения можно только под развитие профильного производства — сельского хозяйства. С учетом санкций и курса на импортозамещение при определенной поддержке государства такие проекты могут стать интересны», — согласен с коллегой Вишин.

Он добавил, что участки сельхозназначения, помимо не подходящей для жилищного строительства категории, обычно не обладают даже минимальными техническими условиями. «При этом официальный платеж за перевод земель сельхозназначения в ИЖС составляет порядка 23 тыс. руб. за сотку и занимает 3–4 месяца. Прямо сейчас в 35 км от МКАД в Дмитровском районе продается участок в сельхозе с коммуникациями по 20 тыс. руб. за сотку. Таким образом, перевод может обойтись дороже самой земли», — уточнил Вишин.

Механизм перевода земельного участка из категории сельхозназначения в категорию ИЖС ужесточается. В настоящее время разрабатываются очередные поправки в федеральный закон «О переводе (трансформации) земельных участков». Вероятнее всего, возможности для перевода земель в категорию ИЖС будут только сужаться, отметил директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

«Между тем ликвидных предложений на рынке сельхозземель мало. Сегодня большая часть выставленных на продажу земель сосредоточена в районах Подмосковья, граничащих с соседними областями. Они, как правило, не интересны для развития сельхозпроизводства и жилищного строительства. Иными словами, это низколиквидные предложения. Однако именно на эти земельные участки действуют самые существенные дисконты», — подчеркнул Менжунов.

Он добавил, что если не использовать сельхозземли по назначению в течение трех лет, появляется риск изъятия участка под нужды государства. Соответственно, земли, попадающие под категорию сельскохозяйственных, необходимо обрабатывать, собирать урожай, заниматься его хранением и реализацией. Собственник также обязан платить налог на имущество, а ставка для данной категории земель является одной из самых высоких.

Инвестиции в земли сельхозназначения, если речь не одет об их использовании по прямому назначению, вряд ли можно считать пригодными для широкой аудитории, поскольку при их покупке существует огромное количество подводных камней. Нна рынке очень много мошенников, а продаются эти земли, как правило, очень большими площадями, что означает высокий порог входа, резюмировал управляющий партнер «M9 development» Максим Морозов.

Домик в деревне

Инвестировать в дачи и деревни имеет смысл, если дачный участок расположен не далее 80 км от города, а деревенский — 40 км. Также участки должны обладать минимальным набором коммуникаций — электричество и вода.

«Большим плюсом для участках в деревнях является наличие магистрального газа», — отметил управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна» Роман Коняхин.

Он добавил, что централизованной канализации в деревнях и дачных поселках обычно нет, поэтому инвестору возможно придется делать автономную канализацию, ведь не каждый конечный покупатель готов к покупке участка без подведенной канализации.

Наибольшим спросом, по мнению Коняхина, будут пользоваться участки в садовых некоммерческих товариществах, относящихся к новой Москве — на их благоустройство до 2018 года выделено 2,7 млрд руб. Эти средства планируется потратить на строительство дорог, электрификацию, газификацию и другие нужды.

В целом же инвестиционный потенциал деревенских и дачных участков ненамного выше, чем у сельхозземель.

«В ближайшее время не стоит ожидать увеличение стоимости данного актива, прирост в 10% годовых возможен, начиная с 2017 года», — полагает Яковлева.

Сам себе девелопер

Наиболее доходным вариантом участники рынка считают приобретение участка земли для последующего вхождения в девелоперский проект, чтобы на выходе забрать свою долю метрами или деньгами. Впрочем, конкуренция в этой сфере высока, а инвестору также понадобятся специфические знания.

«Многим сегодняшним лендлордам земля досталась „за мешок картошки“. Недавно налоги на землю подняли, привязав расчетную базу к кадастровой стоимости, что, естественно, заставило собственников искать пути реализации земель», — указал Вишин.

«Сегодня сложно содержать участок „отжатый в своё время по коррупционной схеме и висящий на балансе до лучших времён“. В последнее время мы видим огромное количество собственников земли с просьбами: сделайте хоть что-то с участком нашим, продайте, возьмите в девелоперский проект», — отметил Вишин.

Например, компания «Абсолют Недвижимость» своевременно перевела свои участки из сельхозназначения под жилое строительство, и многие проекты сейчас реализуются на месте бывших сельхозземель. Однако есть и много «подвисших» активов, которые кроме как по прямому назначению и не могут быть реализованы, пояснил заместитель генерального директора Est-a-Tet. Владислав Луцков.

В настоящее время с точки зрения девелопера загородных проектов интересны участки от 5 до 20 га на расстоянии от 10 до 50 км от МКАД. Самое ликвидное направление — запад, самое неликвидное — восток. Отдельно рассматриваются участки в Новой Москве из-за своего статуса и перспектив развития столицы, но и с ними связан и существенный минус — все согласования проходят через Москву, поэтому затраты будут существенно выше, чем в области, пояснил Вишин.

Итоги и перспективы

«Не уверена, что в общем случае инвестиции в землю могут принести доход, что однако не исключает локальных ситуаций, например, персонального инсайдерского знания о какой-то территории и планах ее будущего развития. В частности можно вложиться в земли около будущих автодорог, но это авантюра, с вероятностью выигрыша не более, чем в 50%», — считает Круглова.

В свете последних преобразований к одному из самых перспективных направлений можно отнести Крымский полуостров, добавил Михайлов.

Круглова уверена, что в общей перспективе нас ждет увеличение объема предложения по сниженным ценам, отсутствие ликвидности и рост налоговой нагрузки. «В совокупности, владеть землей имеет смысл только если известно, как ее использовать здесь и сейчас», — подчеркнула Круглова.

Рынок недвижимости стагнирует, цены на объекты снижаются, согласен с коллегой Морозов.

«Для долгосрочных инвестиций перспективными будут ноябрь 2015 года и февраль 2016 года, в связи с тем, что в этот период будет наиболее низкий спрос на земельные участки, а соответственно и самая низкая и выгодная стоимость», — добавила Яковлева.

Таким образом, в настоящее время инвестиции в землю фактически лишены практического смысла. Перевод сельхозземель под ИЖС сложен и дорог, а развивать ферму решится не каждый. Участки в дачах и деревнях дадут лишь 10% годовых и то в перспективе, а вхождение в девелоперский проект потребует действительно удачно расположенного участка с возможностью подведения коммуникации. Поэтому земельному инвестору остается уповать лишь на инсайд и поиск реально недооцененных активов.

Инвестиции в земельные участки

Сегодня все большую популярность приобретают вложения капитала в землю и земельные участки. По сути, вложение денег в землю является одним из направлений инвестирования в недвижимость. Это разновидность данного процесса, кроме случаев использования земельных участков в целях добычи ископаемых или выращивания культур.

Как правило, современные крупные вкладчики рассматривают землю как объект инвестирования лишь с позиции наличия на ней недвижимости, или же возможности ее возведения. Считается, что такой подход к вложению денег отличается особой прибыльностью, хотя и с возможными крупными рисками.

Отечественный земельный рынок характеризуется устойчивым ростом цен на участки. При этом, чем ближе к столице или крупным городам, тем ярче заметна такая тенденция. Причиной подобной динамики роста цен считается многофункциональность земельных участков.

Стоит также отметить, что популярностью пользуются любые участки земли – как в черте города, так и за ним. Разные земляные наделы позволяют разрешать многие задачи: в черте города, покупка земли осуществляется преимущественно для постройки коммерческой недвижимости, в то время как за городом – для постройки домов, создания зон отдыха и т.д.

Основные преимущества и недостатки совершения инвестиций в землю

Инвестиции в земельные участки в равной степени, как и все финансовые инструменты, обладают преимуществами и недостатками. Обобщим и рассмотрим их более подробно.

Преимущества капиталовложений в землю

• Сравнительная дешевизна. Если не гнаться за земельными участками в Подмосковье, цена которых может достигать нескольких миллионов у.е., то можно приобрести землю довольно дешево. В некоторых, даже довольно крупных городах, не составит особого труда купить небольшой участок земли всего за пару-тройку тысяч долларов.
• Капитализация. Облагораживание земли или постройка на ней объекта недвижимости всегда даст возможность получить на ней доход. Такой метод заработка считается беспроигрышным.
• Многофункциональность. Как уже говорилось, независимо от типа участка и его местоположения, всегда найдется способ применения земле и возможность заработать на ней.
• Надежность капиталовложений. Считается, что рынок земли, как и рынок недвижимости подвержен постоянному росту цены. Это позволяет немного заработать на земле, даже если купить участок и в последующем просто его перепродать.

Недостатки инвестирования

• Относительно низкий уровень ликвидности. Спрос на земельные участки есть всегда, однако он не так высок, как скажем на недвижимость. Покупка земли относится к долгосрочным инструментам капиталовложений. Реализация возможных перспективных и доходных проектов может увеличить привлекательность к конкретному участку.
• Наличие налога на землю. В нашей стране введен налог на землю, который обязывает владельцев земли к его уплате. Его размер колеблется от 0,3 до 1,5% стоимости участка, в зависимости от типа.
• Наличие законных ограничений. Государство не позволяет использовать владельцам земли по своему усмотрению, так как они имеют свое целевое назначение, в рамках которого может осуществляться земельная эксплуатация.

Способы совершения инвестиций в землю

Как уже говорилось, ввиду многофункциональности земельных участков, вложения средств в них можно возвращать разными законными способами. Выбор зависит от целей инвестирования, желания вкладчика получить прибыль и его трудолюбия. Выделим же три основных способа получения прибыли:

• вложение денег в земельный участок с целью его перепродажи;
• вложение денег в участок с целью возведения объекта коммерческой недвижимости и его продажи или сдачи в аренду;
• вложение денег в участок с целью постройки жилого дома.

Доходность инвестиций в землю с целью ее последующей перепродажи прямо зависит от местоположения объекта инвестирования.

По подсчетам экспертов, при удачном выборе участка и места его нахождения, доходность за несколько лет может составить от 20 до 40% без каких-либо дополнительных вложений. В тоже время при неудачном выборе, его цена может существенно понизиться, что приведет к убыткам.

Максимальной долгосрочностью вложений отличаются инвестиции в землю, в целях постройки недвижимости и ее продажи или сдачи в аренду. И если в случае продажи, срок возврата средств определяется сроками строительства и самой продажи, то при аренде он составит не менее 10–15 лет. Поэтому при планировании такого вида инвестирования необходимо руководствоваться грамотным анализом выбираемого участка.

Привлекательность третьего возможного способа вложения денег куда выше. Жилая недвижимость имеет более высокий спрос, чем коммерческая. Покупка земли, ее обустройство, постройка жилого дома и его продажа могут занять 1,5–2 года. Что касается доходности, то по подсчетам экспертов, она может достигать 40–60% от первоначальных вложений.

Подводные камни «земельных» инвестиций

Несмотря на привлекательность, инвестиции в земельные участки сопряжены с определенными рисками, которые могут появиться уже после покупки земли. Так, целесообразным будет перед проведением сделки с землей, собрать о ней максимальный объем информации. Инвестору стоит обратить внимание на следующие аспекты:

1. Проверить юридическую «чистоту» земельного участка. Для этого нужно проверить подлинность правоустанавливающих документов, наличие арестов и отчуждений, долевых собственников, аренды и т.д.
2. Выяснить целевое назначения земли и неотнесенность ее к природоохранным зонам. Задумывая проект, важно быть уверенным в возможности его реализации на конкретном участке. Ведь вполне возможно целевое назначение земли не позволяет этого.
3. Убедиться в отсутствии грунтовых вод и опасности паводков. Такие факторы исключат возможность возведения на участке строений, ввиду чего его цена уменьшится в разы.
4. Определить наличие инфраструктуры и транспортной доступности. Под инфраструктурой понимается наличие не только остановок общественного транспорта, но и наличие магазинов, госучреждений, школ, детсадов и т.д. Уровень ее развитости должен соответствовать целям проекта.

В целом, подходя к вопросу инвестирования в землю со всей ответственностью, можно рассчитывать на уровень доходности, не ниже, чем от банковских вкладов. Между тем, успешно реализуя свои задачи можно получить и вполне высокий доход, сравнимый с доходами от более рискованных способов вложения капитала, а иногда и превышающий их.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья.

Узнай, стоит ли открывать фермерское хозяйство.

Особенности инвестиционной политики.

Как заинтересовать инвестора: способы привлечения инвестиций.

Интересные факты про инвестиции — топ 15

В мировой истории накопилась целая коллекция интересных фактов связанных с инвестированием. Инвестициями люди занимаются уже на протяжении тысячелетий. Еще в Древнем Вавилоне широко поощрялось знание основ вложения денег среди простого населения.

В итоге такое повышение финансовой грамотности граждан способствовало процветанию города. И в дальнейшем Вавилон стал самым богатым городом мира, а его жители весьма состоятельными.

В наше время слово инвестор ассоциируется с богатым человеком. Именно инвестирование позволяет простым людям накопить неплохие капиталы, а состоятельных сделать еще богаче.

Представляем вашему вниманию подборку любопытных фактов из истории инвестиций.

Инвестор и инвестиции

В современном мире инвестором называют человека, вкладывающего материальные активы с целью получения прибыли в будущем, либо для постоянного получения пассивного дохода. Но мало кто знает, что изначально значение слова инвестиция в переводе с латинского (investire) означало — «облачать, вступать в права». В раннем средневековье вассалы крупных феодалов получали в управление земли и получали с них постоянный доход. Это и стало прообразом современного понятия.

Россия и недвижимость

В царской России одним из самых популярных видов инвестиций были доходные дома. Строилась многоквартирная недвижимость для сдачи в аренду. Владельцы старались выжать из нее максимум прибыли: первые этажи сдавались людям побогаче, верхние занимали рабочие, а чердаки арендовали бедняки. В то время наблюдался сильных приток приезжавших в город на заработки крестьян, поэтому бизнес процветал, давая владельцам хороший доход.

Настоящий бум произвела в свое время тюльпановая лихорадка в Голландии. За несколько лет цены на цветы выросли в тысячи раз. Вся страна только и делала, что занималась торговлей тюльпанами. За один редкий цветок давали цену, сопоставимую с современными 2 миллионами долларов. Массовые инвестиции в тюльпаны полностью разрушили экономику страны, потому что остальные занятия были не так выгодны. Цены на цветы возрастали за год в несколько раз.

Принцип сложных процентов или реинвестирование прибыли позволяет инвесторам увеличивать доходность вложений. Особенно это заметно на длительных сроках. Основатель династии Ротшильдов называл сложные проценты «восьмым чудом света». Сейчас Ротшильды являются богатейшим семейством в мире. Их совокупный капитал оценивается более чем в 3 триллиона долларов.

Золото является вечным мерилом ценностей. На протяжении тысячелетий именно презренный металл был главным объектом инвестиций. Золотые монеты, слитки, изделия — это всегда ценилось независимо от эпохи, страны и текущих экономический положений. Роль золота особенно возрастала в неспокойные времена: война, кризис, стихийные бедствия.

Золото и сейчас выступает как один из показателей стабильности экономики страны. Золотовалютные резервы тому подтверждение.

Инвестиция длинной в 2 тысячелетия

Положив в банк 1 грамм золота под 4% годовых с условием, что проценты будут начисляться тоже в золоте и постоянно реинвестируя прибыль, через две тысячи лет получим золотой слиток больше размера Земли.

Считается, что инвестиции удел богатых и финансово образованных людей. Пример шведского бомжа Курта Дегермана опровергает это мнение. На протяжении 30 лет он собирал пустые банки и бутылки, а часть вырученных денег инвестировал в шведские компании. После смерти его состояние оценили в $1,4 млн. Примечательно, что никто из родственников и друзей даже не догадывался о богатстве «скрытого» инвестора. Курт вел привычный ему бродяжий образ жизни и не тратил ни копейки со своего инвестированного капитала.

Самый известный инвестор

Уоррен Баффет считается самым успешным и богатым инвестором всех времен и народов. Основав свою компанию в 60-х годах прошлого века и имея в наличии всего 10 тысяч долларов, Уоррен стал одним из богатейших людей планеты с состоянием более 60 миллиардов долларов.

Ум против простоты

В период с 1990 по 2010 год почти две трети взаимных фондов в США управляемых профессиональными финансистами показали доходность ниже, чем S&P 500. Если взять период в 30 лет, то доля успешных фондов, обыгрывающих индекс стремиться к нулю. Простая индексная стратегия позволяет обыграть большинство.

Модно, не значит выгодно

Самые большие доходы приносят инвестиции в обычные скучные компании производящие продукты, товары повседневного спроса, одежду. И наоборот, раскрученные, высокотехнологичные, инновационные компании, которые у всех на слуху, как правило несут только одни разочарования.

Вверх-вниз — снова вверх

Фондовый рынок США с 1928 года вырос более чем в 2000 раз. За это время примерно каждые 5 лет наблюдался обвал минимум на 20%, в некоторых случаях на 30-50%.

Трейдеры или инвесторы

Многочисленные научные исследования показали, что наибольшую доходность имеет пассивные инвесторы. Активные игроки постоянно совершая сделки на рынке намного проигрывают им в размерах прибыли.

Самые большие прибыли образуются в момент кризиса, когда экономика и фондовый рынок находятся на дне. Когда никто не хочет покупать — знающие инвесторы идут против всех и после восстановления рынка легко увеличивают капитал в несколько раз.

Знаете ли вы, что подавляющее большинство владельцев успешного бизнеса, значительного часть капитала вкладывают не в дальнейшее развитие своего бизнеса, а в покупку ценных бумаг на фондовом рынке. Таким образом они защищают свои деньги от неблагоприятных ситуаций в будущем.

Инвесторы платят одни из самых низких налогов в мире. Владелец компании вынужден отдавать государству несколько десятков процентов от прибыли, обычные граждане платят от 13 до 50% от своего дохода. Налог на прибыль с инвестиций формируется только либо при получении дивидендов, либо при продаже акций или других ценных бумаг. Пока они не проданы — налог можно не платить.

В итоге, многие успешные инвесторы, обладающие пакетом акций на сумму в несколько миллионов долларов и выше платят в десятки раз меньше обычных налогоплательщиков.

За обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.

Источники: http://dailymoneyexpert.ru/how-to-make/2015/09/28/dengi-na-veter-investicii-v-zemlyu-utratili-aktualnost-1994.html, http://kudainvestiruem.ru/kuda-vlozhit/investicii-v-zemlyu.html, http://vse-dengy.ru/interesnoe-o-dengax-2/interesnye-facts/interesnyie-faktyi-pro-investitsii.html

Источник: invest-4you.ru