Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестирование в коммерческую недвижимость для пополнения набора своих активов не является чем-то новым. Однако данная сфера все еще остается загадкой для многих инвесторов. Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость:

• К недвижимости коммерческого типа относятся апартаменты, офисы, торговые площади и многое другое.
• Эксплуатация и перепродажа — два способа заработать коммерческой недвижимости. Эксплуатация — сдача в аренду или применение для своих коммерческих нужд, а перепродажа — игра на увеличении стоимости объекта с течением времени.
• Как правило, инвестирование в коммерческую недвижимость требует большего капитала, а также опыта и времени.

Коммерческая недвижимость — общий термин для обозначения недвижимого имущества, применяемого с целью извлечения прибыли. В качестве примеров коммерческой недвижимости можно назвать офисные здания, промышленную собственность, медицинские центры, гостиницы, торговые центры, сельскохозяйственные угодья, многоквартирные дома и склады.

Исторически сложилось так, что инвестирование в коммерческую недвижимость используется миллионами инвесторов, поскольку это не только сфера со средними или низкими рисками, но также один из способов диверсификации портфеля. Однако многие инвесторы до сих пор не понимают принципы работы подобной недвижимости в качестве инвестиционного инструмент.

Есть ряд ключевых различий между вложением капитала в коммерческую недвижимость и традиционными инвестициями вроде акций и облигаций. В отличие от последних, часто покупаемым на вторичном рынке, недвижимость является дефицитным ресурсом и имеет внутреннюю ценность как материальный актив. Чаще всего акции приобретаются с целью перепродажи, а не в качестве источника постоянного дохода.

Инвестиционная стратегия в случае коммерческой недвижимости проста: на подобную недвижимость есть постоянный спрос. Инвесторы приобретают объект и зарабатывают на нем двумя способами: лизинг имущества и сдача в аренду или перепродажа. Рассмотрим два этих пути поближе:

Получение ренты

У разных арендаторов различные потребности, соответственно и соглашения будут отличаться. Вот пара примеров:

• Офис. В качестве арендатора могут выступать юридические фирмы или стартап-проекты. Как правило, помещения арендуются сроком от пяти до десяти лет.
• Жилые здания. Многоквартирные жилые дома обычно арендуются частными лицами. В большинстве случаев — не более чем на год или даже несколько месяцев. Однако бывают и долгосрочные контракты.
• Промышленные объекты. Склады и заводы. Типичный арендатор — производственная или дистрибьюторская компания. Как правило, подобные объекты располагаются в отдаленных районах, плохо подходящих для постоянного проживания или открытия коммерческих объектов вроде торговых центров. Длительность аренды промышленной недвижимости обычно составляет пять лет и более.

Рост стоимости и перепродажа

Вторая возможность для потенциальной отдачи от инвестиций связана с увеличением стоимости объектов в период, в течение которого их удерживает инвестор. Однако недвижимость также может потерять ценность. И даже проверенные инвестиционные стратегии не способны дать 100-процентной гарантии успеха.

В целом, недвижимость — особенный и практически уникальный класс активов. Причина — ограниченность земельного пространства. Особенно в центре крупного города. При росте спроса, а также по мере развития района, в котором располагаются объекты, есть высокая вероятность, что потенциальные арендаторы будут готовы заплатить более высокую арендную плату, а покупатели приобретут имущество по более высокой цене.

Дожидаться прихода спроса — не единственный путь увеличить стоимость недвижимого имущества. Многие инвесторы избирают более активный подход. Например, делают косметический ремонт или закупают новую технику. Оба варианта справедливы как для офисов с промышленными объектами, так и для многоквартирных домов. Внешняя привлекательность способна увеличить ценность объекта в несколько раз, а соответственно — и арендную плату. Помимо перечисленных манипуляций есть и более трудозатратные методы — не связанные с улучшением внешнего вида имущества. Например, такие могут включать в себя перераспределение соседнего земельного участка. В случае с жилым домом это будет расширение здания с целью построить больше квартир. Любые деньги, потраченные на ремонт объекта, способны потенциально повысить цену продажи здания в будущем.

Реальный пример из практики: инвестиции в апартаменты

Давайте посмотрим на инвестиции в коммерческую недвижимость в действии. Александр приобретает не слишком новое 40-квартирное жилое здание в Филадельфии за 5 миллионов долларов. Он рассчитывает на годовой доход в размере 500 000 долларов США. Как обычно бывает, некоторые арендаторы не задерживаются дольше одного года. Александр улучшает внешний вид освободившихся квартир и затем предлагает их по более высоким расценкам — новым появившимся арендаторам. Манипуляции Александра по улучшению жилища увеличивают его доход от сдачи в аренду на 50 000 долларов ежегодно — в течение пяти лет. Поэтому к концу года пятилетнего периода недвижимость приносит ему около 750 000 долларов в год.

Затем Александр решает продать это здание за 16 миллионов долларов. Потенциальный покупатель будет готов заплатить более высокую цену, чем заплатил Александр 5 лет назад, по двум причинам: во-первых, инвестор отремонтировал квартиры и сейчас они приносят на 50% больше, чем тогда, когда он только купил здание. Во-вторых, местность, где находится здание стало более экономически развитой, поскольку появились новые квартиросъемщики, а соответственно — и развлекательные заведения вроде кафе и торговых центров. В общем, Александр молодец и проделал хорошую работу.

Подведем итоги

• В отличие от акций, инвестиции в коммерческую недвижимость чаще обеспечивают стабильные денежные потоки в виде рентного дохода.
• Коммерческая недвижимость — это сложный актив и по совместительству — дефицитный ресурс. Такие объекты всегда обладают внутренней ценностью и возрастают в цене с ходом времени.
• Ценность коммерческой недвижимости обусловлена ростом экономики в целом.

Исторически сложилось так, что прямые инвестиции в коммерческую недвижимость доступны далеко не каждому инвестору. Это связано с тем, что подобные проекты требуют значительного капитала в миллионы долларов, а также большой запас знаний для управления имуществом. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости доминируют институциональные инвесторы. Тем не менее некоторые компании позволяют вкладывать в подобные объекты и частным инвесторам, давая им диверсифицировать свой портфель.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость являются достаточно популярным методов вложения имеющегося капитала среди отечественных инвесторов. Как и другие инвестиционные инструменты, капиталовложение в коммерческую недвижимость обладает как собственными достоинствами, так и недостатками.

Инвестиции в коммерческую недвижимость предполагают приобретение подходящего недвижимого имущества для его последующего сдачи их в наем.

Так как коммерческая недвижимость является достаточно востребованной, этот метод вложения имеющегося капитала позволяет рассчитывать на периодическое получение прибыли.

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Основные достоинства

Инвестиции в коммерческую недвижимость обладают целым рядом существенных преимуществ перед иными способами вложения капитала.

Среди множества достоинств, которые делают этот инвестиционный инструмент привлекательными для инвесторов, особого внимания заслуживают следующие:

1. Срок окупаемости вложения имеющегося капитала в этот тип недвижимости значительно ниже, чем при капиталовложениях в жилье. Это связано с тем, что прибыль от сдачи в наем коммерческого недвижимого имущества и жилья может различаться на 20%.
2. Государство всеми силами способствует развитию экономики, благодаря чему наблюдается рост спроса на коммерческое недвижимое имущество. Это происходит потому, что любой фирме необходимо помещение для размещения своих сотрудников, а также торговые и производственные площади. Так как сегодня отечественная экономика переживает определенные трудности, то после их окончания можно ожидать серьезного увеличения востребованности коммерческое недвижимости, что вызовет увеличение стоимости аренды.
3. У собственника коммерческой недвижимости существует множество методов увеличения доходности. Допустим, можно улучшить техническое состояние недвижимости путем проведения ремонта, что в итоге положительно скажется на объеме получаемого вами дохода.
4. Пассивный заработок. Купим коммерческое недвижимое имущество и сдав его в аренду вы можете получать стабильную прибыль, практически ничего не делая. Также вы можете воспользоваться услугой доверительного управления недвижимостью, что позволит вам доверить решение всех проблем, связанных с обслуживанием недвижимости и поиском подходящих арендаторам, на профессионального управляющего.
5. Коммерческую недвижимость можно применять в качестве залога при получении крупных кредитов. Многие кредитные учреждения легко выдадут вам ссуду в размер до 80% от текущей цены залоговой недвижимости.
6. Стоимость коммерческой недвижимости со временем только увеличивается. По этой причине, при возникновении необходимости вы можете продать недвижимость по цене на 30-40% выше первоначальной.
7. При возникновении спадов в экономике, стоимость недвижимости падает не сразу. Таким образом вы можете успеть избавиться от коммерческого недвижимого имущество по докризисной цене.

Недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость

Капиталовложения в коммерческое недвижимое имущество помимо сильных имеет и слабые стороны. Решив сделать капиталовложения в коммерческое недвижимое имущество вам обязательно нужно учитывать следующие минусы:

1. Для приобретения коммерческой недвижимости, вам необходимо обладать серьезным капиталом. Как правило, стоимость коммерческой недвижимости выше, чем жилой.
2. Низкая ликвидность. Так как объекты коммерческой недвижимости являются дорогими, при возникновении необходимости в денежных средствах, у вас возникнут проблемы с их оперативной продажей. По этой причине инвестировать в недвижимость необходимо лишь те деньги, которые вам в среднесрочной перспективе не потребуются.
3. Уменьшение/снижение стоимости объектов недвижимости предугадать довольно сложно.
4. Спрос коммерческое недвижимое имущество зависит от текущей экономической ситуации в стране. По этой причине в период финансового спада вам будет достаточно сложно найти подходящих арендаторов. Если жилье можно сдавать и во время серьезного экономического кризиса, то коммерческая недвижимость в подобной ситуации может пустовать.

Если вы решили вложить имеющийся капитала в коммерческую недвижимость, то лучше всего приобретать ее до завершения строительства. В таком случае недвижимость обойдется вам значительно дешевле, что, в свою очередь, положительно скажется на сроке ее окупаемости. Разница в стоимости между сданным в эксплуатацию объекты и теми, кто находится на этапе возведения чаще всего превышает превышать 25%.

Инвестиции в коммерческую недвижимость являются прекрасным способом получения стабильного дохода при условии, что вы обладаете необходимым объемом капитала.

(Пока оценок нет)

Эксперты: объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ за 9 месяцев сократился на 65%

МОСКВА, 18 октября. /ТАСС/. Объем инвестиций на российском рынке коммерческой недвижимости за 9 месяцев 2018 года сократился на 65% по сравнению с тем же периодом 2017 года, говорится в сообщении международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield.

«По итогам трех кварталов 2018 года объем инвестиций составил €732 млн, что на 65% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Иностранные инвестиции составили €145 млн. Ожидается, что объемы инвестиций в текущем году составят лишь €1,2 млрд», — приводятся в релизе слова руководителя департамента исследований и аналитики рынка по Восточной Европе Дениса Соколова.

В сообщении также говорится, что, несмотря на спад 2018 года, эксперты рассчитывают на оживление инвестиционной активности на российском рынке в следующем году.

«Если в прошлом году чистый отток иностранных инвестиций составил €0,8 млрд, то по итогам трех кварталов текущего года чистый отток составил лишь €9 млн. Это означает, что выход иностранных инвесторов с рынка фактически завершен. В связи с этим мы ожидаем оживление инвестиционной активности в 2019», — резюмировал Соколов.

По оценкам Cushman & Wakefield, инвестиции в мировой рынок недвижимости за 9 месяцев этого года достигли $1,8 трлн, что на 18% больше, чем годом ранее. Такой прирост обеспечен Азиатским регионом, который стал и самым крупным источником капитала, и наиболее привлекательным объектом для инвестиций.

Источники: http://clubshuttle.ru/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost, http://cool-profit.ru/investitsii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html, http://tass.ru/nedvizhimost/5690245

Источник: invest-4you.ru